[提要]雖然房地產(chǎn)企業(yè)在過去三個月中的迅猛出貨大大緩解了壓力，但這并不意味著困難由此過去。近日，房地產(chǎn)調(diào)控加碼的消息頻繁流出，為8月的行情增添了幾許不確定因素。
雖然房地產(chǎn)企業(yè)在過去三個月中的迅猛出貨大大緩解了壓力，但這并不意味著困難由此過去。近日，房地產(chǎn)調(diào)控加碼的消息頻繁流出，為8月的行情增添了幾許不確定因素。
月本為樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，即便如此，仍舊有嗅覺敏銳的企業(yè)悄然啟動新的市場策略。今年第二波出貨潮大幕正在拉開。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，7月全國100個城市新建住宅平均價格為8717元/平方米，比6月上漲0.33%，自6月止跌后再次環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市新建住宅均價為15470元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，同比下跌2.32%，跌幅持續(xù)縮小。其中，北京7月新房平均售價約22938元/平方米，環(huán)比增長0.03%；上海新房均價為23148元/平方米，環(huán)比增幅與北京相同。深圳和廣州均價則分別環(huán)比增長0.07%和0.65%。
數(shù)據(jù)顯示，7月廣州網(wǎng)簽套數(shù)為8859套，環(huán)比6月成交量減少197套，跌幅2.2%；與去年同期5664套成交量相比，則大幅增長了56.4%。價格方面，7月份全市均價為13657元/平方米，環(huán)比上漲8.2%，與去年同期11152元/平方米相比上漲22.5%。從網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)看，廣州的房價已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比上漲。
在業(yè)內(nèi)人士看來，連續(xù)幾個月的市場已經(jīng)呈現(xiàn)反彈格局，只要未來沒有進一步的調(diào)控措施出臺，8月的房價會進一步上升。
事實上，許多樓盤的價格也已經(jīng)出現(xiàn)小步增長的趨勢，五六月份的優(yōu)惠已經(jīng)取消。例如今年在廣州的某樓盤目前的售價為住宅32000~40000元/平方米，公寓24000~30000元/平方米，比兩三個月前明顯提價。
同樣是熱門的另一樓盤，曾于“6.1”首次推出時的內(nèi)部團購均價為17000元/平方米，但目前的對外銷售價格也已經(jīng)上調(diào)了大約2000元/平方米。
雖然取消優(yōu)惠的樓盤不在少數(shù)，但推出新優(yōu)惠的項目也不在少數(shù)。日前，位于廣州越秀區(qū)老城區(qū)的某樓盤便推出24800元/平方米起，均價26000元/平方米的特價單位，相比起早前32000元/平方米的均價，直降6000元/平方米。
事實上，隨著高層不斷傳出繼續(xù)嚴控房價反彈，加大房地產(chǎn)調(diào)控的聲音，市場上的觀望情緒又開始凝聚。
有開發(fā)商私下表示，7月份全國的銷售量已經(jīng)比5、6月份有所下降，為了保持較好的銷售勢頭，公司可能會在近期貨量充足時推出一定的促銷措施。
在不少企業(yè)尚在觀望和謀劃中的時刻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先啟動了新一輪的全國營銷計劃，將在全國40多個城市的100多個樓盤展開，雖然各個樓盤根據(jù)自己的情況推出優(yōu)惠促銷措施，而且幅度均不大，但此次動作也許成為保利下一步營銷方案的試金石。
保利堪稱今年上半年出貨最為激進的企業(yè)。公司前6月實現(xiàn)認購金額538億元，同比增長35%，實現(xiàn)簽約金額503億元，同比增長27%。
不過有分析人士指出，保利地產(chǎn)下半年的貨量不容忽視，預(yù)計在600億左右，公司此番的全國性活動不失為搶占先機盡快出貨的一種方式，但仍需參考各地的優(yōu)惠幅度才可作出判斷。同時，繼保利地產(chǎn)之后，不排除其余大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼跟進，加入到促銷行列當中，尤其是8月底9月初大量新貨集中上市之際，有可能成為重要的時間關(guān)口。
盡管7月是樓市傳統(tǒng)成交淡季，但今年樓市回暖的勢頭并未受季節(jié)因素的影響。有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月54個主要城市新建住宅簽約量再創(chuàng)新高。北上廣等一線城市新房均價繼續(xù)上升，二手房市場更是延續(xù)了自3月以來的回暖趨勢。
成交均價繼續(xù)回升
雖然7、8月通常是住宅簽約淡季，不過目前樓市溫度持續(xù)走高。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月54個主要城市新房簽約量再創(chuàng)新高，有望達28萬套，環(huán)比增長7%。
雖然7月周成交有所波動，但北京樓市依舊保持了6月的火熱程度。數(shù)據(jù)顯示，7月北京新建住宅簽約套數(shù)為11959套，與6月基本持平。不過，上海7月樓市成交量出現(xiàn)下滑，新建商品住宅成交面積為79.2萬平方米，成交套數(shù)為6700多套，比6月減少兩成左右。
偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認為，利率下調(diào)使購房成本明顯下降，觀望已久的購房者近期入市意愿依然較強。
值得注意的是，在成交活躍的同時，部分城市的成交均價有所回升。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，7月全國100個城市新建住宅平均價格為8717元/平方米，比6月上漲0.33%，自6月止跌后再次環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市新建住宅均價為15470元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，同比下跌2.32%，跌幅持續(xù)縮小。其中，北京7月新房平均售價約22938元/平方米，環(huán)比增長0.03%；上海新房均價為23148元/平方米，環(huán)比增幅與北京相同。深圳和廣州均價則分別環(huán)比增長0.07%和0.65%。
業(yè)內(nèi)人士指出，近期流動性有所寬松，新增貸款不斷增加，對首次置業(yè)及改善性需求均起到一定程度的刺激。除針對剛需市場的中低價位項目成交情況好轉(zhuǎn)外，部分品牌房企開發(fā)的高端項目也逐漸入市。在成交量的帶動下，開發(fā)商市場預(yù)期好轉(zhuǎn)，主動調(diào)高價格或取消折扣，高端市場回暖也拉高了整體價位。
二手房價格先反彈
二手房市場已于3月起率先回暖。中國指數(shù)研究院的報告顯示，2008年至今，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格累計上漲60%，超過同期新房價格漲幅。在政策轉(zhuǎn)向時，二手房價格的漲跌波動更加明顯，對市場變化的反應(yīng)較新房市場更迅速。今年3月開始，二手房價格開始連續(xù)小幅反彈，而新房價格從2011年9月開始連續(xù)下降，直到2012年6月價格才止跌回漲。這說明，二手房價格比新房價格早3個月就開始反彈。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為20772元/平方米，環(huán)比上漲1.37%；除天津外，各城市二手住宅價格環(huán)比均上漲。北京7月二手住宅均價為31861元/平方米，環(huán)比增長1.73%。上海二手房均價為30070元/平方米，環(huán)比增長1.21%。廣州、深圳二手房均價分別環(huán)比增長1.31%和0.82%。
業(yè)內(nèi)分析師表示，7月北京二手房成交量突破1.7萬套，環(huán)比上漲25.8%，創(chuàng)下18個月以來新高。如果沒有新的政策出臺，8月二手住宅市場將延續(xù)7月的高成交量和房價小幅上揚的趨勢。未來一二線城市二手住宅成交將穩(wěn)中有升。而三四線城市的成交回升將滯后于一二線城市，成交價格仍有進一步回調(diào)的壓力。
