觀點地產(chǎn)網(wǎng) 今日的中國，你要是問老百姓：“什么是您的最愛和最恨？”，答案肯定是房地產(chǎn)。用一句時髦的歌詞來表達，就是“想說愛你不容易”。
改革開放30年，出口和投資的“雙劍合璧”為我們創(chuàng)造了世界上少有的經(jīng)濟奇跡。尤其是建立在工業(yè)化和城市化基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)迅猛發(fā)展為中國的經(jīng)濟騰飛做出了巨大貢獻。但中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴同樣導(dǎo)致了今天我們所看到的經(jīng)濟困局。高房價、高泡沫，既為政府擔(dān)心，又被民眾埋怨。是愛，還是恨，不管是政府，還是百姓，心中都是五味雜陳。
前幾天，有人問我：“在當(dāng)前形勢下，有什么辦法既能維持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，又能盤活房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)再次成為中國經(jīng)濟復(fù)蘇的引擎？”。我的答復(fù)是不可能有這樣的好辦法，除非政府真的能下定決心突破房地產(chǎn)調(diào)控中的兩個奇怪邏輯。一個是房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯，另一個是房地產(chǎn)調(diào)控的博弈邏輯。
兩個奇怪邏輯
談到房地產(chǎn)調(diào)控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本歷史。2005年的兩會上，溫家寶總理第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產(chǎn)價格和經(jīng)濟可能過熱的深切憂慮，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控便由此開始。隨后，國家出臺了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)投資過快，其政策重點主要是提高房貸門檻和房地產(chǎn)投資成本，以打擊供給環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)的炒作行為。2006年，中國經(jīng)濟開始出現(xiàn)過熱，部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快，中央出臺了“國六條”。2007年，CPI突破5%，為控制通脹，當(dāng)年除強化土地及金融政策外，還推出了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策(開征土地增值稅)。2008年世界經(jīng)濟危機呼嘯而來，房地產(chǎn)調(diào)控政策來了個180度大轉(zhuǎn)彎，調(diào)控轉(zhuǎn)眼變成了救市，房地產(chǎn)成了經(jīng)濟復(fù)蘇的救命稻草。隨著2009年4萬億的推出，我國經(jīng)濟迅速復(fù)蘇，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)報復(fù)性飛漲，“穩(wěn)物價、控通脹”又成了首要政策目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控的“新國十條”和“國八條”緊急出爐，限購、限價和限貸等嚴(yán)厲的行政調(diào)控手段相繼推出。而房價走勢方面，以北京五環(huán)附近的住宅房為例，每平米從2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1萬5，到2010年的3萬，2011年底短暫回落到2萬6，半年后又超過3萬，可以說是馬不停蹄，一路狂奔。
從理論上講，房地產(chǎn)調(diào)控的目的一要保增長二要保民生，畢竟我們一再強調(diào)住房不是投資品，而是民生消費品。但是，從上面的歷史回顧中我們看到，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策一直左右搖擺，而房價卻是越調(diào)越高。另外，在上面的歷史中，我們還看到，從2005年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟增長保駕護航，控房價保民生頂多就是保增長下的附屬品。簡單的規(guī)律就是，CPI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán)，房價上漲勢頭得到遏制，而經(jīng)濟一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松，房價隨之報復(fù)性反彈。經(jīng)濟過熱時，我們擔(dān)心樓市泡沫破裂，而一旦經(jīng)濟下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長？明眼人都能從上面的歷史中看出來，調(diào)控的目的邏輯都錯了，房價調(diào)控當(dāng)然難見效果。
基于調(diào)控中錯誤的目的邏輯，理所當(dāng)然地就導(dǎo)致了調(diào)控的另一個奇怪邏輯-房地產(chǎn)調(diào)控的博弈邏輯。
我們看到，每次新一輪調(diào)控政策出臺時，購房消費者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變，住房成交量開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準(zhǔn)備過冬。而消費者則是捂著錢包，傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁偷偷觀望。隨著博弈進入膠著狀態(tài)，有些前期過于冒進或小規(guī)模的開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟增速也會由于缺乏房地產(chǎn)的有效支撐而出現(xiàn)緩慢回落。在這個博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們往往能看到什么呢？肯定是各地政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開口子。缺口一打開，消費者的心理預(yù)期瞬間逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求在短時間內(nèi)集中釋放。開發(fā)商趁機提價，房價報復(fù)性發(fā)彈在所難免，調(diào)控成果也就瞬間土崩瓦解。
好比兩個人拔河比賽，其中一個是開發(fā)商，一個是購房消費者，政府本應(yīng)是比賽規(guī)則制訂者，是裁判?？擅慨?dāng)雙方賽得勢均力敵，決不出輸贏時，裁判總是悄悄到另一方暗中使把勁，最后的比賽結(jié)果可想而知。消費者總是輸?shù)脩K烈，卻又無可奈何，總不能和裁判打架吧？2006年、2007年、2009年、2010年，2012年，雖然每次博弈的時間長短不同，但無一能逃脫上面的規(guī)律。
試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加快土地供應(yīng)會出現(xiàn)什么情況呢？如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢？如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢？房價肯定會迅速回落，只可惜這種情況從來沒有出現(xiàn)。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場價量齊升，開發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應(yīng)。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟又回升了，政府也高興了。可誰又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢？
奇怪邏輯的背后
出現(xiàn)上述兩個奇怪邏輯的根本原因，是從1998年我國住房制度改革到現(xiàn)在，政府一直把發(fā)展房地產(chǎn)作為一種經(jīng)濟手段，用這個手段服務(wù)于宏觀經(jīng)濟，服務(wù)于CPI，服務(wù)于地方財政收入增長。在這種習(xí)慣性思維下，住房本身民生屬性的重要性并沒有得到充分體現(xiàn)，房價漲還是不漲，合理還是不合理，政府其實并沒有特別關(guān)注，政府更關(guān)心的是房價的高低對經(jīng)濟和財政收入增長的拉動作用到底有多大。
在開發(fā)商和消費者的博弈中，政府沒有保持中立的立場，而是有意無意參與了與開發(fā)商的合謀，結(jié)果造成房價越調(diào)越高，房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重越來越重。房地產(chǎn)經(jīng)濟這個柱子粗了，房地產(chǎn)商就有了霸氣的資本。到如今，即使政府部門有心加以限制，但在保增長的政策考量下也總是難以下手。房地產(chǎn)開發(fā)商的心態(tài)轉(zhuǎn)變更清晰地說明了這一點，房地產(chǎn)上漲的時候，都是自由派，主張政府不要干預(yù)，都拼命批評政府。房地產(chǎn)下跌的時候，都變成凱恩斯派，都喊要救市，每個人都有每個人心中的小算盤。
從今年5月份開始的樓市反彈就是理解以上邏輯的鮮活案例。今年，在世界經(jīng)濟和國內(nèi)經(jīng)濟都大喊“跌破相”的特殊當(dāng)口，中國的樓市和房價卻出現(xiàn)了逆勢反彈，購房者的逆勢選擇和房價的反經(jīng)濟周期走向在世界上都是絕無僅有，也有違基本經(jīng)濟規(guī)律。那么，造成購房者心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)的根本原因是什么？正是基于以上分析的兩個奇怪邏輯，購房者心理預(yù)期才出現(xiàn)了逆勢轉(zhuǎn)變。進入2012年，中國經(jīng)濟開始超預(yù)期下行，特別是二季度，當(dāng)時很多人預(yù)計GDP增速可能“破七”，CPI數(shù)據(jù)更是從2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，這種對經(jīng)濟的悲觀預(yù)期和CPI的一路狂瀉，以及近期貨幣政策的不斷放水加速了購房觀望者的擔(dān)憂，擔(dān)憂經(jīng)濟困難時期，政府又會扛起房地產(chǎn)救市的大旗，而且房地產(chǎn)調(diào)控政策的歷史一再告訴他們，這種擔(dān)憂很可能不是多余的。特別是今年地方政府出現(xiàn)的財政窘?jīng)r和對土地轉(zhuǎn)讓收入的過度依賴現(xiàn)狀，更是從另一個方面強化了購房消費者的這種心理預(yù)期。
該是突破奇怪邏輯的時候了
今年以來，溫總理已經(jīng)八次特別強調(diào)“調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。但購房者好像還是害怕再次成為“傻子”，不是錢太多，也不是房價已經(jīng)下落到合理區(qū)間，購房者當(dāng)下急忙入市確實是既悲壯又無奈的選擇。從某個角度講，此次購房消費者恐慌性入市折射出民眾對政府房地產(chǎn)調(diào)控缺乏信心。如果此次的房地產(chǎn)調(diào)控再次失敗，必將嚴(yán)重吞噬政府公信力，我們再也輸不起了！
因此，現(xiàn)在已經(jīng)到了突破房地產(chǎn)調(diào)控奇怪邏輯的決戰(zhàn)時刻。在“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控措施走到“向左還是向右”的十字路口，政府需要及時明確表態(tài)，顯示促使房地產(chǎn)市場理性回歸的決心。當(dāng)務(wù)之急是再次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的三個“合理回歸”目標(biāo)——促進地方政府心態(tài)的回歸、促進開發(fā)商心態(tài)的回歸和促進購房者心態(tài)的回歸。
欣喜的是，我們看到了政府的這種決心。從7月底開始，國務(wù)院專項督查組趕赴16個省市調(diào)研樓市調(diào)控落實情況，這是近兩個月來中央第十次釋放調(diào)控不動搖信號。而且據(jù)報道，國務(wù)院督查組不僅僅是表面上肯定各地調(diào)控效果，還對湖南、湖北、河北、廣東江門等省市存在的問題給予了明確警示。國務(wù)院的“從嚴(yán)調(diào)控”定調(diào)和督查組的切實行動讓我們看到了突破房地產(chǎn)調(diào)控奇怪邏輯的希望。
對于當(dāng)下地方政府與房地產(chǎn)市場的關(guān)系，有人用“臭魚效應(yīng)”進行了形象論述：房地產(chǎn)市場就是“臭魚”，地方政府就是“貓”，除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然很是困難。在宏觀經(jīng)濟持續(xù)下滑、財政壓力不斷增大，中央房地產(chǎn)政策并沒有實質(zhì)松動的情況下，我們需要的是籠子。但要問的是，籠子究竟在哪里呢？籠子就是我們需要建立的房地產(chǎn)調(diào)控的長效性制度框架，而要建立這個框架，第一步就是要從打破房地產(chǎn)調(diào)控的兩個奇怪邏輯開始！
