[導(dǎo)讀]在二手房交易時，為逃避監(jiān)管，少交稅費，一些機構(gòu)和個人想方設(shè)法在合同上做文章，簽訂“陰陽合同”，這種方式極易引起糾紛，給當事人帶來法律風險。
在二手房交易時，為逃避監(jiān)管，少交稅費，一些機構(gòu)和個人想方設(shè)法在合同上做文章，簽訂“陰陽合同”，這種方式極易引起糾紛，給當事人帶來法律風險。廣東省工商局相關(guān)負責人近日結(jié)合相關(guān)案例指出，進行二手房交易時，買賣雙方要認清“陰陽合同”的危害和風險，增強自我保護意識，自覺抵制違法違規(guī)交易行為。
賣家損失18萬元房款
記者從廣東省工商局了解到，目前在各地的二手房交易中，曾出現(xiàn)多起因簽訂“陰陽合同”而引發(fā)的糾紛。
不久前，廣州（樓盤）市民劉先生將一套97平方米的房子通過中介掛牌出售，掛牌價88萬元。不到一個星期，中介就聯(lián)系好了買家。辦理過戶手續(xù)前，中介提出建議，不走二手房資金監(jiān)管程序，在合同中把交易價改成5000元/平方米左右，房款50萬元，剩下的38萬元房款完成過戶時由買家支付給劉先生，這樣能省下好幾萬的稅費。為了打消劉先生的顧慮，買方也提出，“避稅”房款可以先付給劉先生20萬元，完成過戶后再付剩下的18萬元。劉先生同意了，并口頭約定過戶當天支付剩下的18萬房款。
但令劉先生沒想到的是，過戶手續(xù)完成后，買方卻以“剩余房款為20萬元而不是38萬元”為由拒絕支付當初口頭約定的18萬元余款。雙方的糾紛經(jīng)房管局多次調(diào)解均沒有結(jié)果，原因就是那份“陰陽合同”。
所謂“陰陽合同”，是指當事人出于規(guī)避法律或謀取利益的目的而對同一宗交易簽訂的兩份內(nèi)容不一致的合同，其中一份提交給政府有關(guān)部門備案但并不實際履行（“陽合同”）；而另一份僅為合同當事人所掌握并約定照此履行交易（“陰合同”）。
在二手房交易中，“陰合同”顯示房屋買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是把價格虛高的合同交給銀行，以申請更多的按揭貸款；另一種是以低價的合同交給房地產(chǎn)交易中心備案過戶，以便少交稅款。
買賣雙方均面臨風險
不少消費者會認為，購買二手房時簽訂“陰陽合同”，能讓買賣雙方都獲得一些“實惠”，進行這樣的操作未嘗不可，但廣東省工商局合同處相關(guān)負責人指出，這種行為存在諸多風險。
對于賣方而言，首先要面臨合同宣告無效的風險。當房價出現(xiàn)下降趨勢時，買方可能以存在“陰陽合同”為由，通過宣告無效等訴訟方法來試圖解除交易，即使賣方通過訴訟等方式來維護自己的合法權(quán)益，確認合同其他條款仍然有效，也面臨著無法實際履行以及承擔利息、房價下跌等損失。
其次，存在無法全額收回房款的風險。由于“陰陽合同”存在價格差異且無銀行監(jiān)督，買方有可能不按期支付備案價格外的房款或者惡意要求以備案價格進行交易。賣方采取協(xié)商、起訴等方式催討，會面臨高額的時間和金錢成本支出。
對于買方來說，首先面臨無法取得高額貸款的風險。由于在政府有關(guān)部門備案的“陽合同”中價格較低，買家在申請銀行按揭貸款時，銀行將根據(jù)備案價格和評估價格來綜合評定貸款發(fā)放數(shù)額。尤其在二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價格或評估價格中的下限發(fā)放貸款。這將造成買家實際貸款額降低。
其次，面臨再次出售時承擔較高費用的風險。由于在政府有關(guān)部門備案的價格低于實際成交的價格，將來買家如出售該房屋時，可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。
再次，有合同不成立的風險。如買賣雙方為逃避稅收在“陽合同”中約定了虛假成交價后，賣方又要求以真實成交價訂立“陰合同”時，如買方不同意則導(dǎo)致“陰合同”未能訂立，那么，買方將失去購房機會。
可被追究法律責任
對于買賣雙方來說，簽訂“陰陽合同”都有可能面臨行政處罰和刑事追究。
廣東省三正律師事務(wù)所律師陳太真告訴記者，賣方因為少繳稅款，一旦被稅務(wù)機關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會被追繳稅款，還可能被處以罰款，甚至可能因觸犯刑律而被追究刑事責任；買方也存在偷逃稅費的行為，被查實后，也會一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰，偷逃稅款數(shù)額達到一定標準的，則可能與賣方一同被追究刑事責任。
陳太真說，“陰陽合同”或許能為二手房交易雙方“省下”一些稅費，但是這種行為不僅損害了國家利益或第三人合法權(quán)益，也無法保障自身的權(quán)益，極易導(dǎo)致合同糾紛，更隨時面臨著法律的處罰。買賣雙方在二手房交易時要認清“陰陽合同”的危害和風險，不要簽訂“陰陽合同”，自覺遵守國家法律法規(guī)，共同維護市場秩序，才能更好地保障自己的合法權(quán)益。
廣東省工商局相關(guān)人員也表示，將對二手房交易中的“陰陽合同”嚴格監(jiān)管，如對房產(chǎn)中介部門的合同抽查、配合稅收部門進行房屋交易查稅等。
