[摘要]賈曉慧律師：意向金嚴格的說不是一個法律概念，意向金的支付只是購房者有購買房屋的意愿表示。在意向金沒有轉為定金之前，購房者隨時可以拿回意向金。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，越來越多的人加入購房大軍，商品房買賣與人們的生活休戚相關，繼而引發(fā)很多房產(chǎn)法律糾紛。本期《律師房談》邀請到賈曉慧律師為我們解讀與房產(chǎn)有關的“三金”--意向金、定金、違約金。
當您走進售樓處或者房產(chǎn)中介，都會聽到這樣一句話：“先生/美女，您對這個樓盤有興趣可以先交1萬塊的意向金……”，此時，您肯定在心里嘀咕“意向金”是什么？跟定金有什么區(qū)別呢？一旦有問題我是否可以要求對方返還意向金？能否同時要求對方支付違約金或賠償金呢？我們請到了專業(yè)律師為您解答“五金”的區(qū)別和誤區(qū)。
本期律師嘉賓：賈曉慧律師
本期房談主題：律師解讀房產(chǎn)“三金”讓購房者走出誤區(qū)
何以軒：購房者向中介繳納了購房意向金后，中介只給了意向金收據(jù)沒有簽任何協(xié)議，請問買方不想買房了，意向金能退嗎？購房意向金在法律上有明確的界定嗎？
賈曉慧律師：意向金嚴格的說不是一個法律概念，意向金的支付只是購房者有購買房屋的意愿表示。在意向金沒有轉為定金之前，購房者隨時可以拿回意向金。
如果購房者與中介沒有簽訂任何協(xié)議，當購房者表示不想買房的時候，該意向金應當退還。
何以軒：購房者交2萬元意向金后，與中介簽訂購房意向書，協(xié)議中約定將意向金轉為定金，由于購房者個人原因不想買該房屋了，此時，購房者能否向中介要回意向金呢？
賈曉慧律師：一般情況下，意向金轉為定金后，如果購房者違約不買房，意向金將不能退還；如果出售房違約不賣房的，應按“定金罰則”雙倍返還購房者。
但是如果購房意向書中只是對購房價格、房屋狀況做了簡單約定，那么當上下家在簽訂正式房屋買賣合同過程中，對付款時間、付款方式、房屋交付等一些主要條款產(chǎn)生分歧，并導致買賣合同最終未能簽訂，這種情況下上下家均不不存在違約情況，交易的失敗不能歸責與任何一方，即雙方均不存在違約情形，此時出售方應退還意向金給購房者。
何以軒：購房者將意向金交給中介，中介聲稱已經(jīng)給房東了，購房者不想買房了，應該向誰索要意向金呢？
賈曉慧律師：一般情況下如果中介收錢的，應當向中介主張，如果中介聲稱已經(jīng)給房東，中介需要提供證據(jù)，如果證據(jù)表明該款項房東已經(jīng)收取的，那么應該向房東主張。
何以軒：意向金和定金有什么區(qū)別呢？
賈曉慧律師：相關法律并無意向金一說，一般中介公司只是按照慣例向購房者收取意向金，并無法律約束力。定金有雙重法律效率，既可作為合同擔保，保障合同履行；又可以作為合同成立的證明。
定金具有懲罰性，給付定金的一方若不履行合同的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，要雙倍返還定金。購房者向賣房人支付的定金不應超過總房價的20%，超過部分不受法律保護。
何以軒：購房者與中介簽訂購房意向協(xié)議有風險嗎？需要注意什么呢？
賈曉慧律師：隨意簽訂意向協(xié)議存在一定的風險，在簽訂意向協(xié)議時購房者需要注意以下幾點，盡可能規(guī)避風險：
1、意向金協(xié)議中應該明確意向金所指向的房屋標的，防止中介或者出售方單方變更，約定房屋的位置，面積，房屋的具體情況等；
2、應明確購房意向金在什么時候轉變?yōu)橘彿慷ń?，這直接關系到購房意向金能不能要回的問題。為了更好的維護自身權利，建議購房者最好在意向金合同書中注明，中介在向賣方轉付意向金之前，必須再次取得買方另行出具的書面同意書，否則中介的轉讓行為無效，造成的損失由中介公司承擔；
3、在意向金協(xié)議中約定好房屋的價格，意向金交納方式，幣種等事宜；
4、約定好違約責任，最好約定不同意購房的，可以全額返還購房意向金。
何以軒：購房者與房屋產(chǎn)權人簽了購房協(xié)議書，并支付了3萬塊的訂金，房價上漲，對方突然不賣了，購房者能否申請雙倍賠償訂金呢？
賈曉慧律師：此問題中購房者不能申請雙倍賠償訂金。3萬元訂金一般被視為預付款，出售方不賣房時只需返還該3萬元。
何以軒：訂金和定金又有什么區(qū)別呢？
賈曉慧律師：訂金與定金僅一字之差，在法律性質(zhì)上卻有天壤之別。訂金不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為一種預付款的性質(zhì)。是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”。
由此可見，當事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質(zhì)的，則不能適用定金責罰。
關于定金，根據(jù)《擔保法》的有關規(guī)定，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。
給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。
定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。
何以軒：在二手房買賣中，購房者繳納了定金，房價上漲，房東違約，購房者除了可以申請返還定金外，還可以同時獲得違約金嗎？
賈曉慧律師：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這就是我們通常說的定金罰則。
《擔保法》第一百一十六條規(guī)定“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！备鶕?jù)該條規(guī)定可以看出立法者賦予守約方適用選擇權，即只能選擇其一而不能并用。
違約金相當于一方因?qū)Ψ竭`約所造成的實際損失，而且根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，對方當事人也可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
這樣，守約方根據(jù)違約金條款，就可以補償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。當然，在定金條款對守約方有利時，守約方也可以適用定金條款，按照定金罰則彌補自己的損失。賦予守約方適用選擇權，能夠起到保障其合同利益，補救其違約損失的作用。
何以軒：賈律師您代理過類似的案件嗎？能否給我們分享一個案例呢？
賈曉慧律師：前不久剛代理過一個要求退還定金的案子。購房者與中介簽訂了意向書，并支付了意向金，之后該意向金并轉為定金中介交給上家。在購房者與上家簽訂買賣合同時雙方就一些在意向書中沒有約定的補充條款多次協(xié)商，始終無法達成一致。購房者準備不予購房，并要求上家退還定金。
上家認為是購房者違約，主動提出拒絕簽訂買賣合同，所以不同意退還定金。購房者就提出證據(jù)（協(xié)商合同條款的通知、商談合同條款的錄音等）證明其之所以拒絕簽訂買賣合同是因為雙方就買賣合同中的具體條款未能達成一致，而非主觀上拒絕簽訂買賣合同。法院最后判決購房者不存在違約，上家應退還定金給購房者。
這個案例和上面的第二個問題有些類似，希望可以給購房者主張退還定金提供一個思路和方法。
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