作為一個(gè)真正的想買房自用的人，到底應(yīng)該怎樣去把握自己的購(gòu)買行為呢？結(jié)合專業(yè)研究和香港金融風(fēng)暴的市場(chǎng)表現(xiàn)，我們認(rèn)為，置業(yè)是有一些常識(shí)和基本規(guī)律的，而且挺管用。
【定律一】
淡市是用家置業(yè)的好時(shí)機(jī)
這里有一個(gè)常識(shí)性認(rèn)識(shí)，那就是無論何時(shí)，在市場(chǎng)上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價(jià)格便宜的房子總是一件容易的事。為什么這么說？因?yàn)槊刻追孔拥奶攸c(diǎn)、屬性、品質(zhì)各異，而每個(gè)人對(duì)房子的品位和愛好也是獨(dú)特的——比如說孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房子(如3000元/平方米)，機(jī)會(huì)很多，但同時(shí)又能滿足自住需求和喜好的房子，就沒那么容易。當(dāng)然價(jià)格走低的時(shí)候買房會(huì)比較占便宜，但價(jià)格走高的時(shí)候該買可能還是要買。淡市時(shí)，投資者、炒房者大量退出市場(chǎng)，這不僅意味著有更多的選擇機(jī)會(huì)，而且價(jià)格也趨于理性。
【定律二】
利率總是會(huì)變的
從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，有銀行做到過14%、15%，甚至18%。接著我們是經(jīng)歷了9次降息，又從低谷往上調(diào)，目前基本利率是5.51%，比較來講，還是低的。那么加息之后，對(duì)我們的日常生活能帶來多少變化呢？加息主要是心理影響作用大，而實(shí)際影響作用小。其實(shí)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，加息是個(gè)常態(tài)，美聯(lián)儲(chǔ)加息都已是家常便飯了。因此，對(duì)利息的變化更應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要?jiǎng)討B(tài)看，有高也有低。置業(yè)的關(guān)鍵是考慮機(jī)會(huì)成本、資金流動(dòng)性以及支付能力。
【定律三】
房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補(bǔ)償
眼下對(duì)于買家，還有一個(gè)心理負(fù)擔(dān)，就是覺得稅少時(shí)沒買，稅多時(shí)再買，豈不虧了？
首先需要對(duì)房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分，目前是分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)才會(huì)納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對(duì)出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征?，F(xiàn)在的稅收調(diào)整重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒樓，對(duì)于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方尋價(jià)，將這點(diǎn)稅費(fèi)找回來的。
【定律四】
一手樓供應(yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，買二手樓較好
一手樓供應(yīng)多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，買二手樓較好。市場(chǎng)處上升態(tài)勢(shì)時(shí)，一手樓的價(jià)格高于二手樓；反之，二手樓價(jià)格高于一手樓。
這個(gè)定律的主要依據(jù)是市場(chǎng)供應(yīng)者總是既包括開發(fā)者，也包括小業(yè)主。在同一個(gè)區(qū)域中，房?jī)r(jià)往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時(shí)候，開發(fā)商為了爭(zhēng)奪客戶而競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格相對(duì)合理；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時(shí)候，就可能會(huì)出現(xiàn)賣家囤貨居奇，價(jià)格非理性上漲。
同時(shí)，香港金融風(fēng)暴以及其他世界主要城市還驗(yàn)證了指標(biāo)性物業(yè)的抗跌保值性能很高。據(jù)分析，一般在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些物業(yè)會(huì)多漲10%；而在房?jī)r(jià)下降時(shí)，跌幅又會(huì)減少10%。
【定律五】
淡市時(shí)將多余房子賣出總是明智的
這又是一個(gè)常識(shí)問題，即與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價(jià)的。持有成本包括物業(yè)管理費(fèi)、銀行利息、裝修費(fèi)、維修費(fèi)等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費(fèi)用成本。而淡市時(shí)，這些成本往往打不住，所以賣出是明智的。
【定律六】
空置的房子要馬上出租
經(jīng)常聽人這么說，“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著”。乍一聽覺得有些不可思議，實(shí)際情況還真是這樣，有些人認(rèn)為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣之間徘徊。事實(shí)上，無論房子的租金回報(bào)是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。
此外，租房最好不要選擇豪裝，因?yàn)檫@與租金價(jià)格不成正比，尤其是在淡市時(shí)。選擇一個(gè)好的租客比僅是出價(jià)高的租客更重要。
【定律七】
換房不受淡旺市的影響
在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機(jī)會(huì)。
【定律八】
珍惜淡市中的每個(gè)機(jī)會(huì)
在房屋交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)買家和賣家因價(jià)格談不攏而相互僵持。其實(shí)選擇出手時(shí)機(jī)要緊隨市場(chǎng)行情。在市場(chǎng)不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@時(shí)賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價(jià)不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。錯(cuò)過機(jī)會(huì)，損失更大。
