白領(lǐng)小鄭在江蘇昆山購(gòu)買了一套70多萬(wàn)元的二手房,按房產(chǎn)中介要求交了3730元的貸款評(píng)估費(fèi),相當(dāng)于房子總價(jià)的5‰,卻根本沒(méi)有人上門評(píng)估,就是花錢拿個(gè)報(bào)告。
今年以來(lái),樓市交易升溫,很多購(gòu)房者在申請(qǐng)二手房商業(yè)貸款時(shí),往往被要求繳納一筆動(dòng)輒數(shù)千元的評(píng)估費(fèi)。這筆錢該由購(gòu)房者承擔(dān)嗎
評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一且“走過(guò)場(chǎng)”
所謂“房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)”是指銀行在審核貸款時(shí),對(duì)購(gòu)房者抵押的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,以控制貸款風(fēng)險(xiǎn),一般由第三方機(jī)構(gòu)來(lái)執(zhí)行。
記者多方走訪并以購(gòu)房者身份咨詢發(fā)現(xiàn),在上海、北京、濟(jì)南、南京、南寧等多個(gè)城市,向購(gòu)房者收取房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評(píng)估作為貸款的前置條件,并要求貸款申請(qǐng)人承擔(dān)評(píng)估費(fèi),由評(píng)估公司收取,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房?jī)r(jià)的1‰-5‰不等。
上海市民楊女士通過(guò)中原地產(chǎn)購(gòu)買了一套寶山區(qū)的二手房,總價(jià)175萬(wàn)元。完成房產(chǎn)過(guò)戶、銀行發(fā)放貸款前,楊女士突然接到中介電話,稱需繳納一筆1750元的評(píng)估費(fèi),銀行才能放貸。為了順利拿下房貸,楊女士如數(shù)交納了這筆費(fèi)用。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一,議價(jià)彈性很大?！叭绻孔涌們r(jià)達(dá)到500萬(wàn)元,評(píng)估費(fèi)能享受7折優(yōu)惠。”知名中介機(jī)構(gòu)德佑地產(chǎn)一名貸款專員說(shuō)。另一家中介工作人員則透露,如果能找到熟人打招呼,最低可只收500元。
根據(jù)住建部房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng),實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象狀況,還要現(xiàn)場(chǎng)拍照記錄。但很多購(gòu)房者反映,所謂評(píng)估只是花錢買報(bào)告的“走過(guò)場(chǎng)”。
楊女士告訴記者,交完錢就沒(méi)人再提評(píng)估的事,她既沒(méi)見(jiàn)到估價(jià)人員,也沒(méi)看到評(píng)估報(bào)告。昆山白領(lǐng)小鄭說(shuō),整個(gè)過(guò)程都沒(méi)有評(píng)估人員進(jìn)過(guò)家門,最后只收到一張標(biāo)有“預(yù)收評(píng)估費(fèi)”字樣的收據(jù),連發(fā)票都沒(méi)有。
錢進(jìn)了誰(shuí)的口袋
今年1月,發(fā)改委放開(kāi)包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估在內(nèi)的7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格,要求嚴(yán)格遵守反壟斷法等法律法規(guī),不得以任何理由限制服務(wù)、指定服務(wù),或截留定價(jià)權(quán)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),盡管銀行聲明收費(fèi)是由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行,但多數(shù)銀行均有指定的合作評(píng)估機(jī)構(gòu),消費(fèi)者可以在三至五家合作機(jī)構(gòu)中“隨機(jī)”選取。記者以買房者身份咨詢時(shí),建設(shè)銀行(4.80,0.20, 4.35%)昆山分行工作人員明確說(shuō),辦理貸款必須進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估,而且必須通過(guò)與建行合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)辦理。
“銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu),顯然剝奪了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費(fèi)者自由選擇的權(quán)利。”上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)法律與理論研究部主任汪鶇說(shuō)。
有銀行業(yè)內(nèi)人士透露,部分銀行與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在利益返點(diǎn),返點(diǎn)的比例甚至可達(dá)到一半,銀行內(nèi)部分支行之間、支行與客戶經(jīng)理之間再進(jìn)行相關(guān)利益分配。還有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,銀行一些不好走賬的招待費(fèi)、活動(dòng)費(fèi),也會(huì)讓評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
即使部分銀行已經(jīng)不要求購(gòu)房者承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用,但房產(chǎn)中介與評(píng)估機(jī)構(gòu)依舊利用信息不對(duì)稱向購(gòu)房者“下手”。記者以前述楊女士的身份到貸款行興業(yè)銀行咨詢,信貸工作人員告知,興業(yè)銀行根本就沒(méi)有要求貸款者必須做房產(chǎn)評(píng)估。
該不該由消費(fèi)者承擔(dān)
2006年,原建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,規(guī)定“房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托,但商業(yè)銀行與借款人另有約定的,從其約定。估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)?！?
法律界人士認(rèn)為,評(píng)估是銀行內(nèi)部風(fēng)控的手段,依據(jù)誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)原則,商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)二手房評(píng)估費(fèi)用,但部分銀行及中介要求購(gòu)房者承擔(dān),有濫用強(qiáng)勢(shì)地位追求不當(dāng)利益之嫌。
曾在房產(chǎn)公司任職的上海星瀚律師事務(wù)所主任衛(wèi)新說(shuō):“‘通知’中提到的‘另有約定’,是銀行在少數(shù)情況下與借貸人協(xié)商約定的特殊情況。部分銀行忽略原則條款,將約定條款變成市場(chǎng)慣例,利用購(gòu)房者對(duì)業(yè)務(wù)流程不熟悉、信息不對(duì)稱,轉(zhuǎn)嫁收費(fèi),侵害了消費(fèi)者權(quán)益?！?
2013年6月,北京、天津等17個(gè)城市的消費(fèi)者組織提出,對(duì)二手房等抵押物的評(píng)估是商業(yè)銀行應(yīng)承擔(dān)的職責(zé)與義務(wù),不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。江蘇省物價(jià)局更明文規(guī)定,商業(yè)銀行應(yīng)依法承擔(dān)盡職調(diào)查、押品評(píng)估等相關(guān)成本,不得強(qiáng)行指定金融消費(fèi)者到相關(guān)機(jī)構(gòu)或企業(yè)接受資信調(diào)查、抵押評(píng)估、公證、保險(xiǎn)等服務(wù),與相關(guān)機(jī)構(gòu)或企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益分成。
“銀行內(nèi)部風(fēng)控需要卻讓客戶買單,暴露出相關(guān)部門的監(jiān)管缺失?！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
在一個(gè)交易活躍的二手房市場(chǎng),通過(guò)歷史交易數(shù)據(jù)和行業(yè)研判,完全可以便捷地了解市場(chǎng)的真實(shí)狀況。對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院兼職教授趙慶民說(shuō):“二手房評(píng)估相對(duì)簡(jiǎn)單、程序化,過(guò)高的收費(fèi)、豐厚的利潤(rùn)為各方留出牟利空間,建議物價(jià)部門對(duì)這筆費(fèi)用設(shè)立上下限進(jìn)行規(guī)范?！?
“斬?cái)喾慨a(chǎn)評(píng)估灰色利益鏈,僅憑一紙通知或者地方消協(xié)的維權(quán)吶喊,難易奏效?！敝械伦C券銀行業(yè)分析師佘閔華表示,希望相關(guān)部門進(jìn)一步規(guī)范收費(fèi),對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)存在的轉(zhuǎn)嫁行為、利益分成等嚴(yán)肅處理,嚴(yán)厲追責(zé)。
