近幾個(gè)月來，全國多地樓市成交量開始回升，部分城市購房熱情有所升溫。但陸續(xù)公布的半年報(bào)卻顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營狀況不容樂觀，近六成出現(xiàn)利潤下滑或虧損。隨著住建部等部委近期再次表態(tài)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房企未來形勢將更加嚴(yán)峻，降低庫存壓力、加快資金回籠速度是下半年亟待解決的艱巨任務(wù)?！ ∩习肽攴科髽I(yè)績難言樂觀
近日，滬深兩市已有49家房企以快報(bào)或預(yù)告等形式公布了上半年業(yè)績情況。其中，僅有21家房企業(yè)績有所增長，其余近六成房企均出現(xiàn)了不同程度的虧損或利潤下滑，數(shù)量同比有所增加。
從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，中小房企虧損面 有 所 擴(kuò) 大 。 其 中 ， 嘉 凱 城以4901.43%的利潤下降幅度居虧損企業(yè)之首，虧損3 .5億元，而去年同期盈利728.95萬元。在凈利潤降幅超過100%的10家企業(yè)中，排名100名之后的企業(yè)占絕大多數(shù)。除珠江、金宇車城(000803,股吧)、國興為續(xù)虧外，剩余7家全部為首虧，其中沙河股份(000014,股吧)、高新發(fā)展(000628,股吧)等預(yù)估虧損均在900萬元以上。
大型房企的表現(xiàn)雖然略好于中小房企，但也難現(xiàn)2009-2011年持續(xù)普漲的局面。從今年上半年銷售數(shù)據(jù)來看，35家大型房企銷售總額達(dá)5455.34億元，同比上漲11 .8%。但據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在排名前100的17家大型房企中，約47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤下滑。其中，保利地產(chǎn)(600048,股吧)上半年簽約面積和簽約金額均同比增長2 7 %以 上 ， 但 凈 利 潤 下 降12.13%。
針對近六成房企虧損或利潤下滑的現(xiàn)象，緯聯(lián)地產(chǎn)市場策略資源部高級分析師周飛認(rèn)為，房企利潤下降并不等同于虧損，只是回歸到了比較合理的水平。“之前房企的利潤率普遍在20%至30%左右，目前則已下降到了10%到15%。這個(gè)利潤率是比較正常的。”
而萬科、中海、華遠(yuǎn)等標(biāo)桿房企則實(shí)現(xiàn)了營收、利潤雙雙增長。在凈利潤增長的公司中，中弘股份(000979,股吧)、億城股份(000616,股吧)、中關(guān)村等開發(fā)商的表現(xiàn)較為搶眼，凈利潤增幅超過100%，其中中關(guān)村預(yù)期增長4560%至5408%。
但對于飄紅的數(shù)據(jù)，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示懷疑，他說，從上市房企年度銷售指標(biāo)的制定與去年同期銷售金額對比來看，個(gè)別房企年中業(yè)績可能存在粉飾成分。
“以價(jià)換量”帶來利潤率下滑
對于上半年近六成房企利潤下降，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這主要是一些房企“以價(jià)換量”導(dǎo)致了雖然表面業(yè)績上漲、但實(shí)際利潤率下降的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)，部分房企上半年結(jié)算收入大幅減少，也導(dǎo)致其盈利能力大幅下滑。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，部分房企的利潤下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素。嘉凱城(000918,股吧)在半年報(bào)中表示，公司之所以出現(xiàn)較大虧損，是因?yàn)?a class="akey" target="_blank" >房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對項(xiàng)目銷售進(jìn)度和價(jià)格產(chǎn)生了一定影響。由于半年度實(shí)際可結(jié)算項(xiàng)目少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入較少。
“接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，這表明調(diào)控政策對房企利潤的影響已十分明顯。”陳雪認(rèn)為，在調(diào)控作用下，部分開發(fā)商為去庫存，而選擇以價(jià)換量，以保持資金鏈穩(wěn)定。在這種情況下，即便銷售額增加，其利潤也會隨之減弱。周飛認(rèn)為，部分房企降價(jià)促銷是為未來發(fā)展換取空間，盡快將銷售重點(diǎn)調(diào)整到剛需產(chǎn)品上，以迎合宏觀調(diào)控的主流。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年銷售金額在100億元以上的房企，平均銷售均價(jià)同比下降9.5%，平均銷售面積同比上升6.2%。其中，萬科推盤以剛需產(chǎn)品為主，144平方米以下戶型占比近9 0 %， 其 銷 售 均 價(jià) 同 比 下降10.6%，銷售面積同比上升6.1%；恒 大在4月份加大促銷力度以來，銷售均價(jià)環(huán)比下降10%，銷售面積環(huán)比提升126.2%。
張宏偉表示，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，主要得益于降價(jià)策略的調(diào)整。如果降價(jià)走量的動力消失，下半年銷售指標(biāo)能否完成值得進(jìn)一步觀察。此外，業(yè)績較好的房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。“從半年報(bào)中看，已經(jīng)完成全年任務(wù)指標(biāo)一半以上的現(xiàn)象并不普遍。”
盤活資金鏈仍是房企當(dāng)務(wù)之急
在以價(jià)換量漸成市場主流的情形下，部分房企的半年報(bào)中卻呈現(xiàn)量價(jià)背離的狀況。有專家指出，在長時(shí)間的嚴(yán)格調(diào)控下，房企融資成本正在不斷上升。由于目前樓市尚存在諸多不確定性，下一步應(yīng)警惕房企資金趨緊而帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中 國指數(shù)研究院日前共同發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)上市公司T O P10研究報(bào)告》顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率與有效負(fù)債率近年來持續(xù)攀升，2011年達(dá)到4年來的高點(diǎn)。截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率 和 有 效 負(fù) 債 率 均 值 分 別 達(dá)63.43%和50.38%，債務(wù)壓力進(jìn)一步加重。
而在負(fù)債水平攀升的同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力也趨于弱化，進(jìn)一步削弱了資產(chǎn)流動性，加劇了資產(chǎn)減值帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。中 國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營現(xiàn)金呈現(xiàn)“入不敷出”狀況，行業(yè)整體運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)加速累積。
值得注意的是，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化也非常嚴(yán)重。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國華教授指出，招保萬金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項(xiàng)目一般都比較好，資金鏈狀況一直不錯，融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的許多中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
王國華認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前高庫存和高負(fù)債的狀況沒有發(fā)生根本性改觀。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場量價(jià)齊升的態(tài)勢難以長久維持?！ ♂槍ο掳肽晔袌鲎邉?，中指院認(rèn)為，上市房地產(chǎn)公司將更多地聚焦于深化調(diào)整價(jià)格策略、創(chuàng)新營銷手段。在堅(jiān)持調(diào)控不放松的背景下，采用靈活的銷售策略緩解不斷攀升的庫存壓力，加快資金回籠速度，依然是開發(fā)商當(dāng)前亟待解決的艱巨任務(wù)。
