[提要]政策風(fēng)云再起。夏末秋初時(shí)節(jié)，房產(chǎn)稅改革的消息如“秋老虎”般涌出，牽動(dòng)各方神經(jīng)。在國務(wù)院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲越來越高，關(guān)于推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的相關(guān)信息也隨之沸騰。
政策風(fēng)云再起。夏末秋初時(shí)節(jié)，房產(chǎn)稅改革的消息如“秋老虎”般涌出，牽動(dòng)各方神經(jīng)。在國務(wù)院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲越來越高，關(guān)于推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的相關(guān)信息也隨之沸騰，先是稱全國30余省市地稅官員進(jìn)行為期半年的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，后是說湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)征收范圍。房產(chǎn)稅改革真的來了？soufun
據(jù)國家稅務(wù)總局(以下簡(jiǎn)稱“國稅總局”)財(cái)產(chǎn)行為稅司綜合處內(nèi)部人士向記者透露，湖南、湖北兩個(gè)最新試點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個(gè)人已購的第二套存量房，征收的稅率不會(huì)太高，對(duì)于具體的征收細(xì)節(jié)以及方案出爐時(shí)間，不方便透露太多。soufun
另據(jù)湖南省某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者透露，關(guān)于近期湖南、湖北進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的消息，湖南省已收到要求其做好年內(nèi)試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的準(zhǔn)備通知，主要包括技術(shù)及軟件方面的準(zhǔn)備。
種種跡象表明，這一次房產(chǎn)稅擴(kuò)圍似乎是真正的“狼來了”。
集訓(xùn)已始 試點(diǎn)在即
關(guān)于湖南、湖北兩地將作為繼上海、重慶之后試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的第二批征收范圍的傳聞，早在去年底就已傳出。2011年12月，在三亞召開的全國部分省市財(cái)產(chǎn)行為稅工作座談會(huì)上，國稅總局財(cái)產(chǎn)行為稅司司長(zhǎng)陳杰就提出，2012年稅收政策改革工作重點(diǎn)之一是在湖北、湖南開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位按評(píng)估值征稅。
在該次座談會(huì)上還討論了“全國房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培養(yǎng)計(jì)劃”，也即近期流傳甚廣的“國稅總局組織來自全國30多個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在中國人民大學(xué)學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅批量評(píng)估技術(shù)”的消息。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院公共財(cái)政研究所教授孫玉棟對(duì)記者表示，這是人民大學(xué)公共管理學(xué)院與國稅總局合作舉辦的針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才的培訓(xùn)，5月份就已經(jīng)在公共管理學(xué)院開課，是一個(gè)純技術(shù)方面的培訓(xùn)，應(yīng)該是在為下一步的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍做技術(shù)準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅的征收改革對(duì)現(xiàn)行樓市限購政策具有替代作用，通過對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅達(dá)到壓制投機(jī)炒房和調(diào)控樓市的目的。
湖南省房地產(chǎn)研究中心研究員陳真誠則對(duì)記者透露，“關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的具體城市名單還沒出來，但據(jù)說湖南是以湘潭作為試點(diǎn)，而此次試點(diǎn)與上海、重慶不同的是，計(jì)稅依據(jù)不是原來的房產(chǎn)原值，而是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)”。
湖南某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也向記者透露，他們現(xiàn)在確實(shí)得到消息說湖南試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，他們已經(jīng)在做房產(chǎn)稅稅基的培訓(xùn)。
“據(jù)我了解，各省財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)一直在做房產(chǎn)稅改革的征收研究，房產(chǎn)稅的改革征收并不是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種手段，而是我國稅制改革的一部分，也是地方政府尋找的新財(cái)源，年內(nèi)肯定會(huì)在湖南、湖北展開。”陳真誠說。
適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的趨勢(shì)已逐漸清晰，在近日舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避地要包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。“從最高決策層重要會(huì)議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。”
存量征收成為焦點(diǎn)
自上海、重慶在樓市調(diào)控期推出房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)后，這項(xiàng)被喻為“虎狼猛藥”的政策改革一直飽受爭(zhēng)議，當(dāng)坊間再次傳出房產(chǎn)稅擴(kuò)大改革試點(diǎn)的消息后，諸如哪些城市會(huì)被納入下一批試點(diǎn)，如何征收，稅率如何確定等又成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。于是乎，各種聲音紛雜而出。
據(jù)了解，此次30多個(gè)省市地稅官員的培訓(xùn)主要是為開展非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲(chǔ)備。而湖北、湖南兩省開展的試點(diǎn)側(cè)重于如何將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或租金改為評(píng)估市場(chǎng)價(jià)，并將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并。
中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員與顧問曲衛(wèi)東表示，此次培訓(xùn)班是涉及對(duì)存量房征稅進(jìn)行稅基評(píng)估。在存量房的定義上，除了對(duì)城市所有已購房地產(chǎn)采取普遍征收原則，以防在二三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外，也可對(duì)開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期，并對(duì)逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而防止開發(fā)商捂盤惜售，或?qū)彿空叩亩?含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。
對(duì)存量房征稅，一直以來被業(yè)界認(rèn)為是房產(chǎn)稅的改革發(fā)展方向，但是稅率的設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)的條件、房屋價(jià)值的確定以及各方利益的調(diào)解等均成了房產(chǎn)稅改革征稅的難題，孫玉棟認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)該對(duì)存量征稅，根據(jù)納稅人持有房產(chǎn)數(shù)量的不同，采取累進(jìn)稅率征收比較合理，不應(yīng)該是統(tǒng)一的比例稅率。
陳真誠則認(rèn)為，不管是存量還是增量都該征收房產(chǎn)稅，可以采取首套房免稅，其余的二套房、存量房、新增房都要按一定比率進(jìn)行征收。重慶、上海的稅率既不能解決地方財(cái)政收入來源問題，也起不到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，有效的稅率應(yīng)該按照房產(chǎn)稅所占財(cái)政收入比重計(jì)算出的比率，并考慮到納稅人的承受能力、納稅公平以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響等多種因素來制定。
木蘭英華稅務(wù)師事務(wù)所(上海)有限公司所長(zhǎng)樊劍英對(duì)記者分析認(rèn)為，在全國住房信息聯(lián)網(wǎng)的前提下，對(duì)一些投資投機(jī)性房產(chǎn)進(jìn)行征收，只有保證在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有大量的稅收存在，才能降低市場(chǎng)的投資需求。最終征收房產(chǎn)稅應(yīng)該按照房屋購買價(jià)和評(píng)估價(jià)計(jì)算，評(píng)估價(jià)可以參照土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，給予一定的扣除比例。而稅率可以參照租賃市場(chǎng)的稅賦標(biāo)準(zhǔn)，在初期試行的時(shí)候，選取大家可以接受的稅率。
房產(chǎn)稅改革，這一纏繞房地產(chǎn)界、學(xué)術(shù)界、政界和社會(huì)輿論多年，而又被不時(shí)傳出其擴(kuò)圍已“板上釘釘”的消息的事件，這次恐怕是真的來了。房產(chǎn)稅改革不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一把“利劍”，也是地方政府組織財(cái)政收入的一個(gè)“法寶”，必定會(huì)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
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房產(chǎn)稅，從醞釀時(shí)的風(fēng)聲鶴唳到誕生后波瀾不驚，曾被喻為最“雷聲大雨點(diǎn)小”的調(diào)控政策。然而，其擴(kuò)容的消息依然爆發(fā)威力。有報(bào)道稱，全國30多個(gè)省市的地稅官員正在開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，為房產(chǎn)稅擴(kuò)容準(zhǔn)備。昨日股市大跌，這一消息也被分析人士列為當(dāng)日的重大利空消息。
30余省市為房產(chǎn)稅“集訓(xùn)”
據(jù)媒體報(bào)道，國家稅務(wù)總局與中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培訓(xùn)班（一期）日前已正式開班。受訓(xùn)人員來自全國30多個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和計(jì)劃單列市，上課4個(gè)月，到評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)習(xí)2個(gè)月。2013年、2014年還會(huì)舉辦兩期類似培訓(xùn)班。
一份來自中國估價(jià)協(xié)會(huì)的通知透露：“為搞好應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管，并為開征房地產(chǎn)稅做好批量估價(jià)技術(shù)準(zhǔn)備，國家稅務(wù)總局組織了來自全國36個(gè)省市的71名稅務(wù)系統(tǒng)工作人員在人民大學(xué)學(xué)習(xí)。希望一方面了解房地產(chǎn)估價(jià)過程，另一方面加強(qiáng)與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系。”
通知中所提到的“批量評(píng)估”是針對(duì)二手房稅收征收的稅基，指的是采集所在城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，根據(jù)不同樓盤之間、同一樓盤不同樓棟之間，以及同一樓棟不同樓層的各戶之間進(jìn)行價(jià)格差異調(diào)整，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)得出每一戶的評(píng)估結(jié)果。據(jù)報(bào)道，培訓(xùn)班一位授課人士透露，將在上海、重慶2011年啟動(dòng)的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)基礎(chǔ)上，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，開展對(duì)非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，一年一征；在土地出讓收入日益萎縮之下，為地方政府發(fā)展教育、基建提供穩(wěn)定、可持續(xù)的收入來源。該人士稱，在明確原則后，下一步要研究政策的執(zhí)行步驟，以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)向全國鋪開。
這并非房產(chǎn)稅近期的唯一一次吹風(fēng)。另據(jù)媒體報(bào)道，房產(chǎn)稅試點(diǎn)或擴(kuò)至湖南湖北。相關(guān)人士披露，2012年稅收政策改革工作重點(diǎn)之一是在湖北、湖南兩省開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)，對(duì)企業(yè)和單位按評(píng)估值征稅。與上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)主要側(cè)重求解如何將房產(chǎn)稅征收范圍從營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)擴(kuò)大到到非營(yíng)業(yè)性質(zhì)的住宅類物業(yè)上不同，湖北、湖南兩省開展的試點(diǎn)則將側(cè)重于如何將房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或租金改為評(píng)估市場(chǎng)價(jià)，并將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并。
呼聲最高的儲(chǔ)備政策
本月初，地方調(diào)控交出小考答卷，兵分八路的國務(wù)院督查小組陸續(xù)回京，督查情況將形成報(bào)告并上報(bào)國務(wù)院。業(yè)界認(rèn)為，未來可能出臺(tái)的新政內(nèi)容和時(shí)機(jī)，很大程度上視這份報(bào)告而定。
據(jù)悉，目前中央手握數(shù)項(xiàng)儲(chǔ)備政策，包括提高二手房交易稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、預(yù)售制度微調(diào)等。獲將在強(qiáng)化現(xiàn)有政策執(zhí)行為主的同時(shí)，推出部分新的調(diào)控手段。
盡管取消預(yù)售制度的消息先行傳出并引發(fā)地產(chǎn)股劇烈波動(dòng)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“不靠譜”，呼聲最高的仍是房產(chǎn)稅，相比取消商品房預(yù)售制度，房產(chǎn)稅擴(kuò)容的可能性更大。
上海交通大學(xué)海外教育學(xué)院稅務(wù)研究組組長(zhǎng)汪蔚青向記者指出，房產(chǎn)稅的作用有兩方面。既是抑制投機(jī)的宏觀調(diào)控手段，也是擴(kuò)大地方政府財(cái)政收入來源的渠道。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滑坡，實(shí)施“營(yíng)改增”會(huì)使該地政府財(cái)政減少，土地財(cái)政又難以為繼的當(dāng)下，擴(kuò)容房產(chǎn)稅顯得恰逢其時(shí)。
上周末閉幕的博鰲房地產(chǎn)論壇上，房產(chǎn)稅也成為了與會(huì)專家學(xué)者們熱議的關(guān)鍵詞。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在演講中表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。 “從最高決策層重要會(huì)議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。 ”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱則在會(huì)上指出，這些年的一個(gè)主要問題就是，行政手段用得很快，但是制度的改革走得太慢，像房產(chǎn)稅這樣的新制度、新政策，除了上海、重慶有很小范圍的試點(diǎn)之外，遲遲沒見新的東西出來。 “第一是面可以寬；第二是試點(diǎn)的力度可以加大。 ”他表示，“應(yīng)盡快抓緊這方面改革，替換掉臨時(shí)應(yīng)急的一些行政手段，才能做到使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。 ”
滬渝試點(diǎn)反響平平
從2011年1月試點(diǎn)至今，上海、重慶開征房產(chǎn)稅的成果，各界一直褒貶不一。賈康在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，不要指望上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有多大的意義，但是在總體爭(zhēng)議下能夠啟動(dòng)試點(diǎn)，就不能否定它的創(chuàng)新的精神。
創(chuàng)新精神卻難掩其力度小、范圍小、實(shí)際征收到的稅額小的事實(shí)，兩地試點(diǎn)于調(diào)控房?jī)r(jià)和擴(kuò)大稅收的作用都還很有限。
中國社科院金融研究所研究員易憲容撰文稱，據(jù)了解，2006年，香港的住房財(cái)產(chǎn)稅占整個(gè)政府財(cái)政稅收的比重為8.6%，但在試點(diǎn)的上海與重慶，2011年征收的住房財(cái)產(chǎn)稅所占的財(cái)稅比重不足1%。如此比例，怎么發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用？
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平在接受媒體采訪時(shí)直言，假如房產(chǎn)稅擴(kuò)容，那么上海和重慶的模式再推廣的意義不大。上海實(shí)行房產(chǎn)稅只針對(duì)新購買的普通住房徵收房產(chǎn)稅，并未涉及到存量住房，可見對(duì)市場(chǎng)的影響力極為有限;重慶的情況雖然針對(duì)存量市場(chǎng)，卻是非常小的部分，只包括了別墅和公寓。兩者都屬于“隔靴搔癢”，沒有起到實(shí)際作用。“應(yīng)當(dāng)針對(duì)面向每個(gè)城市整體存量住房市場(chǎng)，以普通商品住宅為主體的房產(chǎn)稅政策才是有效的。 ”
汪蔚青也指出，重慶模式是對(duì)存量征收房產(chǎn)稅，但只對(duì)別墅等高檔住宅，在所有商品房中所占比例很有限。而且，事實(shí)上，投資投機(jī)的目的是變現(xiàn)而非持有，別墅由于其總價(jià)高、市場(chǎng)需求有限而使得變現(xiàn)并不如普通商品房來得容易。因此很多進(jìn)入房地產(chǎn)的游資更熱衷與總價(jià)低、轉(zhuǎn)手快的普通商品房。
房產(chǎn)稅全面開征還有多遠(yuǎn)
房產(chǎn)稅全面開征還有多遠(yuǎn)？有觀點(diǎn)指出，房產(chǎn)稅從技術(shù)和制度層面都已經(jīng)不存在問題。
此前為視為難點(diǎn)的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)正在推進(jìn)中。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇時(shí)透露，個(gè)人住房信息系統(tǒng)2013年將覆蓋全國。按照2012年度的工作計(jì)劃，住建部在6月底前已基本完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作，在此基礎(chǔ)上繼續(xù)加大推進(jìn)力度，到2013年將形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)。
汪蔚青表示，國內(nèi)省市間的各自為政、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫不共享是此前房產(chǎn)稅難以推廣的一大原因。除此之外，房產(chǎn)稅的征收并不難，只需有清晰的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并不會(huì)涉及到諸如“營(yíng)改增”時(shí)的國、地稅務(wù)機(jī)關(guān)的跨部門合作問題，也不存在立法層面的障礙。但她特別強(qiáng)調(diào)，除了對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)官員培訓(xùn)，也有必要對(duì)納稅人進(jìn)行輔導(dǎo)。 “房產(chǎn)稅非常特殊，是我國目前唯一一個(gè)直接向自然人征收的稅種，即使工資的個(gè)人所得稅也是通過單位代扣代繳。 ”
對(duì)于推出時(shí)間點(diǎn)，賈康認(rèn)為，適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅已逐漸清晰，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大或在“十八大”之后。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)王朝才也認(rèn)為決策層已經(jīng)在為開征房地產(chǎn)稅做好技術(shù)準(zhǔn)備，不過要保證平穩(wěn)過渡，他預(yù)計(jì)應(yīng)該不會(huì)在明年3月前推出。
“政策一般都是組合拳，只不過‘挑大梁’政策可能會(huì)隨著情況不同而更改。 ”汪蔚青表示，即使房產(chǎn)全面鋪開，現(xiàn)有的調(diào)控政策也不會(huì)馬上退出市場(chǎng)。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜也表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中央有必要推出房產(chǎn)稅與國際市場(chǎng)接軌，但不會(huì)解除限購令。
