[提要]日前，央行下發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于明確外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)操作細(xì)則的通知》，該《通知》給人民幣FDI（跨境人民幣直接投資）設(shè)定了紅線，規(guī)定部分賬戶(hù)不得投資房地產(chǎn)、證券及金融衍生品。消息發(fā)出后的7月11日，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日港資、外資房企股價(jià)紛紛下挫。
就在央行一月內(nèi)兩次降息，業(yè)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)之際，一份新版“限外令”的落地，令很多內(nèi)地房企猝不及防。日前，央行下發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于明確外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)操作細(xì)則的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），該《通知》給人民幣FDI（跨境人民幣直接投資）設(shè)定了紅線，規(guī)定部分賬戶(hù)不得投資房地產(chǎn)、證券及金融衍生品。消息發(fā)出后的7月11日，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日港資、外資房企股價(jià)紛紛下挫。
中國(guó)人民銀行研究局研究員鄒平座在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，去年10月份推出的FDI業(yè)務(wù)結(jié)算辦法雖然允許投資房地產(chǎn)，但需要按照現(xiàn)行外商投資房地產(chǎn)審批、備案管理規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。這次出臺(tái)的細(xì)則是對(duì)之前辦法的進(jìn)一步明確，并且明令禁止了FDI投資房地產(chǎn)，其用意主要是防止境外資金利用離岸市場(chǎng)人民幣形式的熱錢(qián)回流國(guó)內(nèi)，尤其是涌入樓市，給當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)不利。
記者采訪的業(yè)界普遍聲音也認(rèn)為，境外人民幣資金一直對(duì)國(guó)內(nèi)樓市虎視眈眈，由于國(guó)內(nèi)樓市走勢(shì)不明朗，這些資金遲遲沒(méi)有大舉進(jìn)入。此次細(xì)則的出臺(tái)，從投資范圍來(lái)看確實(shí)是約束了其投向房地產(chǎn)的通道，尤其是對(duì)港資房地產(chǎn)企業(yè)的影響更為突出。
“限外令”出鞘
去年10月，商務(wù)部和央行分別公布了有關(guān)FDI業(yè)務(wù)的細(xì)則和管理辦法，境外人民幣被允許有條件地投資房地產(chǎn)，這一度讓備受調(diào)控壓力的內(nèi)地房企欣喜若狂，新的“輸血”渠道的獲得雖然有著條件限制，但對(duì)當(dāng)時(shí)的房企而言如“掌上明珠”般珍貴。業(yè)界也普遍預(yù)測(cè)未來(lái)可能會(huì)有更多的內(nèi)地企業(yè)赴港融資發(fā)債。
然而時(shí)間僅過(guò)去9個(gè)月，房企的這扇有限的融資大門(mén)又一次關(guān)閉?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定，境外投資者人民幣前期費(fèi)用專(zhuān)用賬戶(hù)不得用于土地招拍掛或購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)；資本金專(zhuān)用賬戶(hù)等不得用于投資有價(jià)證券和金融衍生品，不得用于委托貸款，不得購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品、非自用房產(chǎn)；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不得自境外借用人民幣資金。
由于外界均認(rèn)為該《通知》意在限制FDI投向房地產(chǎn)，受其影響，香港市場(chǎng)內(nèi)資房地產(chǎn)股普遍受壓，碧桂園、佳兆業(yè)、富力、融創(chuàng)、世茂、百仕達(dá)等房地產(chǎn)股均出現(xiàn)了不同程度的下跌。
業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，該細(xì)則是對(duì)之前商務(wù)部、央行分別下發(fā)的《關(guān)于跨境人民幣直接投資有關(guān)問(wèn)題的通知》、《外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)管理辦法》以及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2011年修訂）》的補(bǔ)充和銜接。之前的“限外令”也并沒(méi)有完全放松，這次的細(xì)分更是把之前松綁的小口徹底扎緊，“是為了防止境外機(jī)構(gòu)結(jié)合香港離岸人民幣自由兌換的原則，利用息差、利差的優(yōu)勢(shì)到境內(nèi)投資獲利，對(duì)港股造成很大影響”。
某銀行金融市場(chǎng)部分析師在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，之前FDI業(yè)務(wù)有條件地放開(kāi)房地產(chǎn)投資，有利于緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的局面，多少能讓房企解點(diǎn)渴，這次政策的“關(guān)閘”，除了讓房企更加“干枯扎脖”外，也壓縮了跨境人民幣資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的操作空間。
宏源證券高級(jí)分析師何一峰接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，從投資范圍來(lái)看，細(xì)則確實(shí)是約束了投向房地產(chǎn)的通道，但過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)在利用外資方面主要還是依靠到境外發(fā)債，禁止人民幣FDI投資房地產(chǎn)只是為了避免外資在沒(méi)有外管局監(jiān)管的情況下進(jìn)入內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這也是給人民幣FDI的投資范圍打上一個(gè)“補(bǔ)丁”，繼續(xù)推進(jìn)人民幣FDI的思路沒(méi)有發(fā)生變化。
香港依然能“籌錢(qián)”
隨著人民幣貿(mào)易結(jié)算計(jì)劃的不斷推進(jìn)，香港離岸人民幣市場(chǎng)不僅為在內(nèi)地開(kāi)展業(yè)務(wù)的外資企業(yè)開(kāi)辟了一條融資渠道，還為受困于融資困難的內(nèi)地房企提供了一個(gè)低成本融資的機(jī)會(huì)。然而此次細(xì)則的“禁令”是否意味著內(nèi)地房企的香港“求錢(qián)之路”將不再平坦？而赴港上市的內(nèi)地企業(yè)，其內(nèi)地的房地產(chǎn)投資之路是否也將不再順暢？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受人民幣升值等影響，境外資本投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)逐漸升溫，甚至有很多海外資金在加速涉房。此《通知》可解讀為在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，政策層對(duì)于境外資本涉足境內(nèi)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的相關(guān)政策依然趨緊。但對(duì)于內(nèi)地房企赴港融資的行動(dòng)不會(huì)產(chǎn)生影響。
世茂股份董事會(huì)秘書(shū)羅瑞華在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，人民幣FDI禁止投向房地產(chǎn)對(duì)房企影響并不是很大，受外匯管制額度的影響，F(xiàn)DI投入房地產(chǎn)的份額并不大，進(jìn)來(lái)的時(shí)間也較短，房企融資對(duì)FDI的需求很小。
融創(chuàng)執(zhí)行總裁汪孟德也對(duì)記者表示，該《通知》實(shí)際上對(duì)房企融資沒(méi)有太大的影響，只是影響到了境內(nèi)居民參與港股直通車(chē)的基金不能買(mǎi)賣(mài)香港上市房企股票，這個(gè)量是很小的。至于目前離岸人民幣資金參與內(nèi)地的土地招拍掛和買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)，并未受到限制。而規(guī)定出臺(tái)后房企股價(jià)的大跌，只是一個(gè)信號(hào)，是監(jiān)管層在內(nèi)地樓市轉(zhuǎn)暖時(shí)清晰地表達(dá)繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)所使用的工具之一，象征意義大于實(shí)際意義。
“在人民幣FDI推出之前，內(nèi)地房企就已經(jīng)開(kāi)始去香港上市融資了，這個(gè)不屬于人民幣FDI的內(nèi)容，自然也不會(huì)受到該細(xì)則影響。之所以推出人民幣FDI，是為了擴(kuò)大大陸以外國(guó)家和地區(qū)居民或企業(yè)持有的人民幣的用途，是人民幣國(guó)際化的一個(gè)步驟。”何一峰表示。
自2009年7月中國(guó)啟動(dòng)跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算以來(lái)，人民幣存款已成為香港除港元和美元之外的第三大貨幣，是境外最大的離岸人民幣資金池，故香港也成為內(nèi)地房企越來(lái)越看好的資金來(lái)源地。
