溫州新造城運動大擺土地盛宴 一次出讓三千畝

商服用地超過一半

3220畝用地中商服用地最多，有29宗1831畝；其次是住宅用地11宗866畝——兩者的面積分別占總面積的56.9%、26.9%

溫州市有關部門的一份材料顯示，投資率要達到50%，僅靠政府性投資和市內資本，難度越來越大，必須引進市外資本，關鍵是要策劃、儲備一批成熟的大項目、好項目。

一兩個月前，溫州市公共資源交易中心讓各城區(qū)上報可供出讓、招商的凈地，匯總后合計52宗3220畝。市國土資源局土地利用處副處長肖曉鏘告訴早報記者，招商地塊的規(guī)劃已經完成，企業(yè)確定投資意愿便可掛牌出讓。

早報記者發(fā)現(xiàn)，3220畝用地中商服用地最多，有29宗1831畝；其次是住宅用地11宗866畝——兩者的面積分別占總面積的56.9%、26.9%；其余為通信設施用地1宗16畝、加油站用地1宗3畝、醫(yī)療設施用地1宗32畝。

目前，溫州市區(qū)建成區(qū)面積已擴至195平方公里，通過正在建設的高速公路、市域鐵路等基礎設施，城市框架將進一步拉開，形成1個中心、6個副中心、50個區(qū)域性中心的格局。“這意味著對城市商業(yè)的需求將進一步提升”，天浩置業(yè)董事長王珍楠表示，從業(yè)態(tài)上說，城市商業(yè)最初是沿街店鋪，再發(fā)展到百貨商場，最后是對板塊配套、價值提升作用顯著的城市綜合體。

據了解，溫州常住人口913萬，是全省人數最多的市，但城市商業(yè)還多停留在沿街商鋪階段，百貨商場也少，更沒有成功的城市綜合體。兩三年前，溫州鮮有綜合體地塊出讓，普通商服用地供應也偏少。近年，已引入萬達廣場、萬象城，目前在建和即將開業(yè)的綜合體有五六個，在3220畝招商地塊中也有綜合體地塊。

杭州贏商商業(yè)投資管理有限公司總經理方芳表示，商業(yè)地產的操作難度超過住宅，尤其是綜合體等大型物業(yè)，浙江很少有擅長的開發(fā)商，所以溫州只能放眼全國。“畢竟，商業(yè)對就業(yè)、稅源等的貢獻巨大，1個4萬-5萬平方米的商業(yè)體，一般能為1500-2000人提供就業(yè)，比同等占地規(guī)模的制造業(yè)多；同時，住宅從稅源角度講是一次性消費，而商業(yè)屬長期經營，帶動消費，4萬-5萬平方米的商業(yè)體一年能貢獻五六億元的稅收。”她表示，目前宅地行情不佳，商服用地也相對容易出讓。

現(xiàn)在，工業(yè)在溫州經濟結構中仍是大頭，去年的三次產業(yè)結構比例為3.2∶52.2∶44.6，但溫州堅持“三二一”的結構調整，希望在“十二五”將第三產業(yè)的比重提升到50%以上。事實上，3220畝用地中1831畝的商服用地已超過當地年度計劃——市政府3月發(fā)布的《2012年度國有建設用地供應計劃》顯示，商服用地計劃供應量為1787畝。

以往，溫州市區(qū)出讓的宅地單宗面積多在二三十畝，40畝便是大體量，而這次推出的宅地宗均面積達78.7畝。參與招商的天浩置業(yè)市場總監(jiān)向洋表示，溫州房地產市場基本由本地房產商構成，實力、操盤經驗與國內大型房產開發(fā)商有較大差距，而后者偏好大型地塊。

去年，溫州房地產市場遭遇寒流，市區(qū)出讓土地617畝，是2010年的七成，未完成年初1746畝的計劃；今年迄今未有宅地出讓。據市國土局統(tǒng)計，受樓市低迷影響，目前溫州土地供應完成僅為年供應計劃的30%左右。據肖曉鏘介紹，此次供地招商的初衷之一是落實調控政策，加大土地供應，平抑房價，同時完成年度供地計劃。不過，地塊未必都在今年供應，會在有企業(yè)確定投資意向后謹慎推出。不然，一旦流拍將影響土地市場。

該市發(fā)改委黨委委員張?zhí)扉L表示，今年經濟增長乏力，除了歐債危機導致出口受阻、民間金融風波，主要在于房地產市場未恢復，而溫州民資多陷其中，無力回哺溫州。

“供地不足”曾掣肘發(fā)展

因拆遷、征地等未處理到位等導致未供應的土地累計近10萬畝，相當于近兩個開發(fā)區(qū)的面積，意味著每年有200多億元“爛在地里”

去年，溫州實現(xiàn)地區(qū)生產總值3351億元，增幅達9.5%，超過全省水平。市發(fā)改委投資處處長李岳海告訴早報記者，溫州去年的全社會固定資產投資增長89.2%，“現(xiàn)在消費不振、出口也不景氣，只剩下投資拉動。”他還表示，溫州去年的投資舉動引起了浙江省的重視。

8月下旬，浙江召開擴大有效投資推進大會，面向民間資本招商推介441個重大建設項目，總投資額11830億元，涉及交通設施、能源建設、城市建設、金融服務業(yè)及商貿綜合體、社會事業(yè)、旅游及文化創(chuàng)意、產業(yè)平臺、農水工程等8個領域。該省發(fā)改委副巡視員謝曉波8月末表示，“如果沒有有效投資的支撐，今年實現(xiàn)全省經濟社會發(fā)展的主要預期目標會十分困難。”

《2012年溫州市政府工作報告》顯示，今年該市的投資重點是城市基礎建設，包括高速公路建設、金（華）溫（州）鐵路擴能、市域軌道建設，機場擴建、港口提升，以及電廠、天然氣輸配工程等。同時，也包括腦力和健康投資，如創(chuàng)建等級幼兒園100所、省級義務教育標準化學校100所；開工建設溫州肯恩大學，支持溫州醫(yī)學院、溫州大學等高校提升辦學水平；開工建設溫醫(yī)附二醫(yī)瑤溪分院、市三醫(yī)婁橋新院和市六醫(yī)等項目等。

張?zhí)扉L表示，溫州現(xiàn)在的做法是以政府投資基礎建設等改善市域環(huán)境，吸引民間投資各類產業(yè)。據市招商局統(tǒng)計，上半年全市省外回歸引進并投入生產經營的到位內資68.85億元，完成浙江省制定的全年目標任務的60%、溫州市制定目標的43%。

然而，“供地不足”曾一直是溫州發(fā)展的掣肘，原因之一是“轉而未供”。1999-2009年，該類已完成“農轉用”（農業(yè)用地轉為國有建設用地），但因拆遷、征地等尚未處理到位等導致未供應的土地累計近10萬畝，相當于近兩個溫州經濟技術開發(fā)區(qū)的面積——若以開發(fā)區(qū)2010年115億元生產總值計，意味著每年有200多億元“爛在地里”?；诖?，市、縣近期成立土地開發(fā)提速專項行動領導小組辦公室，清理該類土地，至8月已減少到6萬多畝。同時進行大范圍圍墾，中國最大的圍墾項目“甌飛工程”已獲國家審批，即將展開建設，一期可獲地13.3萬畝。

“這次3220畝的供地招商，還有一個目的就是解決信息不對稱，告訴全社會：有土地、可以滿足企業(yè)的投資需求。”肖曉鏘稱。

今年，一些地方陸續(xù)出臺以投資為主的經濟刺激計劃，有學者擔心數年前“4萬億刺激計劃”中的一些弊端重演。對溫州來說，那一輪巨量投資的惡果之一便是去年下半年的“老板跑路潮”——他們在泛濫的流動性引誘下，對形勢估計過于樂觀，盲目擴張生產或跨領域進入陌生行業(yè)，最后投資失敗、資金鏈斷裂。對此，溫州大學商學院常務副院長張一力認為，投資的短期效應毋庸置疑，但長遠看，還是要改善產業(yè)結構，轉型升級，進行金融改革，鼓勵創(chuàng)新，“不過，現(xiàn)在政府投資也側重高校、研究機構等腦力領域，這些將在今后逐漸釋放效益。”