雖說九月十月開發(fā)商拼命沖量，杭州樓市成交量大幅上升，但因為推盤加快，樓市庫存量依舊居高不下。
上周（10月20日~26日）杭州市區(qū)商品房簽約3552套，創(chuàng)造馬年單周成交最高值，但據(jù)購房寶指數(shù)統(tǒng)計，杭州市區(qū)商品房庫存量自今年9月26日首次突破14萬套以來，截至10月29日20點，已連續(xù)34天維持在14萬套高位。
這14萬套庫存主要分布在哪里？什么樣的樓盤最難賣？錢江晚報購房寶指數(shù)特意理出杭州市區(qū)商品房庫存前十大樓盤和杭州主城區(qū)商品房庫存前十大樓盤，以理清杭州樓市庫存結(jié)構(gòu)。
前十席中占了六席
酒店式公寓成去化“攔路虎”
據(jù)購房寶指數(shù)統(tǒng)計，截至10月29日20點，市區(qū)庫存前十樓盤13124套，占市區(qū)總庫存量的9.3％，主城區(qū)庫存前十樓盤共11905套，占主城區(qū)總庫存量的18.3％。
值得關(guān)注的是，市區(qū)前十大庫存樓盤中，六個樓盤以酒店式公寓為主。其中華豐新天地板塊的兩家商業(yè)樓盤，分別以2116套與1334套占據(jù)前三席位。
據(jù)購房寶指數(shù)統(tǒng)計，截至10月29日，華豐某商業(yè)樓盤自2013年5月首開以來，共領(lǐng)出7張預(yù)售證，一年半時間，2622套房子售了506套。
這2622套房源包括寫字樓和酒店式公寓，其中2014年8月25日領(lǐng)出的預(yù)售證量最大，達(dá)到939套房源，其中70平方米以下戶型為837套，基本上為精裝酒店式公寓。
由于該項目盤子大，戶型基本上以小戶型酒店式公寓為主，雖然總價不高，但由于板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)沒有聚集，從而在一定程度上影響了其銷售。
下沙沿江東區(qū)的金隅·觀瀾時代以1473套庫存排名第二。作為單價只有10000元/平方米左右的樓盤，金隅·觀瀾時代周邊競品保利東灣與世茂江濱花園均已實現(xiàn)勝利大逃亡，目前庫存均在15套以下。
反觀觀瀾時代目前的庫存，除了2012年領(lǐng)出預(yù)售證的兩批住宅房源還有較大存量外，其他存量主要以酒店式公寓為主。其中又以2014年5月領(lǐng)出的905套酒店式公寓撐起了存量的“大頭”。
仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，2014年，酒店式公寓的銷量急速進入萎縮期。
專家認(rèn)為，酒店式公寓的主要消化群體是投資客，隨著房地產(chǎn)市場更趨向自住需求，此類產(chǎn)品在市場上越來越被邊緣化。
住宅庫存多集中于邊緣板塊
小戶型居多
住宅庫存主要集中在哪里？
從市區(qū)與主城區(qū)前十庫存中可以看出，庫存積壓多的住宅樓盤多集中于城市的邊緣板塊，比如臨平板塊與半山田園板塊。其中臨平板塊尤為明顯，像理想銀泰城、眾安·理想灣等樓盤住宅庫存量都突破了1000套。
出乎記者意料的是，在大戶型相對難銷的當(dāng)下，小戶型依舊是庫存的絕對主力。
理想銀泰城可售住宅為1206套，其中70~120平方米戶型庫存1102套，占比91.4%；華元·歡樂城可售住宅767套，其中70~90平方米戶型為415套，占比54.2%。
半山田園板塊的某樓盤小戶型積壓同樣嚴(yán)重。據(jù)購房寶指數(shù)統(tǒng)計，該盤可售住宅中，70~90平方米戶型為641套，占比75.3%。
臨平板塊與半山田園板塊中庫存積壓大部分為小戶型房源，主要原因在于板塊處于城市邊緣地帶，雖然地鐵1號線的開通與秋石高架能夠讓兩個板塊迅速接軌市中心， 但是板塊內(nèi)無大型成熟的商業(yè)配套，加上產(chǎn)業(yè)單一，無法聚集大量人口，板塊的認(rèn)可度較低，從而導(dǎo)致地緣性客戶成主力。這才是造成這些樓盤積壓庫存最致命的因素。
“從這幾個項目看，如果小戶型的積壓比例超過七成，那就意味著首置需求的動力下降。除了現(xiàn)有出讓地塊取消90/70設(shè)置外，在這些城市邊緣地帶，開發(fā)商是否有必要重視小戶型的營銷？”有專家如此建議。
購房者更趨于理性
以自住需求為主
商業(yè)房源大量積存，配套差的區(qū)域住宅庫存大，這些都證明了一點：4年的限購限貸，讓眾多投資客相繼撤離樓市，購房轉(zhuǎn)向以自住需求為主。
而自住需求購房者最愛買怎樣的房子？地段和配套的吸引力無疑在這樣的自住背景下分外凸顯。相對來說，因為配套缺乏，吸附自住客相對較弱的下沙板塊、臨平北以及老余杭，今年以來成交低迷，首當(dāng)其沖受到影響。這也能從十大庫存樓盤中得到證明。
在本次房交會上記者采訪了多位購房者，很多人的共同想法是，現(xiàn)在是一個自住的年代，買房還是要買地段和品質(zhì)都不錯的。其中一位吳女士，之前在杭州下沙投資過房產(chǎn)，但房子交付后從未住過。吳女士向記者坦言，在2008年以前身邊很多朋友在投資房產(chǎn)，但目前大家都認(rèn)為房地產(chǎn)投資已經(jīng)不能像前十年那樣，不管買哪里都能賺錢，現(xiàn)在的市場更趨向自住需求。
當(dāng)記者問到有沒有自己心儀的樓盤時，吳女士表示：考慮到一家人目前都居住在市中心，兒子在錢江新城上班，如果再買房的話，想買錢江新城板塊的樓盤。記者再次問到對于當(dāng)年投資的下沙房產(chǎn)，吳女士搖搖頭說：“幸好在2013年的時候，我把下沙的房子給賣了，不然的話，依照目前的行情，還不知道要跌多少?！?
今年以來，高位庫存下降價盤頻出，購房者在如何挑選滿意樓盤時也頗費心機。有心人不難發(fā)現(xiàn)，越是在這種亂花漸欲迷人眼的房源充裕時代，買房越要擦亮眼睛。業(yè)內(nèi)人士表示：“對于自住購房者而言，當(dāng)下確實是比較好的購房者時機，但仍然要規(guī)避風(fēng)險，盡量買現(xiàn)房，買地段與周邊配套看得見的樓盤?！?
來源：-錢江晚報
