房產市場調控關鍵期 警惕樓市調控三種"怪論"

房地產市場調控正處于關鍵時期。隨著調控的深入，各種利益的博弈在加劇，誤導、干擾調控的因素也在增多，其中的三種論調尤需警惕。

一是“調控無用論”。

近段時間，各地樓市出現(xiàn)了一波不大不小的“回暖”行情：住宅交易量增加，房價環(huán)比止跌或者轉跌為漲。眼下“金九銀十”的預期又很強烈。“樓市難逃屢調屢漲怪圈”、“房價即將迎來新一輪報復性上漲”等聲音的傳出，造成恐慌性情緒蔓延。

其實，這一波“回暖”行情的是符合調控預期，是合理購房需求推動下的市場行情，而且遠沒有一些媒體渲染的那么強烈。以上海為例，從去年10月起，商品住宅價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)8個月出現(xiàn)下降；今年6月出現(xiàn)環(huán)比0.2%的上漲，7月也出現(xiàn)微漲，但成交量轉而下跌。今年前7個月，上海新建商品住宅月均成交量為5630套，僅略高于去年的5322套，明顯低于2006－2010年這五年間每年的月均套數(shù)。事實上，只要堅定不移地實施房地產調控，過快上漲的房價是完全可以得到遏制的。

從市場交易動力、政策執(zhí)行情況、房企資金情況等角度分析，目前所謂的“回暖”基礎脆弱，市場并不具備大幅反彈的可能性。一些專家表示，與其說是“回暖”，不如說是“回穩(wěn)”。一些人試圖否定調控成效，意在動搖市場信心、打亂市場預期，從而趁勢漲價，或者借機“出貨”。

二是“樓市崩盤論”。

當市場持續(xù)一段時間低迷，“樓市死了”的觀點也時有耳聞：“如果調控過度，樓市將徹底崩盤”。一些機構，借此“唱空”中國樓市，更有兼具經濟學家和投資人士身份的知名人士每年都在“預測”、并一次次推遲中國樓市崩盤的“時間表”。

不難發(fā)現(xiàn)，目前樓市成交的低迷不是需求的消失，而是購房者轉入觀望。一旦預期明確、政策落實，大量的首次購房、改善性購房將會入市。城鎮(zhèn)化進程快速推進，大量新就業(yè)人群進入城市，舊區(qū)改造的不斷推行，使得房地產市場成為中國最大的內需領域。嚴厲的限購之下，依然能時而冒出一波“回暖”行情，恰恰說明了中國樓市有著堅實的需求支撐。

業(yè)內人士提醒，“唱危”中國樓市的目的，或為“抄底”營造聲勢，或為松綁調控、打開炒房投資需求進入的通道，而目前正在實施的調控，就是為了遏制類似的投機性需求。

三是“危機救市論”。

與以往不同的是，目前房地產業(yè)和宏觀經濟的下行周期重合，房地產調控面臨的復雜性超過以往。今年以來，土地出讓金、房地產稅收等均出現(xiàn)下降，地方的“錢袋子”明顯縮水。面臨不斷加大的經濟下行壓力，各地“穩(wěn)增長”任務又十分突出。在此形勢下，房地產“救市”的論調又傳播開來。

記者近期參加一個房地產業(yè)論壇。一位房地產營銷界的“大佬”在論壇上不無得意地告訴現(xiàn)場數(shù)百名與會者：“以前是開發(fā)商登門找市長找不到人，現(xiàn)在是市長主動請開發(fā)商吃飯。我們最困難的時期已經過去了”。他還勸一些開發(fā)商：“如果覺得現(xiàn)在土地價格不滿意，就再等等吧，看他們(地方政府)還能扛多久。”

業(yè)內人士提出，“穩(wěn)增長”不能再走、也可以不走“救樓市”的老路。以上海為例，上海房地產業(yè)增加值占全市生產總值和第三產業(yè)增加值的比重分別從2007年的7.7%和14%下降到今年上半年的4.4%和7.3%，房地產業(yè)財政收入占全市地方財政收入的比重從2009年的23%降低到今年上半年的21.2%。另一方面，通過堅定不移轉型、調整，在戰(zhàn)略性新興產業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等領域的新增長點不斷涌現(xiàn)，經濟“內生動力”進一步增強。一些地方的探索表明，堅持“控樓市”和“調結構”并舉，對房地產的依賴程度是可以逐步降低的。

應該看到，樓市調控的關鍵期也是博弈的“深水期”，各種論調的出現(xiàn)和傳播不足為奇，只要大家保持高度清醒的態(tài)度，堅持調控不動搖，房地產市場的平穩(wěn)健康運行就可以實現(xiàn)。