[提要]傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”即將到來(lái)，眾多開(kāi)發(fā)商都希望借機(jī)實(shí)現(xiàn)“翻盤”。但由于市場(chǎng)對(duì)樓市下半年走勢(shì)尚未形成定論，加之近期頻傳調(diào)控政策即將出臺(tái)，今年的“金九銀十”似乎成了開(kāi)發(fā)商的雞肋。
傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”即將到來(lái)，眾多開(kāi)發(fā)商都希望借機(jī)實(shí)現(xiàn)“翻盤”。但由于市場(chǎng)對(duì)樓市下半年走勢(shì)尚未形成定論，加之近期頻傳調(diào)控政策即將出臺(tái)，今年的“金九銀十”似乎成了開(kāi)發(fā)商的雞肋。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查顯示，5、6月份的市場(chǎng)局部回暖，以及8月份部分房企提前發(fā)力，已經(jīng)透支了部分需求。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然9月份一直是樓市的傳統(tǒng)旺季，但季節(jié)性的影響遠(yuǎn)不如政策面所帶來(lái)的影響。
三地新推樓盤各有增減
在大多數(shù)城市即將告別酷暑的時(shí)候，廣州市場(chǎng)對(duì)于“金九銀十”的熱情就像火辣辣的天氣一樣。
據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至8月23日，廣州十區(qū)兩市預(yù)計(jì)將有64個(gè)樓盤在9月份推新。從每月推新樓盤數(shù)量來(lái)看，經(jīng)歷3~5月的成交高峰后，廣州6~8月推新進(jìn)度有所放緩——6月共44盤推新，7月共47盤推新，8月則驟減至39盤推新，而9月推新量環(huán)比激增64.1%。
北京的情況與廣州類似，統(tǒng)計(jì)顯示，9月份北京新開(kāi)盤數(shù)量將超過(guò)40個(gè)，自今年6月份以來(lái)持續(xù)激增。
在上海，市場(chǎng)反應(yīng)卻大不相同。數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，上海市場(chǎng)在9月份預(yù)計(jì)將有26個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，環(huán)比8月份48個(gè)的預(yù)開(kāi)盤量驟降45.8%。
深圳也是如此。截至日前，深圳六區(qū)在9月預(yù)計(jì)將有19個(gè)住宅項(xiàng)目（含別墅）開(kāi)盤或加推，環(huán)比8月預(yù)開(kāi)盤總量略有下降，減少約14.2%。
與一線城市相比，其他各大城市的市場(chǎng)反應(yīng)也不盡相同。以天津?yàn)槔?，統(tǒng)計(jì)顯示，截至2012年8月22日，天津在9月預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目共35個(gè)，環(huán)比8月份增加59.09%，同比減少16.67%。而同期的統(tǒng)計(jì)則顯示，武漢9月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目41個(gè)，較上個(gè)月僅增加了一個(gè)樓盤。
房企預(yù)期不一
從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)的判斷并未形成定論。
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏表示，9月份一直是樓市的傳統(tǒng)旺季，但季節(jié)性的影響遠(yuǎn)不如政策面所帶來(lái)的影響。雖然眾開(kāi)發(fā)商對(duì)今年的9月抱有很大的期望，但由于近期頻傳調(diào)控新政即將出臺(tái)，促使很多開(kāi)發(fā)商提前備戰(zhàn)“金九銀十”，紛紛把推盤計(jì)劃提前至8月。
碧桂園戰(zhàn)略發(fā)展部品牌總監(jiān)王昊告訴記者，碧桂園并沒(méi)有針對(duì)“金九銀十”做特別的準(zhǔn)備，且8月份已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力推貨了。
華發(fā)股份一位內(nèi)部人士則透露，之前已經(jīng)有過(guò)促銷的舉動(dòng)，雖然“金九銀十”是一次大好機(jī)遇，但并沒(méi)有在這期間制定促銷計(jì)劃或者加大推廣力度。
中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜指出，此前樓市已經(jīng)出現(xiàn)一波回暖的趨勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格尚未走低，在政策尚存不確定性的情況下，今年的“金九銀十”不會(huì)太差，但也不會(huì)太火爆。
黃韜認(rèn)為，市場(chǎng)價(jià)格和成交量在未來(lái)或?qū)⒊掷m(xù)較為平穩(wěn)的趨勢(shì)，而市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵還是在于開(kāi)發(fā)商是否有進(jìn)一步的價(jià)格調(diào)整。
降價(jià)趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)
王昊透露，在“十一”長(zhǎng)假期間，碧桂園一些度假型的或居住環(huán)境較好的產(chǎn)品還是會(huì)有很大的市場(chǎng)需求，所以“金九銀十”對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)也是較好的機(jī)遇。
格力地產(chǎn)董事會(huì)秘書黃華敏雖然認(rèn)為“期望值不要太高”，但他同時(shí)也不否認(rèn)可能抓住國(guó)慶長(zhǎng)假的檔期去庫(kù)存。
以記者了解到的情況來(lái)看，雖然政策面仍然存在不確定性，今年的“金九銀十”一度被認(rèn)為是“雞肋”，但開(kāi)發(fā)商還是覺(jué)得“棄之可惜”。從已經(jīng)公布業(yè)績(jī)的多家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，下半年依然存在銷售壓力。
上半年，碧桂園完成了全年銷售目標(biāo)的40%，因而下半年是沖擊業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)期。格力地產(chǎn)雖然剛剛發(fā)布了一份表現(xiàn)超乎外界預(yù)期的半年報(bào)，但下半年的銷售業(yè)績(jī)要更多地依賴旗下格力海岸項(xiàng)目的銷售。記者從接近該項(xiàng)目的知情人士處了解到，格力海岸極有可能選擇在國(guó)慶前后推出。
相關(guān)分析指出，多家去年業(yè)績(jī)表現(xiàn)尚可的典型房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年都出現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)下滑，或者沒(méi)有達(dá)到半年預(yù)期的情況，反映了調(diào)控的持續(xù)深入已經(jīng)給行業(yè)層面上帶來(lái)了極大的影響。對(duì)于這些房企來(lái)說(shuō)，在全年業(yè)績(jī)壓力之下，下半年的銷售顯得至關(guān)重要。
盡管從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)于“金九銀十”樓市走勢(shì)的判斷尚未形成定論，但開(kāi)發(fā)商借機(jī)沖刺業(yè)績(jī)的意圖則十分明顯，問(wèn)題的關(guān)鍵就在于如何能把所謂的“雞肋”轉(zhuǎn)化成機(jī)遇？
緊跟市場(chǎng)的步伐是不變的法則。雖然各地在推盤力度上存在差異，但新推的貨量基本都是以郊區(qū)樓盤或者低價(jià)樓盤為主。如廣州中心六區(qū)僅占全市新貨量28.1%，郊區(qū)推新項(xiàng)目則達(dá)到46個(gè)，占比71.9%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然樓市政策仍存不確定性，但“金九銀十”可謂是開(kāi)發(fā)商下半年最好的機(jī)會(huì)，在未來(lái)剛需占據(jù)主流的情況下，更多地推出實(shí)用性較強(qiáng)的產(chǎn)品，或者在價(jià)格上作出讓步才能讓機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化成最終的業(yè)績(jī)。
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買房前怕漲價(jià)，買房后怕降價(jià)，上海白領(lǐng)徐芳最近比較糾結(jié)：“兩個(gè)月來(lái)看了不少樓盤，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始上漲了，有的樓盤雖說(shuō)沒(méi)漲價(jià)，但原先的優(yōu)惠沒(méi)有了。”
“政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不放松，還有可能出臺(tái)新的調(diào)控政策，這房?jī)r(jià)怎么還在漲？”徐芳說(shuō)。
此類擔(dān)心并非個(gè)案。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格指數(shù)在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后再次上漲；當(dāng)月價(jià)格環(huán)比（比上月）上漲的城市有50個(gè)，比6月增加了25個(gè)。
業(yè)界認(rèn)為，連續(xù)降息等降低購(gòu)房成本的政策推動(dòng)了剛需及部分改善型需求的釋放。尤其是今年5月以來(lái)，重點(diǎn)城市高端樓市需求放量，導(dǎo)致樓市均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉稱，一線城市的高端樓市放量推動(dòng)了均價(jià)整體上漲，也帶動(dòng)了全國(guó)樓市均價(jià)止跌微漲。另外，一二線城市部分樓盤降幅收窄，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體上止跌微漲的原因之一。
多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，因此“金九銀十”樓市可能出現(xiàn)“回暖”。
三、四季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，如萬(wàn)科、保利、中海、龍湖等龍頭房企上半年與下半年的推盤比例約為4：6，9月、10月份的銷售業(yè)績(jī)將達(dá)到全年的高峰。
張宏偉認(rèn)為，支持和鼓勵(lì)自住性需求的差別化政策，可能成就樓市成交量“金九銀十”，也會(huì)使部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”的考量更為樂(lè)觀。
截至目前，申萬(wàn)指數(shù)中已披露半年報(bào)和中期業(yè)績(jī)快報(bào)的A股上市房企中，近七成房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，龍頭地產(chǎn)商更顯露“年年飄紅”態(tài)勢(shì)。從部分公司公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至6月已完成全年銷售任務(wù)的一半以上。
券商報(bào)告認(rèn)為，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于“以價(jià)換量”的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。隨著“金九銀十”的到來(lái)，下半年成交量仍有可能超過(guò)上半年。
