一般而言,抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán),在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形下,債權(quán)人有權(quán)就抵押物優(yōu)先受償。因此,通常情況下,抵押權(quán)優(yōu)先于債權(quán);而本案中,李先生只是普通債權(quán)人,而銀行作為抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到保護。
但抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)的規(guī)則只是一般規(guī)則,法律上和司法實務(wù)中基于特殊考慮,仍然設(shè)置了一些特殊規(guī)則。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》,法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定,認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該批復(fù)還強調(diào),“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！睆倪@兩條規(guī)定來看,消費者支付購買商品房的全部或者大部分款項后,其享有的債權(quán)優(yōu)先于工程款優(yōu)先受償權(quán);而工程款優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于抵押權(quán),故而,消費者在支付了購買商品房的全部或者大部分款項后,其享有的債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。這主要是考慮到當(dāng)時我國不動產(chǎn)登記以及相關(guān)查詢制度尚不完善,為充分保護消費者權(quán)益,司法解釋進行了特別規(guī)定。需要強調(diào)的是,從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來看,對于商品房買賣中涉及的消費者宜作廣義理解,凡是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購買其向社會銷售的房屋的自然人,都應(yīng)作為消費者對待。這主要是因為與開發(fā)企業(yè)相比,自然人在經(jīng)濟地位上、經(jīng)驗上都處于弱勢地位,故而應(yīng)當(dāng)予以特別保護。本案中,李先生和趙女士作為消費者,其已經(jīng)支付了全部購房款并實際占有房屋多年,因此,李先生的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。本案中,北京鐵路運輸中院之所以解除工程款優(yōu)先受償權(quán)人中鐵建申請的查封,也正是基于這一考慮。而作為抵押權(quán)人的銀行,在接受開發(fā)商抵押時,應(yīng)當(dāng)就擬抵押房屋是否已經(jīng)銷售等進行充分的調(diào)查,避免類似本案的風(fēng)險。
其次,隨著我國物權(quán)法的頒行、不動產(chǎn)登記以及相關(guān)查詢制度的完善,法律已經(jīng)為消費者購房提供了更為全面的保護。消費者在購買商品房尤其是現(xiàn)房時,應(yīng)當(dāng)預(yù)先對房屋權(quán)屬尤其是權(quán)利限制情況進行查詢;在購買預(yù)售房時應(yīng)當(dāng)預(yù)先了解開發(fā)商是否辦理了預(yù)售許可證,并要求其及時進行網(wǎng)簽;在簽訂購房合同時,應(yīng)當(dāng)立即辦理預(yù)告登記,避免開發(fā)商將房屋另行轉(zhuǎn)讓或者抵押;在開發(fā)商辦理初始登記之后,應(yīng)當(dāng)及時要求完成轉(zhuǎn)移登記,將房屋轉(zhuǎn)移到自己名下,從而避免本案中李先生所遇到的無法及時辦理房產(chǎn)證的尷尬。
還要看到,本案也暴露出了我國商品房銷售監(jiān)管上的漏洞。目前,對于商品房預(yù)售已經(jīng)建立了一套比較完善的監(jiān)管體制,足以避免類似本案的法律風(fēng)險。但現(xiàn)行法規(guī)和規(guī)章將預(yù)售房與現(xiàn)房的界限限制在完成竣工驗收之前。這種做法恰恰令本案的開發(fā)商鉆了空子:房屋已經(jīng)建成,故而無需預(yù)售許可和預(yù)售備案,避免了相應(yīng)的監(jiān)管;但房屋初始登記尚未完成,購房人尚不能通過登記查詢、預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記等方式及時了解權(quán)利瑕疵并提前作出相應(yīng)的安排。希望房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門及時修改相關(guān)法規(guī)和規(guī)章,充分保護商品房買賣中的消費者權(quán)益。
