[提要]政策風云再起。夏末秋初時節(jié)，房產(chǎn)稅改革的消息如“秋老虎”般涌出，牽動各方神經(jīng)。在國務院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調控督查后，對于房地產(chǎn)調控后續(xù)政策出臺的呼聲越來越高，關于推進房產(chǎn)稅改革試點的相關信息也隨之沸騰。
政策風云再起。夏末秋初時節(jié)，房產(chǎn)稅改革的消息如“秋老虎”般涌出，牽動各方神經(jīng)。在國務院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調控督查后，對于房地產(chǎn)調控后續(xù)政策出臺的呼聲越來越高，關于推進房產(chǎn)稅改革試點的相關信息也隨之沸騰，先是稱全國30余省市地稅官員進行為期半年的房產(chǎn)稅稅基評估集訓，后是說湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點征收范圍。房產(chǎn)稅改革真的來了？soufun
據(jù)國家稅務總局(以下簡稱“國稅總局”)財產(chǎn)行為稅司綜合處內部人士向記者透露，湖南、湖北兩個最新試點區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細則正在制定中，房產(chǎn)稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，征收的稅率不會太高，對于具體的征收細節(jié)以及方案出爐時間，不方便透露太多。soufun
另據(jù)湖南省某房地產(chǎn)業(yè)內人士對記者透露，關于近期湖南、湖北進行房產(chǎn)稅改革試點的消息，湖南省已收到要求其做好年內試點房產(chǎn)稅改革的準備通知，主要包括技術及軟件方面的準備。
種種跡象表明，這一次房產(chǎn)稅擴圍似乎是真正的“狼來了”。
集訓已始 試點在即
關于湖南、湖北兩地將作為繼上海、重慶之后試點房產(chǎn)稅改革的第二批征收范圍的傳聞，早在去年底就已傳出。2011年12月，在三亞召開的全國部分省市財產(chǎn)行為稅工作座談會上，國稅總局財產(chǎn)行為稅司司長陳杰就提出，2012年稅收政策改革工作重點之一是在湖北、湖南開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點，對企業(yè)和單位按評估值征稅。
在該次座談會上還討論了“全國房地產(chǎn)估價技術應用工作高級專業(yè)人才培養(yǎng)計劃”，也即近期流傳甚廣的“國稅總局組織來自全國30多個省市的71名稅務系統(tǒng)工作人員在中國人民大學學習房產(chǎn)稅批量評估技術”的消息。
中國人民大學公共管理學院公共財政研究所教授孫玉棟對記者表示，這是人民大學公共管理學院與國稅總局合作舉辦的針對房地產(chǎn)估價技術應用工作高級專業(yè)人才的培訓，5月份就已經(jīng)在公共管理學院開課，是一個純技術方面的培訓，應該是在為下一步的房產(chǎn)稅擴圍做技術準備。房產(chǎn)稅的征收改革對現(xiàn)行樓市限購政策具有替代作用，通過對保有環(huán)節(jié)征稅達到壓制投機炒房和調控樓市的目的。
湖南省房地產(chǎn)研究中心研究員陳真誠則對記者透露，“關于房產(chǎn)稅試點的具體城市名單還沒出來，但據(jù)說湖南是以湘潭作為試點，而此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據(jù)不是原來的房產(chǎn)原值，而是市場評估價”。
湖南某房地產(chǎn)評估機構也向記者透露，他們現(xiàn)在確實得到消息說湖南試點房產(chǎn)稅改革，他們已經(jīng)在做房產(chǎn)稅稅基的培訓。
“據(jù)我了解，各省財政稅務機關一直在做房產(chǎn)稅改革的征收研究，房產(chǎn)稅的改革征收并不是調控房地產(chǎn)市場的一種手段，而是我國稅制改革的一部分，也是地方政府尋找的新財源，年內肯定會在湖南、湖北展開。”陳真誠說。
適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍的趨勢已逐漸清晰，在近日舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，財政部財政科學研究所所長賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設里，無法規(guī)避地要包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。“從最高決策層重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。”
存量征收成為焦點
自上海、重慶在樓市調控期推出房產(chǎn)稅改革試點后，這項被喻為“虎狼猛藥”的政策改革一直飽受爭議，當坊間再次傳出房產(chǎn)稅擴大改革試點的消息后，諸如哪些城市會被納入下一批試點，如何征收，稅率如何確定等又成為社會各界關注的焦點。于是乎，各種聲音紛雜而出。
據(jù)了解，此次30多個省市地稅官員的培訓主要是為開展非經(jīng)營性消費房產(chǎn)的存量部分恢復征稅的試點提供技術儲備。而湖北、湖南兩省開展的試點側重于如何將房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或租金改為評估市場價，并將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并。
中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員與顧問曲衛(wèi)東表示，此次培訓班是涉及對存量房征稅進行稅基評估。在存量房的定義上，除了對城市所有已購房地產(chǎn)采取普遍征收原則，以防在二三套房認定上加大征管成本和增加尋租空間外，也可對開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設置一個銷售期，并對逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而防止開發(fā)商捂盤惜售，或對購房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。
對存量房征稅，一直以來被業(yè)界認為是房產(chǎn)稅的改革發(fā)展方向，但是稅率的設置、計稅依據(jù)的條件、房屋價值的確定以及各方利益的調解等均成了房產(chǎn)稅改革征稅的難題，孫玉棟認為，房產(chǎn)稅應該對存量征稅，根據(jù)納稅人持有房產(chǎn)數(shù)量的不同，采取累進稅率征收比較合理，不應該是統(tǒng)一的比例稅率。
陳真誠則認為，不管是存量還是增量都該征收房產(chǎn)稅，可以采取首套房免稅，其余的二套房、存量房、新增房都要按一定比率進行征收。重慶、上海的稅率既不能解決地方財政收入來源問題，也起不到調控房地產(chǎn)市場的作用，有效的稅率應該按照房產(chǎn)稅所占財政收入比重計算出的比率，并考慮到納稅人的承受能力、納稅公平以及對房地產(chǎn)市場影響等多種因素來制定。
木蘭英華稅務師事務所(上海)有限公司所長樊劍英對記者分析認為，在全國住房信息聯(lián)網(wǎng)的前提下，對一些投資投機性房產(chǎn)進行征收，只有保證在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和轉讓環(huán)節(jié)有大量的稅收存在，才能降低市場的投資需求。最終征收房產(chǎn)稅應該按照房屋購買價和評估價計算，評估價可以參照土地增值稅的計稅依據(jù)，給予一定的扣除比例。而稅率可以參照租賃市場的稅賦標準，在初期試行的時候，選取大家可以接受的稅率。
房產(chǎn)稅改革，這一纏繞房地產(chǎn)界、學術界、政界和社會輿論多年，而又被不時傳出其擴圍已“板上釘釘”的消息的事件，這次恐怕是真的來了。房產(chǎn)稅改革不僅是房地產(chǎn)市場調控的一把“利劍”，也是地方政府組織財政收入的一個“法寶”，必定會成為各方關注的焦點。
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房產(chǎn)稅，從醞釀時的風聲鶴唳到誕生后波瀾不驚，曾被喻為最“雷聲大雨點小”的調控政策。然而，其擴容的消息依然爆發(fā)威力。有報道稱，全國30多個省市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓，為房產(chǎn)稅擴容準備。昨日股市大跌，這一消息也被分析人士列為當日的重大利空消息。
30余省市為房產(chǎn)稅“集訓”
據(jù)媒體報道，國家稅務總局與中國人民大學公共管理學院合作舉辦的房地產(chǎn)估價技術應用工作高級專業(yè)人才培訓班（一期）日前已正式開班。受訓人員來自全國30多個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和計劃單列市，上課4個月，到評估機構實習2個月。2013年、2014年還會舉辦兩期類似培訓班。
一份來自中國估價協(xié)會的通知透露：“為搞好應用房地產(chǎn)估價技術加強存量房交易稅收征管，并為開征房地產(chǎn)稅做好批量估價技術準備，國家稅務總局組織了來自全國36個省市的71名稅務系統(tǒng)工作人員在人民大學學習。希望一方面了解房地產(chǎn)估價過程，另一方面加強與房地產(chǎn)估價機構的聯(lián)系。”
通知中所提到的“批量評估”是針對二手房稅收征收的稅基，指的是采集所在城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，根據(jù)不同樓盤之間、同一樓盤不同樓棟之間，以及同一樓棟不同樓層的各戶之間進行價格差異調整，由計算機自動得出每一戶的評估結果。據(jù)報道，培訓班一位授課人士透露，將在上海、重慶2011年啟動的房產(chǎn)稅改革試點基礎上，借鑒國際經(jīng)驗，開展對非經(jīng)營性消費房產(chǎn)的存量部分恢復征稅的試點，一年一征；在土地出讓收入日益萎縮之下，為地方政府發(fā)展教育、基建提供穩(wěn)定、可持續(xù)的收入來源。該人士稱，在明確原則后，下一步要研究政策的執(zhí)行步驟，以在適當?shù)臅r機向全國鋪開。
這并非房產(chǎn)稅近期的唯一一次吹風。另據(jù)媒體報道，房產(chǎn)稅試點或擴至湖南湖北。相關人士披露，2012年稅收政策改革工作重點之一是在湖北、湖南兩省開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點，對企業(yè)和單位按評估值征稅。與上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點主要側重求解如何將房產(chǎn)稅征收范圍從營業(yè)性房產(chǎn)擴大到到非營業(yè)性質的住宅類物業(yè)上不同，湖北、湖南兩省開展的試點則將側重于如何將房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)由房產(chǎn)原值或租金改為評估市場價，并將房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅合并。
呼聲最高的儲備政策
本月初，地方調控交出小考答卷，兵分八路的國務院督查小組陸續(xù)回京，督查情況將形成報告并上報國務院。業(yè)界認為，未來可能出臺的新政內容和時機，很大程度上視這份報告而定。
據(jù)悉，目前中央手握數(shù)項儲備政策，包括提高二手房交易稅、房產(chǎn)稅試點擴容、預售制度微調等。獲將在強化現(xiàn)有政策執(zhí)行為主的同時，推出部分新的調控手段。
盡管取消預售制度的消息先行傳出并引發(fā)地產(chǎn)股劇烈波動，但業(yè)內普遍認為“不靠譜”，呼聲最高的仍是房產(chǎn)稅，相比取消商品房預售制度，房產(chǎn)稅擴容的可能性更大。
上海交通大學海外教育學院稅務研究組組長汪蔚青向記者指出，房產(chǎn)稅的作用有兩方面。既是抑制投機的宏觀調控手段，也是擴大地方政府財政收入來源的渠道。在實體經(jīng)濟出現(xiàn)滑坡，實施“營改增”會使該地政府財政減少，土地財政又難以為繼的當下，擴容房產(chǎn)稅顯得恰逢其時。
上周末閉幕的博鰲房地產(chǎn)論壇上，房產(chǎn)稅也成為了與會專家學者們熱議的關鍵詞。
財政部財政科學研究所所長賈康在演講中表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設里，無法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。 “從最高決策層重要會議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。 ”
經(jīng)濟學家樊綱則在會上指出，這些年的一個主要問題就是，行政手段用得很快，但是制度的改革走得太慢，像房產(chǎn)稅這樣的新制度、新政策，除了上海、重慶有很小范圍的試點之外，遲遲沒見新的東西出來。 “第一是面可以寬；第二是試點的力度可以加大。 ”他表示，“應盡快抓緊這方面改革，替換掉臨時應急的一些行政手段，才能做到使房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定的發(fā)展。 ”
滬渝試點反響平平
從2011年1月試點至今，上海、重慶開征房產(chǎn)稅的成果，各界一直褒貶不一。賈康在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，不要指望上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點有多大的意義，但是在總體爭議下能夠啟動試點，就不能否定它的創(chuàng)新的精神。
創(chuàng)新精神卻難掩其力度小、范圍小、實際征收到的稅額小的事實，兩地試點于調控房價和擴大稅收的作用都還很有限。
中國社科院金融研究所研究員易憲容撰文稱，據(jù)了解，2006年，香港的住房財產(chǎn)稅占整個政府財政稅收的比重為8.6%，但在試點的上海與重慶，2011年征收的住房財產(chǎn)稅所占的財稅比重不足1%。如此比例，怎么發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用？
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員李恩平在接受媒體采訪時直言，假如房產(chǎn)稅擴容，那么上海和重慶的模式再推廣的意義不大。上海實行房產(chǎn)稅只針對新購買的普通住房徵收房產(chǎn)稅，并未涉及到存量住房，可見對市場的影響力極為有限;重慶的情況雖然針對存量市場，卻是非常小的部分，只包括了別墅和公寓。兩者都屬于“隔靴搔癢”，沒有起到實際作用。“應當針對面向每個城市整體存量住房市場，以普通商品住宅為主體的房產(chǎn)稅政策才是有效的。 ”
汪蔚青也指出，重慶模式是對存量征收房產(chǎn)稅，但只對別墅等高檔住宅，在所有商品房中所占比例很有限。而且，事實上，投資投機的目的是變現(xiàn)而非持有，別墅由于其總價高、市場需求有限而使得變現(xiàn)并不如普通商品房來得容易。因此很多進入房地產(chǎn)的游資更熱衷與總價低、轉手快的普通商品房。
房產(chǎn)稅全面開征還有多遠
房產(chǎn)稅全面開征還有多遠？有觀點指出，房產(chǎn)稅從技術和制度層面都已經(jīng)不存在問題。
此前為視為難點的個人住房信息聯(lián)網(wǎng)正在推進中。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇時透露，個人住房信息系統(tǒng)2013年將覆蓋全國。按照2012年度的工作計劃，住建部在6月底前已基本完成了40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作，在此基礎上繼續(xù)加大推進力度，到2013年將形成覆蓋全國的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)。
汪蔚青表示，國內省市間的各自為政、基礎數(shù)據(jù)庫不共享是此前房產(chǎn)稅難以推廣的一大原因。除此之外，房產(chǎn)稅的征收并不難，只需有清晰的基礎數(shù)據(jù)，并不會涉及到諸如“營改增”時的國、地稅務機關的跨部門合作問題，也不存在立法層面的障礙。但她特別強調，除了對稅務機關官員培訓，也有必要對納稅人進行輔導。 “房產(chǎn)稅非常特殊，是我國目前唯一一個直接向自然人征收的稅種，即使工資的個人所得稅也是通過單位代扣代繳。 ”
對于推出時間點，賈康認為，適時擴大房產(chǎn)稅已逐漸清晰，預計房產(chǎn)稅試點擴大或在“十八大”之后。財政部財政科學研究所副所長王朝才也認為決策層已經(jīng)在為開征房地產(chǎn)稅做好技術準備，不過要保證平穩(wěn)過渡，他預計應該不會在明年3月前推出。
“政策一般都是組合拳，只不過‘挑大梁’政策可能會隨著情況不同而更改。 ”汪蔚青表示，即使房產(chǎn)全面鋪開，現(xiàn)有的調控政策也不會馬上退出市場。中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜也表示，從長遠來看，中央有必要推出房產(chǎn)稅與國際市場接軌，但不會解除限購令。
