[摘要]庭審中被告辯稱，房屋實(shí)際面積減少并非被告故意所致，是雙方對合同約定的面積出現(xiàn)重大誤解，被告不存在欺瞞等情形，且已將多收面積部分的房款退還，故不同意原告的訴訟請求。
市民梅先生在購房13年后意外發(fā)現(xiàn)，自己家的房屋實(shí)際面積比產(chǎn)證上記載的面積少了6個多平方米，在房產(chǎn)公司退回了多收的1.6萬余元后，梅先生起訴房產(chǎn)公司要求再賠償14萬余元。近日，寶山法院兼顧公平合理的原則，酌情判令被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償5萬元。一審宣判后，雙方均未提起上訴。
【案情回放】
2000年8月29日，梅先生向某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一套商品房?！冻鍪酆贤芳s定房屋面積為48.82平方米，每平方米單價2580元，總價12萬多元，房產(chǎn)證亦載明房屋面積為48.82平方米。
2013年7月，梅先生欲將該房以104萬元出售給王某，雙方至交易中心進(jìn)行網(wǎng)簽合同時才發(fā)現(xiàn)，檔案中載明該房面積只有42.28平方米。梅先生遂與交易中心進(jìn)行實(shí)地測量，結(jié)果顯示面積確為42.28平方米。因差異較大，王某不愿按原價購買，交易沒有成功。
一個月后，梅先生將房屋以88萬元另行出售。梅先生認(rèn)為，此事因房地產(chǎn)開發(fā)公司過錯所致，直接影響到差價16萬元，遂找公司理論。但在雙方協(xié)商過程中，房地產(chǎn)公司單方面匯給了梅先生1.6萬余元，理由是按所差面積乘以當(dāng)時出售單價得出差價總額。梅先生不同意這種補(bǔ)償方式，遂向法院起訴，要求被告再賠償損失14萬余元。
庭審中被告辯稱，房屋實(shí)際面積減少并非被告故意所致，是雙方對合同約定的面積出現(xiàn)重大誤解，被告不存在欺瞞等情形，且已將多收面積部分的房款退還，故不同意原告的訴訟請求。
【以案說法】
第一種意見認(rèn)為，出售合同是雙方真實(shí)的意思表示，合同約定被告出售給原告的房屋為48.82平方米，但實(shí)際交付的只有42.28平方米，被告顯已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故應(yīng)當(dāng)返還減少的房屋面積部分的售房款及利息。由于被告已按當(dāng)時的售價將多收面積部分的房款退還了原告，現(xiàn)僅需再向原告返還上述房款自原告支付之日起至判決生效之日止的利息。
第二種意見認(rèn)為，原告的損失系6.54平方米的房屋產(chǎn)權(quán)所對應(yīng)的價值。在房價上漲的情況下，按當(dāng)時的售價返還面積差額部分顯然不能使原告遭受的損害獲得填補(bǔ)。故應(yīng)判令被告參照當(dāng)前的市場價值賠償原告面積減少部分的差價。
第三種意見認(rèn)為，根據(jù)《合同法》精神，原被告簽訂出售合同時房屋單價僅為2580元/平方米。時隔十幾年，目前系爭房屋房價在2萬元/平方米左右，6.54平方米的房屋價值現(xiàn)已達(dá)13萬元左右，甚至已多于當(dāng)時的房屋售價，顯然超過了被告訂立合同時能夠預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的能力范圍。同時，雖然合同義務(wù)屬嚴(yán)格責(zé)任，但原告購房后獲得的房產(chǎn)證上房屋的登記面積確為48.82平方米，可見被告雖違約但不存在明顯的、重大的主觀惡意，故出于公平合理權(quán)衡各方利益的考量，不應(yīng)完全按照現(xiàn)在市場價來計(jì)算6.54平方米的房屋價款，應(yīng)由法院酌情確定賠償范圍。
《判決書》采用了第三種意見。
【法辭典】
《中華人民共和國合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
