從長期來看，現(xiàn)在(房地產(chǎn))1/3的產(chǎn)能就能滿足所有人的住房需求。2/3的房地產(chǎn)公司都要垮掉。如果房地產(chǎn)絕大多數(shù)是投資需求，這就是很嚴重的泡沫。”在昨日舉辦的南都公眾論壇上，中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任、西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院院長甘犁對中國家庭資產(chǎn)面臨的泡沫化風險提出警告。在他的《中國家庭金融調(diào)查報告》中，房產(chǎn)占到家庭總資產(chǎn)的71%，而美國該項指標為32%。
中國10%家庭占84 .6%家庭總資產(chǎn)
甘犁領(lǐng)銜的研究團隊在今年5月份發(fā)布了國內(nèi)首份《中國家庭金融調(diào)查報告》，稱中國家庭凈總資產(chǎn)高出美國家庭21%，而城市戶口家庭的平均資產(chǎn)達到247萬元，全國的自有住房擁有率達到89 .68%等一系列數(shù)據(jù)，引發(fā)了廣泛的爭論甚至質(zhì)疑。
在公眾論壇上，甘犁詳細梳理了這一系列數(shù)據(jù)并釋疑。他表示，首要的誤解是關(guān)于“平均值”和“中位數(shù)”的概念區(qū)分。247萬元是全部數(shù)據(jù)匯總之后的平均值，由于調(diào)查取樣中有一小部分高財富人群擁有相當巨額的資產(chǎn)，從而拉高了整體家庭資產(chǎn)的平均值。但他在報告中同樣給出了城市家庭資產(chǎn)的中位數(shù)，僅為40 .5萬元。
“這個數(shù)據(jù)說明了資產(chǎn)分布非常不均。”甘犁說，中國前10%的家庭資產(chǎn)占整個家庭總資產(chǎn)比例是84 .6%，而美國只有59%。從他的團隊采集的數(shù)據(jù)看，國內(nèi)收入不均，資產(chǎn)更加分布不均。“所以(報告的)主旋律是中國貧富差距太大，而不是中國很有錢。“甘犁解釋道。
但在財富總量上，甘犁認為中國家庭凈總資產(chǎn)高出美國家庭21%的調(diào)查結(jié)論沒有問題。他的團隊花三年時間，對全國25個省、80個縣、320個社區(qū)共8438個家庭的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)匯總分析形成，相當嚴謹。
在結(jié)論上，甘犁認為，中國的高儲蓄率不是國內(nèi)家庭內(nèi)需不足，而是收入不均?？們π盥史浅８?，但是總儲蓄主要集中在非常有錢的家庭手上，而大多數(shù)老百姓是想花錢而沒錢花。
房產(chǎn)泡沫已成 將在五年內(nèi)破裂
論及中國家庭資產(chǎn)的“泡沫化”，甘犁花大篇幅論述了中國房地產(chǎn)市場的一系列數(shù)據(jù)，最終得出的結(jié)論是該領(lǐng)域的產(chǎn)能已經(jīng)嚴重過剩，目前1/3的產(chǎn)能已經(jīng)足夠滿足未來長期的均衡供需。這也是中國家庭所面臨的非常大的風險。但即使房價下跌30%，銀行也不會受太大影響。
在中國家庭金融調(diào)查報告中，房產(chǎn)占中國家庭非金融資產(chǎn)總額的88 .7%。目前美國的房產(chǎn)只占家庭總資產(chǎn)的32%，而中國則占到71%。“也就是我們的總資產(chǎn)中七成都是房產(chǎn)。我們的金融資產(chǎn)很低，只有5%，而美國是38%。”甘犁分析，中國家庭總資產(chǎn)超越美國，很大程度上來自于房產(chǎn)的估值，但它只代表當前的估值，“很容易垮下來。”
甘犁繼續(xù)論證，中國住房擁有率近90%，世界平均僅為63%，美國為65%，日本為60%。對于人們對這組數(shù)據(jù)的質(zhì)疑，甘犁表示，整體數(shù)據(jù)的確如此，但一線城市年輕人的住房情況要差一些。
至于人們熱議的剛性需求，甘犁計算，目前現(xiàn)有的住房需求和城市化新增的進城購房需求總計約為1億套。而從住房的供給上看，13%的家庭有兩套及兩套以上住房，加上沒有出售的商品房，總數(shù)有4000萬套。而市場的開發(fā)能力是3600萬套住房。剩余的商品房待開發(fā)時間僅有兩年半時間。
“所以每年建600萬套房子，就可以滿足各種新增的需求。也就是現(xiàn)在1/3的生產(chǎn)能力。這說明長期的需求只有1/3，2/3的房地產(chǎn)公司都是要垮掉的。而現(xiàn)在多是投資需求。這就是很嚴重的泡沫。”甘犁說。
“中國的剛需已經(jīng)不是很強勁了。住房的房地產(chǎn)規(guī)模太大，應該轉(zhuǎn)型了，再走下去會垮掉。”甘犁說。對于時間點的判斷，他認為5年內(nèi)會見到房產(chǎn)泡沫的破裂。
公民十分鐘
小企業(yè)主汪先生：如果制造業(yè)垮掉深圳未來會怎樣？
在龍華經(jīng)營電子企業(yè)的汪先生稱，制造業(yè)面臨非常嚴峻的形勢，但現(xiàn)在看不到出路何在。如果長此下去，難以預計會給深圳這座城市帶來何種影響。
汪先生表示，去年到今年，明顯感到制造業(yè)外貿(mào)訂單開始走向“全軍覆沒”。而企業(yè)越來越難以留住老員工。老板與員工之間的關(guān)系越來越緊張。直接影響企業(yè)的經(jīng)營。
另一方面，房租在遞增，除了漲價50%以外，還要增加公攤面積。“2000多平方米的廠家，再花錢買200多平方米的空氣錢。整個關(guān)外的廠房租賃和游戲規(guī)則都已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。”二手房東多，拼命加價。
資金來源方面，形勢越不堪，貸款難度越大。
汪先生的想法是：裁員留精英，慢慢發(fā)展。避開高投入、售后服務要求高和高負債的行業(yè)。中小企業(yè)如果大批量地倒閉、改行，大家炒什么呢？所有的員工不愿意做苦工、制造業(yè)，那么未來做什么？全面炒股、炒房地產(chǎn)、投機倒閉，那么這個社會如何向前發(fā)展？
“但是我還是會堅持，做好國內(nèi)的品牌。”汪先生說。
