以租代售 私家農(nóng)場 旅游地產(chǎn)
三大“變種”小產(chǎn)權(quán)房曲線入市
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)“會(huì)員制農(nóng)莊”等，通過“以租代售“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市，其形式設(shè)計(jì)精巧，旨在逃避政策法規(guī)的約束。專家指出，應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房“變種”帶來新一輪農(nóng)地入市潮，建議有關(guān)部門盡早出臺(tái)清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。
“以租代售”：宅基地上興建會(huì)員制養(yǎng)老中心
“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價(jià)18萬。”這是北京市昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊村喜洋洋養(yǎng)老中心的廣告《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里正在“以租代售”小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格從十幾萬到幾十萬不等。“養(yǎng)老中心”只是個(gè)幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個(gè)居民小區(qū)。
走在“養(yǎng)老中心”里，隨處可見“出租、出售”廣告。負(fù)責(zé)房屋銷售的養(yǎng)老中心劉經(jīng)理說，目前正在出售的為第3期，養(yǎng)老中心占地是租南莊村的，與村委會(huì)簽訂了租賃合同到2052年。養(yǎng)老中心分3期建有平房約400間，1、2期已經(jīng)全部賣出，三期也剩得不多了。
記者在現(xiàn)場看到，三期建設(shè)的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用年限40年，售價(jià)60萬元。
購買這里的房屋后，與養(yǎng)老中心簽訂“入住協(xié)議”，類似長期租賃協(xié)議。記者注意到，協(xié)議中對(duì)入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售。這里的住戶孫某說“這純粹是規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，買房后誰住根本沒有人管。”
“協(xié)議規(guī)定了入住年限和價(jià)格，還有大家最關(guān)心的拆遷問題。協(xié)議規(guī)定遇到拆遷，一是住戶可以參與拆遷，拆遷給多少錢你拿多少錢；二是養(yǎng)老中心按入住年頭扣除房錢后，將剩余的錢退還給住戶。”劉經(jīng)理說。
在位于八達(dá)嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]小鎮(zhèn)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”，打著“舊村改造”的旗號(hào)，這里建設(shè)的養(yǎng)老公寓已經(jīng)售罄。
銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮(zhèn)”項(xiàng)目是北京市第一批13個(gè)舊村改造項(xiàng)目的一部分。項(xiàng)目將舊村拆掉，給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房，另外建設(shè)幾十棟樓房，以“入會(huì)”形式對(duì)外銷售，號(hào)稱屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會(huì)員制運(yùn)作，只需一次繳納所選戶型的會(huì)員費(fèi)就可入住。如果發(fā)生拆遷，拆遷補(bǔ)償歸買房者。
“伊舍小鎮(zhèn)”在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的廣告顯示，這里的二手房均價(jià)已高達(dá)6500元/平方米。銷售人員稱，該項(xiàng)目一期已售完，約有1000多套養(yǎng)老房屋“如果你需要，可以留下電話號(hào)碼，待二期開盤時(shí)我們會(huì)通知你。”
會(huì)員協(xié)議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會(huì)，會(huì)員費(fèi)全額退還，實(shí)際上也就是居住五年。
一位會(huì)籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發(fā)建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)歸屬村里。購房者經(jīng)認(rèn)購后可享受當(dāng)?shù)貥s譽(yù)村民待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽(yù)村民》證書及由村委會(huì)核發(fā)的房屋使用權(quán)證，大可不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)。
據(jù)知情者透露，目前“養(yǎng)老公寓”項(xiàng)目之所以興起，除了項(xiàng)目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗(yàn)收，還可以套取補(bǔ)貼。
“私家農(nóng)場”：農(nóng)地里長出生態(tài)大棚“50年不變”
如果說“養(yǎng)老公寓”主要占用的是農(nóng)村集體建設(shè)用地，那么一些農(nóng)村打著“生態(tài)大棚”的名義變相對(duì)外出售小產(chǎn)權(quán)房，則已經(jīng)侵占了農(nóng)用地，目前這種銷售給城里人的“私人家庭農(nóng)場”在北京、廣州、大連、青島、南京等大城市周邊遍地開花。
“旅順北路生態(tài)莊園，占地600平方米至1200平方米，封閉小區(qū)依山傍水，45萬元至60萬元，送大棚非小產(chǎn)權(quán)房。”順著《大連晚報(bào)》上廣告的指引，記者來到遼寧省大連市旅順口區(qū)沙包村，只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起，每個(gè)大棚旁都有一座獨(dú)棟住房，屋內(nèi)面積大約70平方米，還帶一個(gè)半地下室。
負(fù)責(zé)銷售的村民王經(jīng)理說，這不是小產(chǎn)權(quán)房，我們不銷售產(chǎn)權(quán)，只對(duì)外出租50年的使用權(quán)，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動(dòng)遷征地，補(bǔ)償款全部都給買房的業(yè)戶。
王經(jīng)理說，這里原來是沙包村的一片果林，約200多畝，現(xiàn)在建了70多套大棚，是村里開發(fā)的項(xiàng)目。有兩種戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人準(zhǔn)備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城里人買這里的房子圖的不是房，而是田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經(jīng)賣光了”。
王經(jīng)理指著旁邊的另一片山坡說，那邊馬上要建設(shè)二期，100套。“這個(gè)項(xiàng)目叫大連綠色田園生態(tài)園，是經(jīng)過審批的，以設(shè)施農(nóng)業(yè)立項(xiàng)，等通過農(nóng)業(yè)部門驗(yàn)收后，您就可以把地下室(農(nóng)具房)打通采光，就是一間很不錯(cuò)的影音棋牌室。”
在旅順北路沿途，這樣的“生態(tài)農(nóng)莊”隨處可見。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)帖稱，長城科聯(lián)種植精品園有多套大棚帶院的獨(dú)樓出售，地點(diǎn)在旅順北路大黑石南，面積200平方米，出售價(jià)格85萬元，合4250元每平方米，產(chǎn)權(quán)為使用權(quán)。
早在2009年4月，北京市國土資源局已下達(dá)封殺令，要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對(duì)于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責(zé)，當(dāng)年一些項(xiàng)目被拆除。然而，時(shí)至今天，北京郊區(qū)的“生態(tài)農(nóng)莊”有增無減，甚至掀起了新一輪銷售高潮。在密云縣云佛山黃坨子村、平谷區(qū)馬房鎮(zhèn)等地，記者發(fā)現(xiàn)了多家在售的“私人農(nóng)場”，價(jià)格從13萬元至30萬元不等。
“旅游地產(chǎn)”：景區(qū)生態(tài)林地遭到別墅蠶食
記者發(fā)現(xiàn)，隨著相關(guān)部門禁止對(duì)別墅項(xiàng)目審批供地，大量別墅項(xiàng)目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。當(dāng)前農(nóng)村對(duì)耕地管理嚴(yán)格，但是對(duì)“三荒地”、水庫周邊生態(tài)地、承包林地、景區(qū)周邊等建設(shè)開發(fā)并沒有嚴(yán)格禁止，一些開發(fā)商通過打擦邊球的方式開發(fā)所謂的“旅游地產(chǎn)”，建設(shè)“分時(shí)度假村”，對(duì)林地和具有生態(tài)保護(hù)功能的山坡地形成威脅。
江蘇省溧陽市橫澗鎮(zhèn)“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區(qū)和南山竹海景區(qū)，處于丘陵地帶，周邊生態(tài)環(huán)境良好。茶場不僅生產(chǎn)茶葉，也是鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目，游客可以采摘茶葉。董事長盧建平告訴記者，茶場承包土地千余畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發(fā)現(xiàn)在茶場一邊坡地上，出現(xiàn)了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群，屋頂高大，場面鋪排。
當(dāng)?shù)芈糜尾块T知情者介紹，這片仿古建筑群實(shí)際上是一個(gè)別墅項(xiàng)目，是作為旅游業(yè)配套的賓館項(xiàng)目報(bào)的，老板一直想對(duì)外銷售。“溧陽市的農(nóng)村旅游項(xiàng)目近年來出現(xiàn)了不少這類商業(yè)地產(chǎn)，我們都叫它‘田園地產(chǎn)’！究竟是開賓館還是當(dāng)別墅賣，老板不說。”
在北京市昌平區(qū)棋盤山景區(qū)，流村鎮(zhèn)瓦窯村的小產(chǎn)權(quán)別墅“山作庭院[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”已建成了300余幢獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)別墅，銷售人員周濤稱“這個(gè)項(xiàng)目是棋盤山風(fēng)景區(qū)配套功能設(shè)施，地是瓦窯村的山坡地，位于景區(qū)內(nèi)，不會(huì)搞新的建設(shè)，拆遷的概率非常小。”
密云云佛山黃坨子村小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售人員相小姐告訴記者：“項(xiàng)目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下3套了，可選余地不多；二期建設(shè)的是小木屋，96套，已經(jīng)售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8萬元/套起，五十年使用權(quán)。”記者在遼寧省大連市大黑石村，也看見了成片的小產(chǎn)權(quán)別墅，當(dāng)?shù)卮迕穹Q別墅占地均為村里的“山坡地”。
