“這是最好的時(shí)代。”截至8月末，149家滬深上市房企已經(jīng)全部公布2012年上半年年報(bào)。整體來(lái)看，前六個(gè)月上市房企以?xún)r(jià)換量效果明顯，營(yíng)收加速度增長(zhǎng)，持有現(xiàn)金額度回升，償債能力提高。“地產(chǎn)行業(yè)難關(guān)已過(guò)”，媒體這樣評(píng)價(jià)。
但，“這是最壞的時(shí)代。”時(shí)下，萬(wàn)方地產(chǎn)正深陷漩渦。以上遞交年中報(bào)表的上市房企中，萬(wàn)方地產(chǎn)期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、毛利率全線為0。手中無(wú)地、手中無(wú)房、手中無(wú)錢(qián)，以萬(wàn)方為代表的小型房企并未抓住樓市復(fù)蘇的良機(jī)重振旗鼓，反而失去造血能力，進(jìn)一步滑入崩盤(pán)邊緣。
營(yíng)業(yè)收入為零的白卷
萬(wàn)方地產(chǎn)在8月下旬提交了一份很不好看的成績(jī)單。
半年報(bào)顯示，2012年1至6月，萬(wàn)方地產(chǎn)期內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)收入為0元，營(yíng)業(yè)成本為0元，毛利率為0，每股收益-0.0598元，每股凈資產(chǎn)1.27元，凈資產(chǎn)收益率-4.6%，凈利潤(rùn)-924.46萬(wàn)元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。
顯而易見(jiàn)，萬(wàn)方?jīng)]能抓住上半年樓市復(fù)蘇的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)翻身。在同被政策和大市限制的其他大、中型房企隊(duì)伍中，不少企業(yè)利用5、6月份的回暖走勢(shì)以?xún)r(jià)換量，回流資金，上演了絕地逆轉(zhuǎn)，并就此進(jìn)入新的發(fā)展階段，開(kāi)始布局走量后公司下一年度發(fā)展方向。
相比之下，“三個(gè)鴨蛋”令人扼腕。最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，為何獨(dú)獨(dú)萬(wàn)方落寞地交了一份白卷？
過(guò)去幾年的年度營(yíng)收?qǐng)?bào)告預(yù)示，這樣的成績(jī)并不在意料之外。
即便是盛世的2009年，萬(wàn)方實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3781.59萬(wàn)元，同比下降47.66%。調(diào)控興起的2010年，該公司雖然實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4892萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24.17%，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-7305.97 萬(wàn)元，較2009年減少 173.64%。2011年，限購(gòu)來(lái)臨，凈利潤(rùn)僅1185.85萬(wàn)元，較上年同期減少82.03%；其中，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)471.99萬(wàn)元，較上年同期減少90.35%；扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)468.68萬(wàn)元，較上年同期減少了84.91%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在過(guò)去的三年時(shí)間里，萬(wàn)方地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)能力始終處于行業(yè)下游水平。注冊(cè)資本僅為1.547億元的萬(wàn)方，毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)歸屬于小型房企之列。而小型房企的特點(diǎn)便是，一無(wú)足夠豐厚的現(xiàn)金流，二無(wú)能夠匹配品牌房企的項(xiàng)目體量，三無(wú)足夠面積的土地儲(chǔ)備。
按照一般思路，同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的大、中房企，可以通過(guò)調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，將資金量保持在一個(gè)比較充裕的水平，比如龍湖；如果現(xiàn)金流實(shí)在太緊張，可以賣(mài)地收縮業(yè)務(wù)，比如綠城；樓市冰凍時(shí)刻，由于主營(yíng)業(yè)務(wù)種類(lèi)充足，可先行蟄伏房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)避世，比如遠(yuǎn)洋；樓市回暖后，立刻去化庫(kù)存，一旦銷(xiāo)售行為走入正軌，實(shí)力房企便能輕易起死回生，比如萬(wàn)科。
對(duì)萬(wàn)方而言，資金、新房存貨和土地均為其軟肋，這個(gè)小型開(kāi)發(fā)商無(wú)力在艱難時(shí)刻靈活應(yīng)對(duì)，完成如前述大佬般的移轉(zhuǎn)騰挪。
“空轉(zhuǎn)”的上市房企
危機(jī)由來(lái)已久。
在2011年基本完成望京酒店式商住公寓里外里項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之后，萬(wàn)方地產(chǎn)已經(jīng)許久沒(méi)有真正意義上實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售結(jié)果。
該公司官方網(wǎng)站顯示，截至前年下半年，集團(tuán)在建項(xiàng)目有濱河國(guó)際城、順義太平村項(xiàng)目和重慶線外項(xiàng)目。不過(guò)，這個(gè)深交所上市的房企網(wǎng)站自2010年9月起便沒(méi)有進(jìn)行過(guò)更新。事實(shí)上，除以上三個(gè)項(xiàng)目外，萬(wàn)方還掌握北京孫河家園四期約40.3萬(wàn)平米的安置用房及配套設(shè)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)利。
但在所有運(yùn)作項(xiàng)目中，除了順義太平村安置房，萬(wàn)方手中沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)環(huán)節(jié)。大部分時(shí)候，公司處于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段，短期內(nèi)根本無(wú)法獲得回報(bào)。
集團(tuán)分公司之一的香河?xùn)|潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)推進(jìn)位于河北省廊坊市香河縣的 “濱河國(guó)際新城”項(xiàng)目，到目前為止，項(xiàng)目仍處于一級(jí)土地整理過(guò)程中。“我們的員工正在與當(dāng)?shù)卣疁贤ê妥銮捌跍?zhǔn)備工作，濱海國(guó)際新城還沒(méi)有上馬，”萬(wàn)方地產(chǎn)董事、總經(jīng)理李慶民告訴樂(lè)居。而對(duì)于重慶線外項(xiàng)目，他表示“不太清楚情況”。
另一分公司北京萬(wàn)方天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司準(zhǔn)備代理建設(shè)北京孫河家園四期的安置房和配套設(shè)施，有報(bào)道稱(chēng)，該項(xiàng)目完工后將為萬(wàn)方帶來(lái)4400萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)，不過(guò)，和濱海國(guó)際新城一樣，“公司正在辦理立項(xiàng)等相關(guān)手續(xù)，做好前期準(zhǔn)備工作。”
如此一來(lái)，萬(wàn)方手中真正進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目便僅余順義太平村回遷安置房項(xiàng)目一個(gè)。
屋漏偏逢連夜雨，今年4月11日，萬(wàn)方地產(chǎn)控股子公司北京天源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司接到北京市順義區(qū)整建制村莊拆遷指揮部回遷房建設(shè)辦公室的通知，其負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)的太平村回遷安置房項(xiàng)目被要求暫停施工。
副總經(jīng)理王革紅曾在4月份告訴新浪樂(lè)居，項(xiàng)目停工并不需要萬(wàn)方擔(dān)責(zé)，“因?yàn)轫樍x仁和鎮(zhèn)太平村被拆遷村民對(duì)原定回遷安置房方案存有異議”，可是，萬(wàn)方地產(chǎn)卻不得不因此承擔(dān)停工造成的有形和無(wú)形損失。
對(duì)于急需完成結(jié)算，填補(bǔ)營(yíng)收空缺的萬(wàn)方，太平村項(xiàng)目原本掌握著集團(tuán)2012年唯一的立命之本，但項(xiàng)目最終下馬，這無(wú)疑強(qiáng)制延長(zhǎng)了太平村回遷安置房建設(shè)的完工時(shí)間，進(jìn)而拖后結(jié)算，導(dǎo)致今年的資金情況更加艱難。合并財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，截至6月30日，萬(wàn)方地產(chǎn)手中貨幣資金總量?jī)H為1089萬(wàn)元。
在失去最后一棵救命稻草后，萬(wàn)方地產(chǎn)進(jìn)入了“空轉(zhuǎn)”狀態(tài)。
艱難求生
分析師稱(chēng)，像萬(wàn)方地產(chǎn)這樣幾乎沒(méi)有可售項(xiàng)目，對(duì)房企而言，無(wú)疑是巨大的瓶頸。
而在窘境之下，萬(wàn)方不止一次地做出過(guò)努力。
相關(guān)方面早就注意到，作為實(shí)力并不雄厚的小型房企，他們選擇的發(fā)展道路“存在一定問(wèn)題”。
蘭德咨詢(xún)(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng)宋延慶評(píng)價(jià)，“在北京，土地開(kāi)發(fā)要求高，地價(jià)貴，小型房企沒(méi)有足夠資質(zhì)和能力承擔(dān)起二級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。”
萬(wàn)方也注意到了這一點(diǎn)，從前年起，公司逐漸剝離二級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向土地一級(jí)整理和保障房建設(shè)，這是萬(wàn)方的第一次轉(zhuǎn)型，但懸崖勒馬后難言輕松。這的確符合小型房企的發(fā)展之道，但2012年上半年濱河國(guó)際新城和孫河家園的無(wú)進(jìn)展及順義項(xiàng)目的停工無(wú)情地宣告了萬(wàn)方轉(zhuǎn)型失敗。
與此同時(shí)，面對(duì)持續(xù)萎縮的現(xiàn)金流，萬(wàn)方最大的全資子公司北京萬(wàn)方源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2009年首次提出定向增發(fā)議案，與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司、湖南廣晟地產(chǎn)控股有限公司等合作方積極推進(jìn)了重大資產(chǎn)重組的相關(guān)準(zhǔn)備工作。如果可以順利完成，萬(wàn)方將消除上市公司與大股東之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，并可把擬認(rèn)購(gòu)定向增發(fā)股份的資產(chǎn)及股權(quán)出售，獲得一定支付款項(xiàng)，募得部分資金。
然而，證監(jiān)會(huì)此后面向全行業(yè)收緊定向增發(fā)，房企借此融資的可能性急劇降低。“我們運(yùn)氣不好”，李慶民說(shuō)。
今年5月，已經(jīng)計(jì)劃許久的資產(chǎn)注入再次因“政策仍存在不確定性”暫緩，股票因此短暫停牌。萬(wàn)方第二次在融資之路上受挫，通過(guò)定向增發(fā)增強(qiáng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和盈利能力的道路被封堵。
另一方面，萬(wàn)方地產(chǎn)的子公司也全線面臨困境。經(jīng)過(guò)計(jì)算，今年上半年，萬(wàn)方旗下五個(gè)子公司主營(yíng)收入均為0，卻面臨約626萬(wàn)元的凈利潤(rùn)虧空。如同人身上的腐肉，萬(wàn)方的組織架構(gòu)已經(jīng)失去了造血能力，卻還在不斷侵蝕原有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
介于盈利能力進(jìn)一步下降，公司中報(bào)對(duì)分紅管理制度做出了修改，取消了過(guò)去“當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的每股可分配的利潤(rùn)不低于0.1元時(shí)，以現(xiàn)金方式分配的利潤(rùn)不低于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)可分配利潤(rùn)的5%”的制度，轉(zhuǎn)為“在公司未分配利潤(rùn)為正且當(dāng)前凈利潤(rùn)為正的情況下，公司最近三年以現(xiàn)金方式累計(jì)分配的利潤(rùn)不少于最近三年實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)的30%”。而有分析指出，萬(wàn)方地產(chǎn)已有14年未做分紅。對(duì)此，公司方面沒(méi)有做出回應(yīng)。
萬(wàn)方地產(chǎn)的境遇映射了當(dāng)前小型房企的困境。樓市回暖態(tài)勢(shì)確定，樓市回暖態(tài)勢(shì)似乎也與小型房企無(wú)關(guān)：沒(méi)有足夠的房屋儲(chǔ)備，便無(wú)法抓住樓市走量的良機(jī)加速銷(xiāo)售，回籠資金；沒(méi)有土地儲(chǔ)備，便無(wú)法抓住市場(chǎng)向好的機(jī)遇，布局集團(tuán)未來(lái)；沒(méi)有充沛的資金流，便無(wú)法制造足夠的房屋和土地儲(chǔ)備。
對(duì)于銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售回款均迅猛增長(zhǎng)的大、中房企，“這是希望之春”，而對(duì)于萬(wàn)方地產(chǎn)等陷入公司運(yùn)作死循環(huán)的小型房企，財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)困境似乎已經(jīng)無(wú)解，“這是失望之冬。”
宋延慶預(yù)測(cè)，萬(wàn)方地產(chǎn)的出路是賣(mài)殼重組，拋棄不良資產(chǎn)，“扔下這個(gè)爛攤子”。
2012是否真的是小型房企的世界末日？萬(wàn)方仍在焦急的等待轉(zhuǎn)機(jī)與曙光。
