[提要]有分析認為，在調(diào)控政策的引導下，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力。
有分析認為，在調(diào)控政策的引導下，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力。
近期陸續(xù)出爐的上市房企中報顯示，調(diào)控并未令房地產(chǎn)行業(yè)整體一蹶不振，但每一輪調(diào)控確實都使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一次洗牌的過程。在這其中，一些房企把握住了機會，一些房企則就此沉淪。
8月2日，某研究院對調(diào)控后未來五年房地產(chǎn)住宅市場趨勢作出預判。該報告預計，在調(diào)控政策的導引下，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力。而隨著調(diào)控對“游戲規(guī)則”的影響，更重視資金周轉(zhuǎn)速度，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進程，獲得更快發(fā)展。
針對這一趨勢，著名經(jīng)濟學家趙曉認為，此次調(diào)控是一次影響游戲規(guī)則的調(diào)控，過去房地產(chǎn)市場，政府靠賣地就能賺錢，開發(fā)商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不返，行業(yè)將迎來重新洗牌。
莊凌顧問董事長張映光認為，房地產(chǎn)行業(yè)過去十年間，經(jīng)歷過兩次洗牌。一次是在831大限前后，一批大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)獲得了全國擴張的機會，一線房企與二三線房企迅速拉開距離。一次是2008年金融海嘯前后，一批對周期預判較好的房企躋身到一線開發(fā)商行列，如SOHO中國，龍湖，恒大等，但也有一批房地產(chǎn)企業(yè)，由此從一線退居二線。
而此輪房地產(chǎn)行業(yè)將迎來第三次洗牌，這次洗牌與前兩次相比將更為猛烈。房企的發(fā)展模式是否與國家調(diào)控方向一致以及現(xiàn)金流的穩(wěn)健性，抵抗周期性市場調(diào)整的能力，成為至關重要的因素。
住宅去投資化剛需主導市場
報告認為，未來五年，重點城市住宅成交量持續(xù)上升，增速在2013年后逐步趨緩，復合增速為6.5%，2016年成交面積可達2.6億平方米;供應量增速在2013年達到17.4%的高點后逐步放緩，預計2016年新批上市面積達2.4億平方米，復合增長率為11.5%。未來五年，重點城市的剛需成交總量、首次置業(yè)和首次改善需求都將穩(wěn)步上升，但增速逐漸放緩，年均復合增長率分別達到6.3%、5.8%和6.8%;剛需市場供應總量、首次置業(yè)和首次改善供應量都將一直維持上升趨勢，年均復合增速分別達到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分別達到1020萬平方米、516萬平方米和504萬平方米。
剛性需求——即首次置業(yè)和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場發(fā)展的主要動力，而一線城市以及一些快速發(fā)展的二線城市，將比其他地區(qū)具有更持續(xù)的增長潛力。
對此，住宅和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，人流和錢流決定了城市房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。如北京過去十年，平均每年遞增60萬人口，直接推動了住宅市場的需求。
但另一方面，在國家調(diào)控政策的打壓下，住宅投資投機型需求將受到抑制，即便限購取消，只要信貸政策仍舊維持對多套置業(yè)的高杠桿，那么投資住宅的回報率便不會太高。以投資為重要基礎的中高端住宅市場的需求，將受到明顯抑制。
實際上，進入今年五月，國家政策鼓勵首次置業(yè)需求，而不斷強調(diào)抑制投資投機需求的方向已非常明確。從市場表現(xiàn)看，剛性需求成為成交量回暖的主要推動力。房地產(chǎn)上市公司上半年業(yè)績報告則顯示，剛需模式成為左右大型房企業(yè)績的主要因素。
行業(yè)洗牌趨勢漸明朗
目前，以高周轉(zhuǎn)見長的“萬恒中保”已經(jīng)取代傳統(tǒng)的“招保萬金”成為中國樓市新“四大天王”。而前兩年緊追萬科的綠城，幾乎已經(jīng)正式告別第一陣營。
對此，市場普遍的觀點認為，招商、金地、綠城的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過于集中在中高端住宅開發(fā)，忽視了剛性需求所要的中低端產(chǎn)品，導致公司在后來的競爭中處于下風。而招商地產(chǎn)(000024)在今年通過對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)取得了很好的銷售成績。
秦虹表示，從目前市場調(diào)研的情況看，大戶型住宅是受目前調(diào)控政策影響最大的產(chǎn)品形態(tài)，明顯滯銷。
恒大集團董事局主席許家印曾表示，恒大中端至中低端產(chǎn)品占70%。佳兆業(yè)集團總裁金志剛此前在接受《證券日報》記者采訪時也稱，其公司今年推出300萬平米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅。
市場人士預計，以“萬恒中保”為首的主要以開發(fā)中低端住宅為主的房企，將在此輪調(diào)控后，進一步擴大市場占有率。
二線房企蓄勢待發(fā)
調(diào)控令一些一線房企的發(fā)展受到明顯影響，但也有一些二三線房企，因其模式更契合市場方向可能脫穎而出，這種情況與2009年，龍湖、恒大引領的一批二線房企的崛起相似。可以說，每一輪調(diào)控，也都會為一些房企提供絕佳的發(fā)展機遇。
近期，較為引起媒體關注的旭輝地產(chǎn)，便是其中一例。不久前，有香港媒體曝出，旭輝地產(chǎn)今年有赴港上市計劃。盡管這一消息并未得到旭輝地產(chǎn)的證實。但一直以剛性需求作為主要市場的旭輝地產(chǎn)受到資本市場的關注，并非沒有理由。
公開市場數(shù)據(jù)顯示，旭輝地產(chǎn)是今年上半年，最得益于市場剛需性回暖的開發(fā)企業(yè)之一，其銷售額躋身上海前三，對于一家全國排名在30位左右的中型房企而言，增長可謂相當迅速。
旭輝集團董事長林中表示，“旭輝的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)目前在中低價位產(chǎn)品的量占60%。企業(yè)一直在靈活應變，我們每月都在做產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。旭輝早在2010年就意識到行業(yè)的變化，及時調(diào)整了產(chǎn)品戰(zhàn)略。目前，旭輝超過140平米以上的產(chǎn)品比例大概只占了20%。在調(diào)整完后，產(chǎn)品定位主要是宜居住宅、大眾精品，以滿足中產(chǎn)階級剛需、自住的首置、首改產(chǎn)品為主，”他表示，“從2011年來看，銷售最好的就是我們現(xiàn)在做的大部分主流產(chǎn)品——中低價位、中小套型，滿足首次置業(yè)、剛需改善。我們?nèi)ツ赀@類產(chǎn)品只占了45%，今年占了60%。我們估計，剛需產(chǎn)品在住宅產(chǎn)品類明年目標應該會占到80%。”
華高萊斯董事長李忠則認為，中國一線城市化持續(xù)性更強，城市人口聚集效應會越來越明顯，北京、上海等城市圈的發(fā)展，是支撐旭輝模式的主要動力。
2009年，在市場谷底，龍湖、恒大等企業(yè)成功上市，并借助資本市場，快速擴張，令一線房企的格局發(fā)生了改變，而此輪調(diào)控后，又有一批房企正準備通過資本市場的洗禮完成一場蛻變。據(jù)記者了解，卓越、協(xié)信等房企都有沖擊資本市場的打算。
