合 生創(chuàng)展囤貨積壓致資金鏈緊張
《證券日報》記者現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合 生·濱江帝景項目開盤日期拖延近4個月，已交納認購金的準業(yè)主紛紛到售樓處問責。
■本報見習記者王麗新
“合 生不開盤，或者提升當初向我們承諾的均價，那就虧大了”。
據(jù)記者現(xiàn)場調(diào)查獲悉，原定5月下旬開盤的合 生·濱江帝景項目開盤日期一拖再拖，拖延時間已達近4個月之久。“預計9月初會開盤，最晚可能在9月中旬開盤。”上述項目的相關負責人向《證券日報》記者表示，“因為合 生創(chuàng)展是港資開發(fā)商，因此申請預售證流程比較復雜，時間也比較長，目前還沒拿到預售證，所以不能開盤”。
值得注意的是，上述項目是合 生創(chuàng)展旗下公司在2008年2月以17.4億元拿下的通州地王，還曾經(jīng)因住建委規(guī)定的“拿地兩年內(nèi)必須開工”的時限內(nèi)未如期開工而遭到處罰，可見其入市一直難產(chǎn)。
同時，合 生創(chuàng)展上半年銷售均價逆勢上漲，同比上升11%至每平方米16263元人民幣，遠高于同行平均水平。此外，公司上半年58.2億的銷售額，僅相當于可售貨量的約10%。對此，有不愿透露姓名的資深人士向記者表示，這樣囤貨積壓會給公司的資金鏈造成壓力。
多次拖延開盤時間
8月27日，記者來到合 生·濱江帝景售樓處，順著綠化帶一路走去，兩邊路燈上掛滿了“首次開盤”，“榮耀開盤”等字眼的條幅。
“現(xiàn)在項目還沒有開盤”，一位現(xiàn)場的銷售人員向記者坦言，“確實開盤時間拖的比較久”。據(jù)記者了解，從5月到8月，這個昔日的通州地王項目開盤時間逐月延遲，“預計9月初開盤，最晚也不超過9月中旬”。上述銷售人員向記者這樣承諾。顯然，9月初該項目是否能如期開盤依然是個未知數(shù)。
“其實我都習慣合 生一而再再而三的延期開盤了。”一位交納了5萬元認購金的準業(yè)主顧錚(化名)向本報記者表示，“現(xiàn)在我已經(jīng)關注其他樓盤，如果有合適的，我就退回認購金，不想再等合 生了”。
據(jù)顧錚向記者透露，今年5月份，合 生·濱江帝景推出了5萬抵8萬優(yōu)惠活動，均價在16000元到18000元/平米，當時售樓員對外宣稱5月底即將開盤，顧錚因此參加了優(yōu)惠活動并辦理VIP卡，但是坐等近4個月后依然不見開盤跡象。
“目前辦理VIP卡交納認購金的準業(yè)主已經(jīng)有400多組，”上述銷售人員向記者透露，“均價一直沒變，但預計開盤后位置較好的3號樓價格可能會定在21000元/平米左右”。
實際上，上述銷售人員的介紹正是折射了不少該項目準業(yè)主的擔憂，“如果項目開盤定價再提高，我們就虧大了。尤其周邊房價每平米都漲了1000-2000元，再等下去可能要錯失購房機會了”。
售價暗漲涉嫌捂盤惜售？
根據(jù)記者在周邊項目京貿(mào)國際城[最新消息 價格 戶型 點評]售樓中心獲悉，該盤之前曾推出14600元/平米均價的房源已經(jīng)售完，而現(xiàn)在銷售的兩居室均價在17000元/平米左右。
“當初考慮的房源，按現(xiàn)在均價算一套總價增加了二三十萬，即使現(xiàn)在退款，購房成本也比以前大多了”。顧錚向記者表示。
值得提及的是，有不愿透露姓名的資深人士向記者表示，項目遲遲不開盤的原因很多，可能是開發(fā)商為提升利潤空間，在市場行情看漲的時候，拖后入市，也可能是項目各項證件尚未得到批復。
“其實是卡在項目預售價格上了，這個項目首期入市，最高預售價格已經(jīng)申報了好幾次，一開始上報的最高售價是24000元／平方米，后來是21000元／平方米，這次是19000元／平方米，估計這次審核可能會通過了。”上述銷售人員向本報記者如是透露。
值得注意的是，據(jù)記者了解，2008年2月，合 生創(chuàng)展旗下公司以17.4億元拿下該地王項目，樓面地價為5210元/平方米，當時參與競拍的北京新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳海旭曾對媒體表示，“銷售價格達到11000元/平方米才能有利潤”。
此外，一位接近合 生·濱江帝景項目的高層人士向記者表示，現(xiàn)在項目對銷售均價的預期比年初有所提升，年初時項目內(nèi)部曾制定了約為14000元/平米的均價，但經(jīng)過近幾個月的市場情況，這一價位被取消掉。
由此看來，雖然涉及到利息、建設原材料等成本上升的情況，但現(xiàn)在該項目的售價顯然要更高一些。有準業(yè)主向記者表示，每套定價要比原來上漲20多萬元。
“開盤延遲是因為沒有拿到預售證。”該項目的相關負責人士向本報記者表示，合 生創(chuàng)展是港資企業(yè)，在預售證等各種許可證的審批流程上比較復雜，過程可能會慢一些。此外，根據(jù)客戶對三居樣板間的意見，目前正在對三居產(chǎn)品進行優(yōu)化，這樣也使開盤時間有了一些延誤。
不過，值得一提的是，有消息人士向記者透露，樓盤項目從提交預售證申請到審批結束，按正常流程在三個月內(nèi)是完全可以辦理完的，而合 生·濱江帝景項目顯然大大超過了這一期限。
該人士進一步表示，這個昔日通州地王項目入市“難產(chǎn)”可能涉及到未能完全支付土地款和處罰款。他透露，合 生·濱江帝景項目地塊是合 生創(chuàng)展2008年2月拿地，如果該項目按正常時間入市可能正值2009年樓市低谷期，所以合 生創(chuàng)展在2 010年3月才正式動工。隨后，該項目曾一度因“拿地兩年內(nèi)必須開工”遭到建委檢查，合 生創(chuàng)展因此受到處罰。
“罰款早就交了，至于交了多少不太清楚。”上述合 生·濱江帝景項目相關負責人向記者表示，“而且土地款更是按時付清了”。
囤貨積壓資金壓力大
無獨有偶，有資深人士向記者表示，合 生創(chuàng)展一向以操作大盤著稱，但其緩慢的開盤速度也是業(yè)內(nèi)有目共睹的，如合 生·世界村、合 生·世界花園、合 生·珠江帝景等項目均是在同區(qū)域樓盤開盤后才入市?，F(xiàn)在看來，在持續(xù)調(diào)控的背景下，整體利潤上漲幅度和空間正在縮減，合 生創(chuàng)展的這種“慢跑”將會帶來更大的資金壓力。
事實上，據(jù)記者了解，今年初，合 生創(chuàng)展集團董事局副主席張懿曾滿懷信心地宣布公司今年銷售目標是150億，當時其底牌就在于公司擁有超過四五百億的可售資源。
不過，日前合 生創(chuàng)展公布的中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，其賬面上的可售資源(可供出售之發(fā)展中物業(yè)和可供出售之已落成物業(yè))有增無減，高達約630億港元，而公司上半年58.2億的銷售額，僅相當于可售貨量的約十分之一。
對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，存貨的囤積無疑占用了合 生創(chuàng)展的大量現(xiàn)金。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，該公司資本化前的利息開支總額高達14.6億港元，較上年同期上漲了42%，集團平均借貸利率為8.3%。此外，截至上半年期末，公司還有163億港元的流動負債，這遠高于同期57億港元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，而公司的有息負債也高達285億。
有媒體報道稱，合 生創(chuàng)展下半年將有相當部分債務需要償還，其中包括3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。對此，張懿表示將通過加速銷售、新債替換舊債等方式來籌集資金，但合 生創(chuàng)展的銷售目標已經(jīng)下調(diào)到了120億元。
令人疑惑的是，在同期大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)平均銷售均價下降的同時，合 生創(chuàng)展銷售均價反同比上升11%。有業(yè)內(nèi)人士表示，這個昔日有地產(chǎn)航母之稱的公司已經(jīng)暴露出其銷售節(jié)奏的把握不足，而這可能與公司今年上半年的高管流失有關，導致許多項目進展緩慢，影響了企業(yè)的正常運轉。
