沈女士在本市某小區(qū)購(gòu)置了一套門面房，本來(lái)都打算自己經(jīng)營(yíng)面包房的，由于資金等原因，未能如愿開(kāi)起面包房，為了不讓門面房空關(guān)，于是沈女士就決定將該門面房出租給俞先生，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂了《房屋租賃合同》。
該租賃合同約定，沈女士將其所有的一套門面房出租給俞先生，租期為三年，月租金為人民幣9000元。三年后，該租賃合同約定的租賃期限屆滿，俞先生打算繼續(xù)租賃，沈女士也沒(méi)有收回該門面房，但雙方并沒(méi)有另行簽訂書面的租賃合同。
過(guò)了兩年多，沈女士找到了合作伙伴，打算收回出租給俞先生的門面房，用作自己開(kāi)面包房的經(jīng)營(yíng)用房，也就是要求解除其與俞先生之間的租賃關(guān)系，而且要求俞先生支付自當(dāng)年1月1日起至交付門面房之日止的租金?？捎嵯壬J(rèn)為雙方對(duì)給付租金的期限未明確約定，按照慣例是每年年底給付上年租金。對(duì)于當(dāng)年的租金，其應(yīng)在當(dāng)年年底前支付，現(xiàn)在還未到給付期限，沈女士要求解除租賃關(guān)系，支付租金是沒(méi)有道理的，故不同意沈女士的要求。后雙方協(xié)商不成，無(wú)奈之下，沈女士起訴至法院。
【評(píng)析】
據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于租賃合同，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃，雙方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
本案中，沈女士與俞先生之間的房屋租賃期限屆滿后，作為承租人的俞先生繼續(xù)使用租賃房屋，而且沈女士對(duì)此沒(méi)有提出異議，雖根據(jù)法律規(guī)定原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。雙方對(duì)租賃合同期滿后的租賃關(guān)系并未采用書面形式確定下來(lái)，而在庭審中，雙方當(dāng)事人對(duì)對(duì)方陳述的租賃期限又相互予以否認(rèn)，且均不能提供證據(jù)，故法院應(yīng)認(rèn)定該租賃關(guān)系是不定期租賃；對(duì)于雙方間的不定期房屋租賃關(guān)系，沈女士和俞先生均可以隨時(shí)主張解除，故對(duì)沈女士要求解除其與俞先生之間的房屋租賃關(guān)系的請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。當(dāng)然沈女士要求俞先生退還房屋應(yīng)當(dāng)給予其合理的期限，俞先生也應(yīng)向沈女士支付相應(yīng)的租金。
【判決】
法院支持了沈女士的訴訟請(qǐng)求。
上海市政法委案件評(píng)查專家
上海申房律師事務(wù)所主任孫洪林
