2006年我在清華大學(xué)做報(bào)告，當(dāng)時(shí)上證指數(shù)只有3600點(diǎn)。我說(shuō)，股市有嚴(yán)重的泡沫，你們要是有股票，加快速度脫手，還沒(méi)有買股票的，不要輕易進(jìn)入?？墒?，許多人認(rèn)為我在說(shuō)夢(mèng)話。
后來(lái)一年時(shí)間，上證指數(shù)上升到了6100多點(diǎn)。如果站在高點(diǎn)看問(wèn)題，我在2006年的說(shuō)法是太早了。而如果站在現(xiàn)在看問(wèn)題，我那個(gè)時(shí)候的看法應(yīng)該是非常理性的。
關(guān)鍵的問(wèn)題是，在中國(guó)，人民不相信理性。Z*F的政策表面上看是理性的，而執(zhí)行的結(jié)果卻都是不理性的。經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，30多個(gè)地方Z*F，重復(fù)做同樣一件事，如公司上市，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如汽車生產(chǎn)，等等，枚不勝舉。重復(fù)的結(jié)果，造成投資過(guò)度，生產(chǎn)過(guò)度，消費(fèi)過(guò)度。老百姓不喜歡Z*F干預(yù)太多，遇到困難時(shí)，大家卻認(rèn)為Z*F是萬(wàn)能的。股票賺錢(qián)的時(shí)候高興，而且認(rèn)為Z*F不會(huì)讓股市倒霉，所以，投資沖動(dòng)只有一個(gè)方向，總認(rèn)為，股市只漲不跌。
結(jié)果錯(cuò)了，徹底錯(cuò)了。其實(shí)，2007年以后的股市大蕭條，在中國(guó)股市短短不斷22年的歷史上，不是第一次，而是第二次，而且，每次蕭條的延續(xù)時(shí)間，都是5年以上。換句話說(shuō)，22年的股市歷史，有一半以上的時(shí)間，是在為Z*F的錯(cuò)誤買單。其它的時(shí)間，是在盼望Z*F能夠救市，是在盼望和絕望之間徘徊。
有的Z*F工作人員，也以為Z*F的功能是萬(wàn)能的。實(shí)踐證明，人民的盲目依賴，Z*F人員的妄自尊大，都是不對(duì)的。如果搞市場(chǎng)，就必須知道市場(chǎng)的厲害，而不是Z*F的厲害。如果認(rèn)為Z*F比市場(chǎng)還厲害，那麼從一開(kāi)始，我們就沒(méi)有必要搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了，還不如回歸到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。
而現(xiàn)實(shí)的情況是，我們都想搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因?yàn)?，只有市?chǎng)經(jīng)濟(jì)，人們才可以發(fā)財(cái)，Z*F和官員也可以得到更多的好處。關(guān)鍵的問(wèn)題就出在不相信市場(chǎng)的千變?nèi)f化，可以使Z*F的Z*F束手無(wú)策，股市就是最好的例子。
房地產(chǎn)和股市一樣。我兩年前就勸大家要在2012年之前拋售多余的房子，大家不僅不相信我，而且，變本加厲，瘋狂的購(gòu)買房子。
Z*F的限購(gòu)政策，本來(lái)是害怕房地產(chǎn)泡沫被吹的太大，等到爆破的那一天，全國(guó)的老百姓都被玩完。可是，許多人卻認(rèn)為，限購(gòu)，說(shuō)明房地產(chǎn)短缺，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌。這樣的理解，不僅是錯(cuò)誤的，而且是大錯(cuò)特錯(cuò)的。Z*F限購(gòu)，恰恰就是害怕房地產(chǎn)價(jià)格，如果不加限制，總有一天，不僅會(huì)下跌，而且，會(huì)下跌的太慘，造成許多人的經(jīng)濟(jì)損失不說(shuō)，還會(huì)拖垮所有的銀行和整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
我走遍了東西南北，到處跟人家討論房地產(chǎn)的問(wèn)題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，許多有點(diǎn)錢(qián)的人，都喜歡把錢(qián)砸堆在房地產(chǎn)上面。大家不僅有一套房子，而且，有了兩套、三套，甚至更多。
有多套房子的人，大多沒(méi)有把第二套以上的房子裝修，并出租出去。
假設(shè)你有3套房子，自己住了一套，留著兩套空置。這是什么心態(tài)？
第一種心態(tài)，等待房子漲價(jià)。
第二種心態(tài)，等待子女長(zhǎng)大以后給他們用。
可是，大家想過(guò)沒(méi)有？如果房子的平均壽命是30年，如果房?jī)r(jià)不漲，每空置一年，你就損失30分之一的價(jià)值，空置10年，就損失三分之一的價(jià)值。
人家老是說(shuō)房?jī)r(jià)漲啦漲啦。請(qǐng)問(wèn)，你真的把房子賣出去了嗎？要知道，在你沒(méi)有賣出去賺錢(qián)之前，賺的只是一個(gè)概念，不是真的錢(qián)。這就像當(dāng)年股票價(jià)格上漲的道理一樣，你在沒(méi)有把股票賣出去之前，漲的錢(qián)不是你的，跌的損失那才是你的。
房地產(chǎn)一樣，如果你現(xiàn)在賣了，把錢(qián)賺到手，而且，不要再買房子，你才是真正的賺了錢(qián)。你就是現(xiàn)在賣了，賺了，但是，同時(shí)又買了，而且，買更大的，你今后還有可能賠錢(qián)。
為什么？
中國(guó)其實(shí)不缺房子，缺的是理性，缺的是公平合理。
1978年，中國(guó)的城市化率只有13%，現(xiàn)在的城市化率是51%。1978年，城市人均居住面積只有6.8平米，現(xiàn)在是30平米。城市的戶均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用，一家可以住上90平米以上的房子。這樣的居住條件已經(jīng)很好。說(shuō)明，中國(guó)并不是真的缺乏房子，而是，房子的分配高度不平等。有房子的人，大量的空置，沒(méi)有房子的人，只能蝸居。
如果Z*F的廉租房政策得到落實(shí)，哪么，在未來(lái)的5年，或者10年，將有許多人得到經(jīng)濟(jì)適用房，或者廉租房，那些原來(lái)空置的房子將永遠(yuǎn)空置。
如果房?jī)r(jià)的下滑速度，成為不可避免的事實(shí)，那些擁有空置房子的人，就沒(méi)有理由繼續(xù)空置了。他們一定會(huì)拼命的拋售，這就是房地產(chǎn)泡沫大爆破的開(kāi)始。這是一種恐怖的結(jié)果，也是一種非常可能的結(jié)果。
日本的80年代，西班牙的今天，愛(ài)爾蘭的今天，都是非常好的例子。西班牙在金融危機(jī)之前，房地產(chǎn)的建設(shè)，堪稱世界一流。當(dāng)下，大量的空置房子，半價(jià)，三分之一的價(jià)，也賣不出去了。
中國(guó)人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)跨，而且理由特別簡(jiǎn)單，那就是，Z*F不會(huì)讓房地產(chǎn)跨。
我的天啊，2007年，中國(guó)一億多股民都在說(shuō)，Z*F不會(huì)讓股市跨，結(jié)果如何？
如果現(xiàn)在還認(rèn)為Z*F可以讓房市不跨，那你真的要進(jìn)精神病院了。我再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，我們是在搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而不管這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的純度如何，Z*F對(duì)市場(chǎng)的作用是有限度的。另外，如果Z*F的干預(yù)不是疏通市場(chǎng)，而是逆市場(chǎng)的規(guī)律而為之，那麼，人民受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期的打擊，比起無(wú)Z*F干預(yù)的市場(chǎng)打擊，還要大得多。難道，我們過(guò)去在股市上的損失，不就是這樣嗎？股市如此，房市也不會(huì)是例外，沒(méi)有人能夠心存僥幸。
后來(lái)一年時(shí)間，上證指數(shù)上升到了6100多點(diǎn)。如果站在高點(diǎn)看問(wèn)題，我在2006年的說(shuō)法是太早了。而如果站在現(xiàn)在看問(wèn)題，我那個(gè)時(shí)候的看法應(yīng)該是非常理性的。
關(guān)鍵的問(wèn)題是，在中國(guó)，人民不相信理性。Z*F的政策表面上看是理性的，而執(zhí)行的結(jié)果卻都是不理性的。經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，30多個(gè)地方Z*F，重復(fù)做同樣一件事，如公司上市，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如汽車生產(chǎn)，等等，枚不勝舉。重復(fù)的結(jié)果，造成投資過(guò)度，生產(chǎn)過(guò)度，消費(fèi)過(guò)度。老百姓不喜歡Z*F干預(yù)太多，遇到困難時(shí)，大家卻認(rèn)為Z*F是萬(wàn)能的。股票賺錢(qián)的時(shí)候高興，而且認(rèn)為Z*F不會(huì)讓股市倒霉，所以，投資沖動(dòng)只有一個(gè)方向，總認(rèn)為，股市只漲不跌。
結(jié)果錯(cuò)了，徹底錯(cuò)了。其實(shí)，2007年以后的股市大蕭條，在中國(guó)股市短短不斷22年的歷史上，不是第一次，而是第二次，而且，每次蕭條的延續(xù)時(shí)間，都是5年以上。換句話說(shuō)，22年的股市歷史，有一半以上的時(shí)間，是在為Z*F的錯(cuò)誤買單。其它的時(shí)間，是在盼望Z*F能夠救市，是在盼望和絕望之間徘徊。
有的Z*F工作人員，也以為Z*F的功能是萬(wàn)能的。實(shí)踐證明，人民的盲目依賴，Z*F人員的妄自尊大，都是不對(duì)的。如果搞市場(chǎng)，就必須知道市場(chǎng)的厲害，而不是Z*F的厲害。如果認(rèn)為Z*F比市場(chǎng)還厲害，那麼從一開(kāi)始，我們就沒(méi)有必要搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了，還不如回歸到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。
而現(xiàn)實(shí)的情況是，我們都想搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。因?yàn)?，只有市?chǎng)經(jīng)濟(jì)，人們才可以發(fā)財(cái)，Z*F和官員也可以得到更多的好處。關(guān)鍵的問(wèn)題就出在不相信市場(chǎng)的千變?nèi)f化，可以使Z*F的Z*F束手無(wú)策，股市就是最好的例子。
房地產(chǎn)和股市一樣。我兩年前就勸大家要在2012年之前拋售多余的房子，大家不僅不相信我，而且，變本加厲，瘋狂的購(gòu)買房子。
Z*F的限購(gòu)政策，本來(lái)是害怕房地產(chǎn)泡沫被吹的太大，等到爆破的那一天，全國(guó)的老百姓都被玩完。可是，許多人卻認(rèn)為，限購(gòu)，說(shuō)明房地產(chǎn)短缺，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌。這樣的理解，不僅是錯(cuò)誤的，而且是大錯(cuò)特錯(cuò)的。Z*F限購(gòu)，恰恰就是害怕房地產(chǎn)價(jià)格，如果不加限制，總有一天，不僅會(huì)下跌，而且，會(huì)下跌的太慘，造成許多人的經(jīng)濟(jì)損失不說(shuō)，還會(huì)拖垮所有的銀行和整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
我走遍了東西南北，到處跟人家討論房地產(chǎn)的問(wèn)題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，許多有點(diǎn)錢(qián)的人，都喜歡把錢(qián)砸堆在房地產(chǎn)上面。大家不僅有一套房子，而且，有了兩套、三套，甚至更多。
有多套房子的人，大多沒(méi)有把第二套以上的房子裝修，并出租出去。
假設(shè)你有3套房子，自己住了一套，留著兩套空置。這是什么心態(tài)？
第一種心態(tài)，等待房子漲價(jià)。
第二種心態(tài)，等待子女長(zhǎng)大以后給他們用。
可是，大家想過(guò)沒(méi)有？如果房子的平均壽命是30年，如果房?jī)r(jià)不漲，每空置一年，你就損失30分之一的價(jià)值，空置10年，就損失三分之一的價(jià)值。
人家老是說(shuō)房?jī)r(jià)漲啦漲啦。請(qǐng)問(wèn)，你真的把房子賣出去了嗎？要知道，在你沒(méi)有賣出去賺錢(qián)之前，賺的只是一個(gè)概念，不是真的錢(qián)。這就像當(dāng)年股票價(jià)格上漲的道理一樣，你在沒(méi)有把股票賣出去之前，漲的錢(qián)不是你的，跌的損失那才是你的。
房地產(chǎn)一樣，如果你現(xiàn)在賣了，把錢(qián)賺到手，而且，不要再買房子，你才是真正的賺了錢(qián)。你就是現(xiàn)在賣了，賺了，但是，同時(shí)又買了，而且，買更大的，你今后還有可能賠錢(qián)。
為什么？
中國(guó)其實(shí)不缺房子，缺的是理性，缺的是公平合理。
1978年，中國(guó)的城市化率只有13%，現(xiàn)在的城市化率是51%。1978年，城市人均居住面積只有6.8平米，現(xiàn)在是30平米。城市的戶均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用，一家可以住上90平米以上的房子。這樣的居住條件已經(jīng)很好。說(shuō)明，中國(guó)并不是真的缺乏房子，而是，房子的分配高度不平等。有房子的人，大量的空置，沒(méi)有房子的人，只能蝸居。
如果Z*F的廉租房政策得到落實(shí)，哪么，在未來(lái)的5年，或者10年，將有許多人得到經(jīng)濟(jì)適用房，或者廉租房，那些原來(lái)空置的房子將永遠(yuǎn)空置。
如果房?jī)r(jià)的下滑速度，成為不可避免的事實(shí)，那些擁有空置房子的人，就沒(méi)有理由繼續(xù)空置了。他們一定會(huì)拼命的拋售，這就是房地產(chǎn)泡沫大爆破的開(kāi)始。這是一種恐怖的結(jié)果，也是一種非常可能的結(jié)果。
日本的80年代，西班牙的今天，愛(ài)爾蘭的今天，都是非常好的例子。西班牙在金融危機(jī)之前，房地產(chǎn)的建設(shè)，堪稱世界一流。當(dāng)下，大量的空置房子，半價(jià)，三分之一的價(jià)，也賣不出去了。
中國(guó)人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)跨，而且理由特別簡(jiǎn)單，那就是，Z*F不會(huì)讓房地產(chǎn)跨。
我的天啊，2007年，中國(guó)一億多股民都在說(shuō)，Z*F不會(huì)讓股市跨，結(jié)果如何？
如果現(xiàn)在還認(rèn)為Z*F可以讓房市不跨，那你真的要進(jìn)精神病院了。我再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，我們是在搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而不管這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的純度如何，Z*F對(duì)市場(chǎng)的作用是有限度的。另外，如果Z*F的干預(yù)不是疏通市場(chǎng)，而是逆市場(chǎng)的規(guī)律而為之，那麼，人民受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期的打擊，比起無(wú)Z*F干預(yù)的市場(chǎng)打擊，還要大得多。難道，我們過(guò)去在股市上的損失，不就是這樣嗎？股市如此，房市也不會(huì)是例外，沒(méi)有人能夠心存僥幸。
