3月9日，在全國兩會新聞中心舉辦的記者會上，全國人大常委會法制工作委員會副主任闞珂稱，房地產(chǎn)稅法草案正在按照十八屆三中全會的精神積極起草當中，條件成熟時會依法提請審議。而在此兩天前，財政部部長樓繼偉也表示，將加緊房地產(chǎn)稅立法工作。據(jù)某媒體報道，目前，住建部、財政部、國家稅務(wù)總局等部門，正處在由“房產(chǎn)稅”轉(zhuǎn)向“房地產(chǎn)稅”的思路調(diào)整當中。就目前有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的一些疑惑，光明網(wǎng)記者采訪了上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院院長胡怡建教授。以下為訪談實錄。
厘清“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”兩個概念
“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”一字之差，但含義大相徑庭。具體來說，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”區(qū)別是什么呢？
我國針對房地產(chǎn)持有稅，原來最早叫“城市房地產(chǎn)稅”，后來因土地屬于國家所有，而一分為二改成“房產(chǎn)稅”和“土地使用稅”，現(xiàn)在又統(tǒng)稱為“房地產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅?？梢姡慨a(chǎn)稅主要是針對房產(chǎn)征稅，但房產(chǎn)價格和土地價值密切相關(guān)，房產(chǎn)增值更多是因為土地增值，現(xiàn)在把“房產(chǎn)稅”改成“房地產(chǎn)稅”，就是在房地產(chǎn)持有稅制設(shè)計上，將房屋和土地作為一個整體，既考慮房產(chǎn)價值，又考慮土地因素。
如果說房產(chǎn)稅僅僅是對房產(chǎn)持有征稅，那么房地產(chǎn)稅可以理解為是對房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有系列稅收的統(tǒng)稱。將房地產(chǎn)稅提上立法議程，意味著在對房地產(chǎn)持有征稅進行改革的同時，將對房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓稅收相應(yīng)調(diào)整，是房地產(chǎn)稅的一攬子綜合改革，而不僅僅是房產(chǎn)稅本身的單線改革。但房地產(chǎn)稅立法，就稅種來說并沒有變，仍然是對房產(chǎn)持有征稅，只不過是在房產(chǎn)計稅價格中體現(xiàn)了土地價格，有必要把房產(chǎn)和土地一起考慮來征稅。
房產(chǎn)稅是大勢所趨，房地產(chǎn)稅立法并不否定房產(chǎn)稅試點擴圍
在今年的全國兩會上，有政協(xié)委員提出建議終止滬、渝房產(chǎn)稅試點的政協(xié)提案。房產(chǎn)稅在上海、重慶等地試點近3年，被一些人認為收效不大，圍繞著房產(chǎn)稅試點是否擴圍、何時擴圍、擴圍的技術(shù)性障礙有哪些等問題的消息也此起披伏。
此時將房地產(chǎn)稅立法提上日程，其用意首先是在于落實十八屆三中全會提出的稅收法定主義，規(guī)定任何新開征的稅種，必須先立法再開征。將事關(guān)公民切身利益的房地產(chǎn)稅立法提上議程，更多是為了貫徹稅收法定主義原則，把稅收立法權(quán)收歸人大，更多傾聽和反映社會民眾意見和建議。由此來講，房地產(chǎn)稅立法并不是要取消或廢除房產(chǎn)稅，而主要是改變房產(chǎn)稅程序或規(guī)則，由授權(quán)地方行政部門頒發(fā)行政法規(guī)，進行房產(chǎn)稅試點，在取得成功經(jīng)驗以后再擴圍推廣，改為由全國人大制定房地產(chǎn)稅法，國務(wù)院根據(jù)房地產(chǎn)稅法制定實施細則，各地人大再根據(jù)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法和實施細則制定地方操作辦法，然后各地依據(jù)房地產(chǎn)稅法實施征稅。
房地產(chǎn)稅立法也沒有否定房產(chǎn)稅試點和擴圍。首先，毫無疑問，重慶、上海的房產(chǎn)稅試點具有開創(chuàng)性意義，之所以收效甚微，主要是社會對其預(yù)期過高，認為其既要增加地方收入，替代土地財政，又能調(diào)控房價，還要抑制投資。實際上，房產(chǎn)稅的主要意義是隨著我國房地產(chǎn)稅源由開發(fā)向轉(zhuǎn)讓、持有轉(zhuǎn)移，為使房地產(chǎn)稅收能保持可持續(xù)增長，而作出的戰(zhàn)略性調(diào)整，其功能及作用相對有限。所以，不能因為重慶、上海等地的試點成效與社會預(yù)期形成巨大反差而否定房產(chǎn)稅試點。
其次，重慶、上海的房產(chǎn)稅試點方案確實體現(xiàn)了一種嘗試性特征，是對增量、超標準房產(chǎn)征稅，征稅范圍相對較小，效果也相對有限，但畢竟開創(chuàng)了我國個人房產(chǎn)征稅，既有成功經(jīng)驗，也有失敗教訓，相信能為我國正在推進的房地產(chǎn)稅立法提供重要依據(jù)。房產(chǎn)稅是大勢所趨，只是在政策制度上有很多問題需要研究。比如說，到底是應(yīng)該對選擇性房屋征稅還是全面征稅，對存量增量房征稅還是存量房征稅，對超標準征稅還是全部征稅，價格到底是按照評估價格還是按照帳面價格等等，都有待進一步考量。
房地產(chǎn)稅立法不是為了抑制房價，而是要進行房屋稅費結(jié)構(gòu)性調(diào)整
我國經(jīng)過二十年稅收高增長后，社會對開征新稅會有抵觸，已不宜再繼續(xù)提高稅收負擔，應(yīng)在保持稅收基本穩(wěn)定前提下，進行有增有減的稅收結(jié)構(gòu)性調(diào)整。也就是要增加房地產(chǎn)持有稅，就要相應(yīng)減少房地產(chǎn)開發(fā)稅費。因此，房地產(chǎn)稅立法和開征不會影響稅收總收入和總負擔，但會影響房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)稅收負擔結(jié)構(gòu)。
至于對房價的影響，我們認為，稅收只是影響房價的一個因素，房地產(chǎn)價格波動受多重因素影響。既有需求拉動，包括剛性需求和投資性需求，也包括因為貨幣過度泛濫導致的流動性過剩，以及銀行貸款過于寬松帶來的創(chuàng)造性需求。也有成本推動，包括土地價格勞動成本、銀行利息，加上稅收成本上升。而稅收只不過是成本推動影響房價的一個因素。而且，房地產(chǎn)持有稅也只不過是房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有系列稅收中的一種，征收房產(chǎn)稅只是增加了持有成本，但如果同時減少開發(fā)及轉(zhuǎn)讓成本的話，對房價影響有可能是中性的。但如果較大幅度提高房地產(chǎn)持有稅，而沒有相應(yīng)減輕房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓稅，那對房地產(chǎn)價格影響就是非中性的。
目前，我國針對房地產(chǎn)實行宏觀調(diào)控，不僅有行政性限購，也有金融性限貸，還有房地產(chǎn)稅收。在整個調(diào)控政策中，稅收只是限購、限貸、稅收三大工具之一。而在整個稅收里邊，房產(chǎn)稅又是只針對開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有當中的持有征稅，所以，它的功能和作用是相對有限的。我們不能寄希望于通過房產(chǎn)稅來解決房價問題。房價問題最終還是貨幣問題，如果貨幣穩(wěn)定了，那么房價也就基本穩(wěn)定了，如果貨幣不穩(wěn)定，在惡性通貨膨脹下寄希望通過稅收來穩(wěn)定房價，只是一種不切實際的奢望。
房地產(chǎn)稅作用有限，但不能由此認定房地產(chǎn)稅無所作為，如果在房價上漲時房地產(chǎn)持有稅的抑制房價作用不明顯，但當房價基本穩(wěn)定或者是出現(xiàn)下跌趨勢時，房地產(chǎn)持有稅對于抑制房價的加速度作用就會得以體現(xiàn)。房地產(chǎn)稅立法既是落實稅收法定主義，也是重新梳理房地產(chǎn)稅費、進行房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)性調(diào)整的契機。在我國稅源由以房地產(chǎn)開發(fā)為主，進入到以房地產(chǎn)持有和轉(zhuǎn)讓為主，土地財政趨于減少情況下，通過對房產(chǎn)持有征稅，是增加地方稅收，彌補地方財力不足，構(gòu)建地方收稅體系的重要途徑，也有利于抑制投資性和投機性購房，促進稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
房價拐點并未出現(xiàn)，現(xiàn)在買房行政風險過高
自今年1月份以來，二三線城市房價上漲壓力逐步減少，樓盤降價潮頻襲，空置率上漲；而一線城市樓市也處于低迷狀態(tài)。有很多消息說我國樓市已經(jīng)出現(xiàn)拐點，但我并不這么認為。由于前幾年的連續(xù)上漲，房價已經(jīng)超越了它的合理水平，房價有漲有跌，這是很正常的。但是，長期以來我國房價持續(xù)性上漲，而沒有出現(xiàn)過一個大的調(diào)整，如果此時房價出現(xiàn)調(diào)整，也是一種正常、合理回歸。
目前，部分媒體所說的房價出現(xiàn)拐點，主要依據(jù)：一是房價上漲幅度在大幅度下降，尤其是環(huán)比上漲幅度在下降，并不是指總體房價出現(xiàn)明顯下降，也沒有出現(xiàn)價格負增長；二是房屋交易量出現(xiàn)了大幅度下降，而不是房價出現(xiàn)大幅度下降；三是所例舉的房價調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的，個別城市房價出現(xiàn)了下降，而且下跌幅度比較大，但是大部分城市并沒有出現(xiàn)房價下跌，總體房價還在上漲。所以，不能把個別城市出現(xiàn)了房價調(diào)整看成整個房價的拐點，目前還沒有依據(jù)說房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。
如果我們從整個政府的政策導向來分析，長期以來我們都在強調(diào)房價的宏觀調(diào)控，而十八屆三中全會并沒有出臺相關(guān)的政策，也沒有提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有些地方還開始悄悄地在取消限購。這里其實也隱含著一種政策指向，我國房地產(chǎn)新政已把房地產(chǎn)區(qū)分為成兩大體系，一個是保障房體系，由國家通過土地、信貸、稅費政策提供保障；另一個是商品房體系，由市場決定。在這一前提下，我們看到土地價格不跌反升。再進一步從整個經(jīng)濟情況來看，在整個經(jīng)濟不景氣情況下，房地產(chǎn)依然是保增長的重要因素。在目前環(huán)境下，要說房價會大幅度下降或者出現(xiàn)房價拐點，還為時尚早。
說我國房地產(chǎn)價格拐點還沒有出現(xiàn)，并不是說投資房地產(chǎn)沒有風險，而是已經(jīng)累積了系統(tǒng)性風險。未來我國房地產(chǎn)具有很大的不確定性，這個不確定性不是市場自發(fā)的不確定性，而是政府行政的不確定性。就我國情況而言，行政性因素對房價影響大于市場性因素。如果土地價格繼續(xù)上漲，如果政府對房地產(chǎn)放松調(diào)控，房價出現(xiàn)系統(tǒng)性價格風險的可能性就比較小。如果政府真有決心擠壓房價泡沫，以調(diào)控房價為主采取措施，房價出現(xiàn)系統(tǒng)性價格風險的概率就會大幅增加。問題是在當前經(jīng)濟不景氣的情況下，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格比刺破房地產(chǎn)泡沫更有效，這也是房地產(chǎn)還沒有出現(xiàn)拐點的重要理由和依據(jù)。但房地產(chǎn)稅立法及推進，對購房者而言將面臨價格風險和稅收風險雙重沖擊和影響，買房已經(jīng)不再是一個很合適的時機和投資選擇。
