日前，青島市國土資源和房屋管理局在其網站公布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》（青土資房發(fā)[2014]495號，以下簡稱《意見》）指出，對居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）購買首套住房，在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠，出售唯一住房又新購住房的居民家庭，償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。
對于此次青島的首套房認定新政，科威國際不動產青島區(qū)域總經理孫杰昨日（9月24日）接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，按照以前的規(guī)定，“即使賣了再買也按二套（認定）”，而今對首套房認定趨向寬松，但未來首套房利率優(yōu)惠多少，還要等細則。
《意見》要求，青島各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應，并向商業(yè)銀行總行積極爭取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項目合理資金需求，進一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。對達到授信條件的開發(fā)貸款，要及時發(fā)放。
此外，《意見》還指出，未來青島還將加快商品房預售監(jiān)管資金審批和撥付速度。對非重點監(jiān)管資金即報即批，做到隨時申請，隨時撥付；分類調節(jié)預售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽和開發(fā)資質等級情況，將重點監(jiān)管資金撥付比例上調5%~20%；對其他資質較低及信譽不良的開發(fā)企業(yè)，嚴格實施重點監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風險。落實好開發(fā)企業(yè)配套費后置征收等相關政策。
“由‘認房又認貸’變?yōu)椤J房不認貸’后，名下無房但有貸款記錄的首次置業(yè)者，以及‘賣一換一’的改善人群將會享受首套購房優(yōu)惠，對市場影響較大。”業(yè)內人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前二手房市場上改善性需求占比約為40%，其中至少有八成屬于賣一買一的置換需求，約占32%。這一標準的改變將促使部分資金不充裕的換房需求積極入市。
今年7月31日，青島市國土資源局和房屋管理局官方微博 “青島房地”發(fā)布消息，宣布部分放寬限購，9月1日再次宣布，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策，由此，青島房地產限購政策全面松綁。
據《每日經濟新聞》記者了解，7月31日青島市部分解除限購后，青島新房和二手房的成交量和成交價格并未出現(xiàn)上漲，在限貸執(zhí)行嚴格的背景下，取消限購對市場拉動效應不大。
一次次政策松綁的背后是青島高居不下的庫存壓力。按照機構此前公布的數據，青島在今年1月份商品住宅庫存去化周期為13.7個月，但過了上半年，庫存去化周期明顯上升，比如7月末監(jiān)測的數據顯示，已經達到了26個月。
就在本月初，當青島市放松限購政策之時，當地從事多年樓市研究的孫杰就表示，接下來青島的信貸政策也將進一步放松，在其看來，限購松綁的政策并不徹底，從市場反應來看還有空間。
重磅：青島限貸松綁 新政明確放松首套房貸認定標準
繼全面放開樓市限購之后，我市房地產市場再次“松綁”。昨日青島市國土資源和房屋管理局、市城鄉(xiāng)建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、市住房公積金管理中心、市地方稅務局、市規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》（以下簡稱“《意見》”），提出“新六條”以促進房地產市場可持續(xù)發(fā)展。
其中最為引人矚目的就是“限貸”政策的松綁，文件指出“出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定”。
我市全面放開住房限購
文件內容：房地產業(yè)關系民生和經濟社會的可持續(xù)發(fā)展，要切實按照“穩(wěn)增長、保民生、促發(fā)展”的總目標，認真貫徹落實國家房地產市場“雙向調控”要求，圍繞建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建設，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，不再實行住房限購政策。積極支持、引導房地產市場調結構、保剛需、促改善、穩(wěn)增長，滿足居民多層次的住房需求，推動我市房地產市場持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展。
解讀：青島市國土資源和房屋管理局于今年7月31日發(fā)布消息：自2014年8月1日零時起，對黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放開限購政策；對市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上（含144平方米）的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購的政策。
緊接著9月1日，青島市國土資源和房屋管理局再次發(fā)布消息：自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。這意味著我市已全面放開限購。
限購政策全面放開后，島城樓市進入了活躍時期，開發(fā)商也加大了降價促銷力度，以期扭轉持續(xù)了將近一年的滯銷局面。隨之看房量、開盤量、銷售量出現(xiàn)較大幅度的回升，8月全市新房銷量突破萬套。進入9月，交易量出現(xiàn)上下波動，市場還存在一定的觀望情緒。
3年建籌公租房不少于3萬套
文件內容：將強化政府住房保障責任，進一步完善住房保障體系。逐步建立以公共租賃住房為主體，實物保障和租金補貼相結合的住房保障和供應體系，統(tǒng)籌解決我市低收入住房困難的家庭、新就業(yè)職工和各類人才等中等收入住房困難群體、外來務工人員的階段性住房需求，進一步改善人民群眾的居住條件和生活環(huán)境。持續(xù)加大保障性住房建設力度，在第三個住房保障發(fā)展規(guī)劃期內（2014-2016年），保障性住房建籌總量不低于3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于3萬套，保障性住房供應總量不低于3萬套。在推進公租房建設的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。
全力推進各類棚戶區(qū)改造。重點推進集中成片和非集中成片棚戶區(qū)的改造，穩(wěn)步實施城中村改造，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設趨于完善，2017年以前基本完成10.2萬戶改造任務。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，鼓勵拆遷居民自行選購住房或由征收部門收購、團購房屋作為安置房源。
促進新農村社區(qū)的建設。每年新開工100個新型農村社區(qū)建設，構建“中心城區(qū)-次中心城區(qū)-重點中心鎮(zhèn)-新型農村社區(qū)”的新型城鎮(zhèn)體系路線，實現(xiàn)農民就地市民化，農村集聚地就地城鎮(zhèn)化。
解讀：今年8月1日我市發(fā)布《關于進一步完善保障性住房建設和管理的意見》和《青島市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2014-2016年）》，文件指出，在我市第三個住房保障發(fā)展規(guī)劃期（2014-2016年）內，保障性住房建籌總量將不低于3.5萬套，其中公租房為3萬套，占房源總量的85%以上。據初步測算，規(guī)劃期內市財政共需投入保障資金大約17.1億元。
與此同時推出保障房新政：從今年8月1日起，青島市現(xiàn)行的保障房分類申請將正式停止，改為統(tǒng)一申請、并軌運行，逐步建立以公租房為主體，實物保障和租金補貼相結合的住房保障供應體系。不再區(qū)分申請房源類型，統(tǒng)一核發(fā)《保障性住房準予登記通知書》。這一項新規(guī)也是為公租房全面推行做好鋪墊。
唯一房售出后再購房算首套
文件內容：按照保障剛需、支持改善、調節(jié)投資的要求，實行差別化的住房信貸和稅收政策，滿足居民多層次的住房需求，進一步活躍房地產交易市場。
對居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）購買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠。出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。
居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務發(fā)生時間以定位（安置）協(xié)議簽訂時間或網簽合同簽訂時間孰早為準。
解讀：此前各金融機構的信貸政策規(guī)定，個人名下唯一住房有貸款，即便貸款還清賣掉后再買一套房，也算作二套房貸，要執(zhí)行二套房貸的首付款比例及利率標準。如今《意見》中指出，唯一住房出售后且還清貸款，再購房按首套房貸認定，這無疑是給“限貸”松綁。青島高級分析師張斌指出，首套房貸認定和契稅減免，對于購房者是很實惠的利好。文件開頭的發(fā)布單位中“中國人民銀行青島市中心支行”赫然在列，說明此發(fā)布口徑已獲得金融系統(tǒng)認可。但是各銀行審核標準仍有可能存在差別，指導性文件后的具體落實有待觀察。
另外文件中對個人購買普通住房契稅減半，對購房者來說負擔也將進一步減輕，尤其是首次購房者。
商品房預售價格彈性調節(jié)
文件內容：加快商品房預售監(jiān)管資金審批和撥付速度。對非重點監(jiān)管資金即報即批，做到隨時申請，隨時撥付；分類調節(jié)預售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽和開發(fā)資質等級情況，將重點監(jiān)管資金撥付比例上調5-20%；對其他資質較低及信譽不良的開發(fā)企業(yè)，嚴格實施重點監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風險。落實好開發(fā)企業(yè)配套費后置征收等相關政策。
積極活躍房地產交易市場。以獨立樓棟作為辦理商品住房項目預售許可的最低單元。對開發(fā)企業(yè)申報的商品房預售價格實行彈性調節(jié)，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進行預售價格管理。力推適合剛性需求的中小戶型、中低價位樓盤項目加速入市，在預售審批環(huán)節(jié)主動提前介入，實行一條龍服務，確保相關開發(fā)企業(yè)申辦預售許可一次通過。相關部門適時舉辦房地產展銷會等活動，進一步活躍市場交易。運用進社區(qū)、登門辦證等手段，提高登記效能，維護市場秩序。
解讀：自2011年我市實施限購令以來的三年期間，中央層面多次要求地方制定房價控制目標，隨后各地根據要求制定了房價控制目標。在此背景下，我市房管部門對商品房預售審批也加大了管理，根據項目所在區(qū)域、項目品質等不同，設定價格控制線，并適度上下浮動。如今《意見》中明確指出“以獨立樓棟作為辦理商品住房項目預售許可的最低單元。對開發(fā)企業(yè)申報的商品房預售價格實行彈性調節(jié)，套型面積在90平方米以上的商品住房不再進行預售價格管理”，表明我市房管部門進一步放松市場調控的態(tài)度，加速中低價位樓盤項目入市步伐。
保障性住房用地優(yōu)先供應
文件內容：進一步優(yōu)化房地產業(yè)內部結構。在做好棚戶區(qū)改造、保障性住房和普通商品住房項目建設用地供應的基礎上，重點加大城市基礎設施和醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化事業(yè)建設用地供應，相應增加商業(yè)、金融、娛樂、旅游、養(yǎng)老和健康等新興服務業(yè)供地比重，促進房地產業(yè)內部結構的優(yōu)化升級。
調整住房供應結構。按照項目控制和總量控制相結合、以項目控制為主的原則，結合保障性住房、拆遷安置住房的數量和公共基礎設施、公用配套設施統(tǒng)籌安排，優(yōu)先保證保障性住房、拆遷安置住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型商品住房的供應比例；從嚴控制144平方米以上的大戶型住房比例。
規(guī)范行業(yè)管理強化風險控制
文件內容：加強對開發(fā)企業(yè)的資質管理。鼓勵、引導開發(fā)企業(yè)兼并、重組，支持企業(yè)做強做大，提高抗風險能力，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。健全房地產市場信用管理。研究建立發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、國土資源房管、金融、稅務、工商、統(tǒng)計等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)。
