經(jīng)過本輪調控后，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率降低成為各房企面臨的共同問題，由此導致小型房企以及非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務，加速推進了房企并購浪潮。同時，品牌房企卻在“謀劃”新的擴張盛宴：大規(guī)模拿地，并嘗試進軍新的領域，預示著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌時代的漸行漸近。
退市潮涌現(xiàn)
當前樓市回暖之下，一些企業(yè)退市格外引人關注。據(jù)報道，8月31日，綠景控股在深交所投資者關系互動平臺上，在回應“公司能否注銷房地產(chǎn)公司，是否有一個清晰并保證施行的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃”的問題時表示，公司的戰(zhàn)略就是逐步退出房地產(chǎn)多元化發(fā)展，而目前調研考察的主要還是礦產(chǎn)資源方面的項目，以及其他項目。
除此之外，在8月21日吉林森工發(fā)布股權與債券轉讓公告，將持有的吉森置業(yè)39%的股權轉讓給控股股東森工集團。在轉讓股權時，吉林森工給出的理由是：國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控政策持續(xù)進行，房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展具有很大的不確定性。為了規(guī)避經(jīng)營風險，集中精力發(fā)展主業(yè)，公司經(jīng)研究決定擬通過轉讓吉森置業(yè)股權的方式從房地產(chǎn)業(yè)中退出。
事實上，早在2012年4月初，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn)。由于受到媒體關注，金星地產(chǎn)的破產(chǎn)案正式引爆國內房地產(chǎn)企業(yè)退出潮。同在4月份，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請破產(chǎn)。
據(jù)鏈家市場研究部初步統(tǒng)計，2011年上市房企中，股權轉讓共183宗，比2010年增長65%。這顯示一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉讓房地產(chǎn)項目。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也在依靠變賣資產(chǎn)來勉強度日。
此外，一線主業(yè)非房地產(chǎn)的上市企業(yè)開始頻頻撤離房地產(chǎn)。2011年以來，宏達股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)、水井坊等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司撤離樓市。
利潤率降低
北京中原市場研究部的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年上半年，全國房地產(chǎn)市場公開的規(guī)模股權交易達到了51宗，已經(jīng)公開的總交易額就達到了205億，同比2011年上半年的42宗131億上漲了21%及56%，股權變動明顯增加
房地產(chǎn)業(yè)雖然在2012年2季度逐漸出現(xiàn)走出調整期的跡象，但整體上來說，這一市場經(jīng)過調控，利潤率降低已經(jīng)成為共識，在今年已經(jīng)公布半年報業(yè)績的上市房企中72家上市房企實現(xiàn)營業(yè)收入近1300億元，同比(較上年同期)增長26%；而凈利潤約182.93億元，同比增長近6%，利潤率明顯下調。
非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務加速推進了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。據(jù)中原研究中心統(tǒng)計，2011年1月至12月上旬，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)產(chǎn)權交易達238宗，總金額超過400億元。其中股權交易過半達135宗，平均股權交易比例為55%。
在2009年至2010年爆發(fā)式上漲過程中，包括華菱鋼鐵、春蘭、上海申達紡織、四川水井坊、西部礦業(yè)、中衛(wèi)脈等一批電信、鋼鐵、制酒企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，希望能在快速增長的市場中分一杯羹。但是在最近部分企業(yè)明顯加速了脫離地產(chǎn)、回歸本職的步伐。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，上半年來已經(jīng)有多家上市房企涉及了其他行業(yè)，房企開礦等轉移經(jīng)營重點的行為逐漸增加。“目前的主要問題是房地產(chǎn)業(yè)的利潤在回歸，行業(yè)的前景并不明朗。因此，房企必須轉型，一個方向是專業(yè)化，通過開發(fā)產(chǎn)品獲利；另一個是利用資金優(yōu)勢，通過運作房地產(chǎn)金融項目獲得利潤。”
除了利潤下降，近些年來，北京、上海等一線城市由于住宅用地日漸稀缺以及拿地門檻提高，不少項目也開始選擇退出房地產(chǎn)業(yè)務。
品牌房企拿地兇猛
就在一些小房企不得不宣告退出地產(chǎn)業(yè)的同時，品牌房企卻在“謀劃”新的擴張盛宴：大規(guī)模拿地，并嘗試進軍新的領域。
從今年二季度以來，隨著商品住宅市場轉入上行通道，新增項目去化速度提高，土地市場逐漸升溫。尤其從8月底之后，大部分優(yōu)質地塊密集推出，大型房企的拿地熱情上漲。
進入9月，萬科一改以前的低調作風，在短短6天內共拿下4幅地塊，分別位于廣州、青島、合肥和廣東順德，累計拿地金額達到68.9億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，萬科7月共斥資約60億元在全國范圍內拿地，拿地金額超過上半年總和，8月再拿地超36億元。對于萬科近期密集拿地的行為，萬科集團總裁郁亮曾公開表示，“不拿地，會餓死”。
萬科在土地市場上的一路高歌并非孤例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對10家龍頭房企（保利地產(chǎn)、碧桂園(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)）的監(jiān)測顯示，從6月開始，龍頭房企拿地步伐開始加大，6-8月，這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月開始，龍頭房企拿地更是加速。根據(jù)統(tǒng)計，9月上旬10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的5成。
在加快拿地的同時，不少房企也在積極尋求轉型。近日，首創(chuàng)置業(yè)宣布已與法國地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設中法經(jīng)濟貿易合作區(qū)，為出海房企再添新例。據(jù)悉，該園區(qū)距離巴黎220公里，一期占地面積為5.8平方公里。無偶有偶，萬科近期也加快了國際化發(fā)展步伐，目前已經(jīng)成立了美國地產(chǎn)業(yè)務推進小組，為進軍美國市場做準備；而中航地產(chǎn)則在董事會上通過了《關于公司成立海外事業(yè)部的議案》，加速布局海外市場。
同時，萬科、綠城、恒大等房企均表示，將在養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)等領域進行大規(guī)模布局。
融資力度驟增
在市場復蘇信號之下，房企開始積極入市拿地，對資金的需求明顯增加，房企融資力度也隨之加大。
上周六，金地集團宣布全資子公司輝煌商務擬以16.54億港元收購星獅地產(chǎn)（HK.0535）56.05%股權，這是在去年6月收購至祥置業(yè)股權落空后，時隔一年金地再拋境外收購計劃，也是今年內繼招商地產(chǎn)、萬科之后第三家赴港購殼的房企，如果收購成功，國內“招金萬保”四大龍頭房企都在港擁有融資平臺。
對此次赴港買殼，金地稱，收購星獅地產(chǎn)是公司加快實現(xiàn)業(yè)務國際化步伐的動作之一。收購完成后，金地將納入星獅地產(chǎn)旗下優(yōu)質住宅和商業(yè)項目，不僅有效助力金地集團“一體兩翼”戰(zhàn)略的推進，更將持續(xù)加深金地在國際資本市場的影響力。
除赴港借殼，不少房企今年也加大了在港融資的力度。9月12日，佳兆業(yè)宣布與花旗、德意志銀行及匯豐就發(fā)行于2017年到期之2.5億美元12.875%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議；9月11日，路勁基建也公告擬發(fā)行3.5億美元2017年到期的優(yōu)先擔保票據(jù)。在此前的8月7日，華潤置地宣布與多家銀行訂立34億港元的貸款融資協(xié)議，貸款期限為3年，這是該公司年初至今第七次獲得銀行貸款，已融資近93億港元。此外，今年4月以來，已先后有中國海外集團獲62億元銀團貸款、龍湖地產(chǎn)獲24.3億港元、新世界中國地產(chǎn)獲15億港元等。
而A股方面，僅9月11日便有金融股份、榮盛發(fā)展及中航地產(chǎn)發(fā)布融資公告，累計貸款額近40億元人民幣。
業(yè)內人士認為，不管是攻城略地、戰(zhàn)略轉型還是頻繁融資，品牌房企正在進行新一輪的戰(zhàn)略布局，一方面，由于前期以價換量策略使得銷售持續(xù)好轉，房企財務狀況進一步改善，資金實力增加，開始進行新的戰(zhàn)略部署，但同時，房企仍面臨房地產(chǎn)市場最嚴厲的政策環(huán)境，也面臨去庫存與去杠桿化的雙重壓力，這將推動房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌逐步深入，也將讓房企的大膽轉型面臨一定的挑戰(zhàn)和風險。
