渣打銀行近日發(fā)布研報(bào)指出，近期渣打研究機(jī)構(gòu)對(duì)中國30家房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)查，結(jié)果顯示，全國8個(gè)城市的去庫存量已經(jīng)下降，地價(jià)和房價(jià)似乎開始觸底反彈，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場的“微放松”已經(jīng)明顯產(chǎn)生作用。而銀行和信托公司的融資成本下降，使開發(fā)商因急需現(xiàn)金流而降價(jià)銷售的項(xiàng)目減少，降價(jià)動(dòng)力消失。
庫存減少 降價(jià)動(dòng)力消失
渣打銀行對(duì)全國8個(gè)城市30家房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查結(jié)果顯示，在降價(jià)和市場情緒轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，很多城市房屋銷售正在好轉(zhuǎn)。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商庫存壓力降低。
渣打銀行研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存峰值出現(xiàn)在2012年1月份。其中一線城市去庫存化速度最快，將于今年年底到2013年1月份實(shí)現(xiàn)完全去庫存化；二線城市稍緩，將在2014年初將庫存全部消耗掉。
除了庫存之外，融資成本和需求是直接促使房價(jià)可能出現(xiàn)下挫的因素。
渣打銀行的調(diào)查顯示，受調(diào)查的30家房地產(chǎn)開發(fā)商融資成本已經(jīng)大幅下降。渣打銀行研究部大中華區(qū)主管王志浩在報(bào)告中指出：“銀行和信托公司的融資成本下降，開發(fā)商因急需現(xiàn)金流而降價(jià)銷售的項(xiàng)目減少。”
在30家調(diào)研對(duì)象中，有22家開發(fā)商表示，在最近幾個(gè)月獲得銀行貸款越來越容易。除此之外，根據(jù)開發(fā)商們反映，由于基準(zhǔn)利率兩次下調(diào)降低了銀行間的融資成本，銀行針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的平均利率從今年一季度的9.2%下降到了目前的8.0%。另外從信托公司融資的成本也已經(jīng)從峰值回調(diào)，降至平均14%的水平。
從需求角度而言，渣打銀行堅(jiān)持認(rèn)為，仍在快速進(jìn)行的城市化是中國房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。渣打銀行的調(diào)查結(jié)果顯示，近90%的房屋銷售來自于真正的需求、57%來自于首套房購買者、31%來自改善住房者、12%為投資者。
渣打銀行股市分析團(tuán)隊(duì)將未來需求作為房屋升級(jí)和城市化帶來需求為函數(shù)的模型，認(rèn)為未來多年，房地產(chǎn)市場可以支撐新房建設(shè)5%的復(fù)合年均增長率。
地方政府“微放松”
土地財(cái)政一直被認(rèn)為是催生中國房地產(chǎn)泡沫的重要根源。本次渣打銀行的調(diào)查結(jié)果再次顯示，地方政府降低地價(jià)的意愿非常低，寧愿流拍不愿降價(jià)的情緒反映了“政府官員寄希望于土地市場恢復(fù)”的心態(tài)。
渣打銀行認(rèn)為，高地價(jià)是高房價(jià)的主因，而高地價(jià)深植于地方政府的開支計(jì)劃和創(chuàng)收能力的不對(duì)等，即地方政府對(duì)土地收入的依賴。不解決這個(gè)根本問題，地價(jià)不會(huì)下降只會(huì)上升。
而且目前支持土地價(jià)格的還有很多央企，據(jù)受訪者反映，多數(shù)新拍賣土地都被大型上市房地產(chǎn)公司拿到，有國企或者地方政府背景的開發(fā)商也很活躍，私營開發(fā)商買地處境仍然相對(duì)艱難，受訪的30家房地產(chǎn)開發(fā)商中有16家表示，不會(huì)在未來6個(gè)月中買地。
另外，值得注意的是，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，很多地方政府已經(jīng)在積極微調(diào)房地產(chǎn)政策以鼓勵(lì)銷售，不過中央仍然沒有放松房地產(chǎn)調(diào)控跡象。但報(bào)告認(rèn)為，“地方政府對(duì)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控‘見招拆招’”，地方政府“微放松”的傾向已經(jīng)非常明顯。
