[摘要]實(shí)際上，近一個(gè)月來，市場(chǎng)多次傳出有關(guān)銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的消息。8月，上海地區(qū)便最先出現(xiàn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”松綁為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的傳聞，彼時(shí)建行等大行予以否認(rèn)。
有消息稱，工、農(nóng)、中、建等四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸余額還清都算首套房。而根據(jù)此前監(jiān)管部門的規(guī)定，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即購(gòu)房者名下既無(wú)房產(chǎn)，又無(wú)房貸記錄，兩項(xiàng)條件需同時(shí)具備才能認(rèn)定為首套房。
工行回應(yīng)稱，正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。建行則表示，今后建行將以個(gè)人住房貸款為主的自營(yíng)性業(yè)務(wù)和以公積金為主的委托性住房金融業(yè)務(wù)相結(jié)合，互相促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展，為居民大眾安居、改善住房需求提供有力的支持。從內(nèi)容來看，銀行方面并未證實(shí)上述消息的真實(shí)性。
實(shí)際上，近一個(gè)月來，市場(chǎng)多次傳出有關(guān)銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的消息。8月，上海地區(qū)便最先出現(xiàn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”松綁為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的傳聞，彼時(shí)建行等大行予以否認(rèn)，并稱在監(jiān)管政策和地方政策沒有變化的前提下，該行不會(huì)執(zhí)行類似傳聞所涉的相關(guān)政策。
根據(jù)記者了解，由于地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡，因而在房貸政策實(shí)施過程中，由各銀行的分支機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn)。某大行相關(guān)負(fù)責(zé)人也證實(shí)，各地分支機(jī)構(gòu)在房貸利率設(shè)定、放款速度上具有一定自主權(quán)；在首套房的認(rèn)定上，則是總行層面按照監(jiān)管部門的要求統(tǒng)一安排，各地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)保持一致。
據(jù)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略所博士高廣春表示，如傳言屬實(shí)，則釋放出強(qiáng)烈的房地產(chǎn)調(diào)控寬松信號(hào)?？紤]到此前多地政府已就首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，若銀行跟進(jìn)調(diào)整，則顯示出政策組合配合推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整的意圖明顯。
目前，呼和浩特、濟(jì)南、廈門、?？凇衲暌詠硐群笠延?0個(gè)城市取消或松綁限購(gòu)。如9月22日，福州市政府網(wǎng)站發(fā)布房地產(chǎn)新政策。其中明確，居民家庭為改善居住條件而再次購(gòu)買一套普通商品住房（含二手房）的行為，屬于首次購(gòu)買改善性普通商品住房。對(duì)于地方政府放松限購(gòu)政策所發(fā)揮的作用，高廣春表示，目前房地產(chǎn)下行趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，如無(wú)房貸政策的同步調(diào)整，限購(gòu)放松作用有限。
而令市場(chǎng)關(guān)注的是，“銀行版”首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬是否會(huì)對(duì)目前疲弱的需求產(chǎn)生刺激作用？多數(shù)專家給出肯定答案。而某業(yè)內(nèi)人士提醒，更需要關(guān)注的是，刺激的是剛性需求還是投資性需求，如是后者，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
對(duì)此，高廣春判斷，在投資、投機(jī)性需求長(zhǎng)期受打壓情況下，目前市場(chǎng)以剛需為主。一組數(shù)據(jù)或可佐證這一點(diǎn)。剛剛閉幕的北京秋季房展組委會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北京地區(qū)，首次置業(yè)需求占總調(diào)查人數(shù)的31.25%，升級(jí)置業(yè)需求占60%，其他僅占8.75%。
首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變有可能僅會(huì)對(duì)少數(shù)購(gòu)房者產(chǎn)生影響。某銀行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”信貸政策調(diào)整的最大受益群體仍是剛需購(gòu)房者，且針對(duì)的是有房貸記錄的無(wú)房購(gòu)房者。
照目前執(zhí)行的“認(rèn)房認(rèn)貸”首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有房貸記錄的無(wú)房購(gòu)房者再購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)，執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，即首付6成，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。
以100萬(wàn)元一套的房產(chǎn)為例，按照二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，如選擇貸款期限為20年，等額本息還款方式還款，購(gòu)房者需支付60萬(wàn)首付款，月還款超3000元，本息合計(jì)為76萬(wàn)元，購(gòu)房總成本為136萬(wàn)元；按照首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)首付3成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率來計(jì)算，購(gòu)房者需支付30萬(wàn)元首付，月還款在5200元左右，本息合計(jì)為125萬(wàn)元，購(gòu)房成本在155萬(wàn)元。高廣春表示，雖總購(gòu)房成本相對(duì)提高，但對(duì)于資金實(shí)力有限的剛需購(gòu)房者來說，首付款的大幅減少將增加其購(gòu)房能力。
而某銀行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人更是認(rèn)為，若這一政策落實(shí)對(duì)改善性住房需求者是極大的利好，或?qū)⒋碳み@一部分需求。不過從整體來看，這部分需求占比仍較小，無(wú)法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供大于求局面。高廣春評(píng)價(jià)說，可以肯定的是，今后包括房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整將更具針對(duì)性，避免出現(xiàn)完全放松，以及由此帶來新一輪房地產(chǎn)泡沫。
此前有媒體報(bào)道，銀行首套房利率或重回7折時(shí)代，二套房的限制也將有所松動(dòng)。對(duì)此，上述銀行機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在攬儲(chǔ)成本提高，房貸潛在風(fēng)險(xiǎn)依然較高的情況下，銀行對(duì)房貸政策調(diào)整的空間有限。
