在老百姓的觀念里，有房子才有了安身立命之本。然而不少準(zhǔn)業(yè)主們可能做夢(mèng)也意料不到，自己花了一輩子積蓄買(mǎi)的房，最后可能遲遲辦不來(lái)房產(chǎn)證。根據(jù)興寧市法院的統(tǒng)計(jì)，2013年以來(lái)，該院受理房地產(chǎn)合同糾紛案件176件，其中，僅購(gòu)房者訴求房地產(chǎn)商辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的案件有109件。究竟是誰(shuí)動(dòng)了購(gòu)房者的奶酪？
情形1：土地被開(kāi)發(fā)商抵押
2004年6月1日，謝文文（化名）看到某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房樓盤(pán)鄰近幼兒園和小學(xué)，沒(méi)有詳細(xì)看其預(yù)售證等材料，立即以近25萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了其中一套房，開(kāi)發(fā)商答應(yīng)在1年內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)證，可是，苦等10年無(wú)果。像他這樣的住戶(hù)在這個(gè)樓盤(pán)就有60多戶(hù)。
今年3月，謝文文等60多個(gè)住戶(hù)向法院起訴，很快，興寧法院判令開(kāi)發(fā)商限期辦理房地產(chǎn)權(quán)證并支付辦證違約金。可開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)之時(shí)已經(jīng)將土地抵押給銀行，后因公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)力償還銀行債務(wù)，在抵押沒(méi)有解除的情況下，造成不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證。目前，法院對(duì)60多個(gè)住戶(hù)的案件已經(jīng)正在執(zhí)行，銀行也已經(jīng)起訴開(kāi)發(fā)商要求償還債務(wù)，法院需要依法拍賣(mài)開(kāi)發(fā)商名下的其他資產(chǎn)用于償還銀行債務(wù)，在解除抵押登記后，才能給謝文文等60多人辦理房產(chǎn)權(quán)證。
梅州市中院民二庭庭長(zhǎng)肖慶浪表示，由于土地使用權(quán)和房產(chǎn)項(xiàng)目是否抵押不列入預(yù)售公示的范圍，公眾一般難以了解，對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)估。因此，肖慶浪建議，應(yīng)建立房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)公布房產(chǎn)土地抵押情況的信息公開(kāi)制度，給購(gòu)房者一個(gè)明明白白的選擇權(quán)利。
而購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前，可通過(guò)售樓處、國(guó)土住建部門(mén)詢(xún)問(wèn)樓盤(pán)的土地使用權(quán)是否存在抵押等情況，也可以要求在合同中加大開(kāi)發(fā)商拖延辦證的違約責(zé)任。
情形2 ：開(kāi)發(fā)商前期手續(xù)不全
2008年3月24日，經(jīng)營(yíng)地板磚的王老板以89.6萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的兩個(gè)商住樓，本想將房子抵押擴(kuò)大生意規(guī)模，可是，開(kāi)發(fā)商遲遲沒(méi)有為他辦理房地產(chǎn)權(quán)證。王老板遂在2014年3月向興寧法院起訴， 隨后，起訴該房地產(chǎn)公司的60宗案件接踵而至。
可法院在執(zhí)行中調(diào)查得知，該房地產(chǎn)公司在施工和銷(xiāo)售時(shí)均未辦理相關(guān)登記、安裝、驗(yàn)收而取得預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，導(dǎo)致無(wú)法辦理權(quán)屬登記手續(xù)。而現(xiàn)在辦理登記時(shí)，相關(guān)部門(mén)要求按照現(xiàn)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)收取各項(xiàng)費(fèi)用，該60多戶(hù)的登記費(fèi)用就高達(dá)1200多萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商無(wú)能力在短期內(nèi)支付該筆巨額費(fèi)用。
肖慶浪建議，一方面購(gòu)房者在簽訂合同前要通過(guò)各種渠道了解房地產(chǎn)權(quán)證的辦理?xiàng)l件，向開(kāi)發(fā)商仔細(xì)詢(xún)問(wèn)和查看是否有預(yù)售許可證和各種必要的報(bào)批的證件，沒(méi)有預(yù)售許可證的要謹(jǐn)慎，遇到前期報(bào)批手續(xù)不完善的時(shí)候要衡量法律風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)因報(bào)批漏洞而不能辦證的，可以向法院提起民事訴訟。同時(shí)，在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中明確對(duì)辦證期限予以約定，要求除法定情形免責(zé)外，代辦證的開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任。
另一方面，應(yīng)制定專(zhuān)門(mén)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，辦證費(fèi)用必須在專(zhuān)門(mén)的銀行賬戶(hù)專(zhuān)款專(zhuān)用，開(kāi)發(fā)商支取辦證費(fèi)用應(yīng)經(jīng)申請(qǐng)，嚴(yán)禁挪用。
情形3：土地不在開(kāi)發(fā)商名下
2004年3月9日，曾方方（化名）向某房產(chǎn)公司以32萬(wàn)元的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)該興寧市某花園的兩套房。合同約定，由開(kāi)發(fā)商協(xié)助購(gòu)房人辦理房地產(chǎn)權(quán)證，費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人負(fù)擔(dān)?？砷_(kāi)發(fā)商代收了辦證費(fèi)用后卻一直沒(méi)有結(jié)果，曾方方于2013年底向興寧法院起訴。
審理中，開(kāi)發(fā)商表示愿意協(xié)助辦理房地產(chǎn)證，但因?yàn)楫?dāng)年是借用他人的地塊開(kāi)發(fā)，雖然已支付費(fèi)用給第三方，但未辦過(guò)戶(hù)手續(xù)，所以土地不屬于開(kāi)發(fā)公司名下，還屬于第三人名下，現(xiàn)在需要先從第三人轉(zhuǎn)到自己公司名下，再分割過(guò)戶(hù)到業(yè)主名下，這個(gè)過(guò)程中的費(fèi)用需要近百萬(wàn)元，自己公司已經(jīng)沒(méi)有能力承擔(dān)，只能任由法院執(zhí)行。
肖慶浪提醒，對(duì)于小型開(kāi)發(fā)商或掛靠其他公司名義開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)注意了解開(kāi)發(fā) 商與土地使用權(quán)人是否為同一主體，否則可能存在難以辦證的風(fēng)險(xiǎn)。由于開(kāi)發(fā)商的原因造成難以辦證的，即使雙方對(duì)辦證期限沒(méi)有特殊約定，根據(jù)最高院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，尚未建成的房屋自房屋交付之日起90日、已竣工的房屋自合同訂立之日起90日未能辦好權(quán)屬證書(shū)的，購(gòu)房者可追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
合同約定的期限或者前述的90日辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
