繼今年五月份房價(jià)總體由跌轉(zhuǎn)漲以來，近幾個(gè)月的房價(jià)均延續(xù)了這一走勢(shì)。7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了《7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房銷量比上月略有增長，價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，但漲幅出現(xiàn)了收窄。分城市來看，一線城市的房價(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲全國，尤其是深圳市，在連續(xù)數(shù)月的高增長之后，7月份新房價(jià)格環(huán)比再漲6.3%，部分二線城市的房價(jià)也步入上漲通道，與之相對(duì)應(yīng)的是，大部分三線城市房價(jià)仍在持續(xù)下跌。
對(duì)此，專家認(rèn)為，由于房價(jià)開始步入“合理”區(qū)間，除一線城市和部分二線城市的房價(jià)溫和上漲外，多數(shù)城市的房價(jià)會(huì)總體穩(wěn)定。但由于庫存、房企策略等多方面因素，城市間的分化恐怕還將持續(xù)。
房價(jià)環(huán)比仍在繼續(xù)上漲但漲幅略有收窄
7月份，新房環(huán)比上漲城市數(shù)量首次超過下跌城市，其中，價(jià)格上漲的城市有31個(gè)，比上月增加了4個(gè)，下降的城市有29個(gè)，比上個(gè)月減少了5個(gè)。二手房價(jià)格方面，環(huán)比上漲的城市比上月減少3個(gè)，持平的城市比上月增加了5個(gè)。
值得注意的是，雖然7月份新房和二手房總體價(jià)格環(huán)比仍在上漲，上漲城市數(shù)目也有所增加，但漲幅卻略有收窄，新房和二手房價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅，分別比上月回落了0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。
“一方面，貨幣政策的放寬在支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好的同時(shí)，也令房企的現(xiàn)金流更為充裕，近期樓市一直呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，另一方面，在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的深度調(diào)控之后，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍過熱的現(xiàn)狀已基本得到控制，過度開發(fā)的勢(shì)頭已被遏制，所以房價(jià)不會(huì)盲目高增長下去，目前增速有所放緩也實(shí)屬正常。
另外，隨著環(huán)比的上漲，大部分城市同比降幅在進(jìn)一步收窄。70個(gè)大中城市中新房價(jià)格同比綜合平均繼續(xù)下降，降幅收窄為0.4%。二手住宅價(jià)格同比綜合平均也首次轉(zhuǎn)為上漲，漲幅為0.2%。
城市分化嚴(yán)重一線城市領(lǐng)漲三線城市仍在下跌
在樓市持續(xù)走暖的情況下，居民看漲的情緒得以蔓延，一線城市的房價(jià)漲幅尤為突出。從今年4月份起至7月份，北上廣深四個(gè)一線城市無論是新房還是二手房環(huán)比價(jià)格均保持著正增長。其中，7月漲幅最大的為深圳的6.3%，上海、北京、廣州緊隨其后，漲幅分別為1.9%、1.4%和1.2%。
對(duì)此，任啟鑫分析認(rèn)為，一線城市由于聚集效應(yīng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)新增需求量旺盛，因此在調(diào)控政策放松之后能夠快速實(shí)現(xiàn)成交的回暖，市場(chǎng)價(jià)格也隨之進(jìn)入上行曲線。
而在年初環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅僅為0.3%，在北上廣深的領(lǐng)漲之下，7月大部分一二線城市均已進(jìn)入價(jià)格上漲陣營，仍處在下跌陣營的多為以錦州、蚌埠、濟(jì)寧等為代表的三四線城市。
任啟鑫進(jìn)一步分析，而對(duì)于二線城市以及部分東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動(dòng)之下，人口遷移帶來大量的住房需求，城市庫存逐漸去化，房價(jià)也逐漸回歸上升軌道。但是對(duì)于部分三線以及大量四線城市來說，由于前期的過度城市開發(fā)，造成嚴(yán)重供應(yīng)過剩，部分城市甚至出現(xiàn)“鬼城”新區(qū)，對(duì)于這些城市而言，嚴(yán)重積壓的庫存以及需求新增的不足，使得城市新建商品住宅價(jià)格難言上漲。
從幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，深圳一直扮演著房價(jià)“領(lǐng)頭羊”的角色。深圳在12月份成為全國首個(gè)房價(jià)上漲的城市，2015年上半年繼續(xù)領(lǐng)漲，7月份新房環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%，二手房同比更是達(dá)到了24.3%的漲幅。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析，深圳目前面臨了供應(yīng)乏力的尷尬，7月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個(gè)月，供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，才會(huì)導(dǎo)致了幾個(gè)月深圳房價(jià)的漲勢(shì)洶洶。
專家：房價(jià)走出“偏冷”區(qū)間總體將保持平穩(wěn)
“今年6月份全國房價(jià)走出“偏冷”區(qū)間，開始步入‘合理’區(qū)間”，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，隨著越來越多城市加入漲價(jià)大軍，后續(xù)房價(jià)增幅有繼續(xù)擴(kuò)大的可能性，或?qū)⒃?月份出現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一在近期召開的2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上則公開表態(tài)，今年的后幾個(gè)月，在信貸政策和住房公積金政策的繼續(xù)支持下，自住性、改善性需求還會(huì)繼續(xù)釋放，全年的銷售量肯定會(huì)好于去年。除一線城市和部分二線城市的房價(jià)溫和上漲外，多數(shù)城市的房價(jià)會(huì)總體穩(wěn)定。
“在持續(xù)了9個(gè)多月寬松性政策的情況下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有達(dá)到預(yù)期的恢復(fù)水平”，鏈家網(wǎng)研究院李巧玲表示，今年以來，房企聚焦一線城市拿地，三、四城市表現(xiàn)清冷，這種分化態(tài)勢(shì)會(huì)在下半年加劇。
李巧玲進(jìn)一步指出，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不能對(duì)下行壓力下的實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來有效拉動(dòng)，未來二線以及三、四線城市依然需要鼓勵(lì)性政策，刺激需求積極入市。
