[提要]買房如何做到不會被廣告所“忽悠”？現(xiàn)實中也的確有少數(shù)房產廣告內容虛實難辨，讓不明就里的購房者上當受騙。專家給出的建議是把廣告內容寫進購房合同中，并事先約定詳細的違約責任。
買房如何做到不會被廣告所“忽悠”？現(xiàn)實中也的確有少數(shù)房產廣告內容虛實難辨，讓不明就里的購房者上當受騙。專家給出的建議是把廣告內容寫進購房合同中，并事先約定詳細的違約責任。sf
不少房產廣告中的內容虛虛實實，真假莫辨，如若稍微放松警惕，就會被“晃點”。sf
對于房產廣告的忽悠做派，包括本刊在內的諸多媒體都做過分析報道，但時至今日，仍然有購房者對此不甚了解，并因此而上當受騙。讓人更加難以接受的是，對于此類糾紛，購房者居然會因為缺乏關鍵證據(jù)，而往往會無從維權。sf
那么，如何扭轉這一不利因素呢？sf
輕信廣告易“吃癟”sf
有這樣一個真實的案例。sf
家住上海的徐女士買房時碰到這樣一件事情，宣傳單和樣板房均有標注，鄰居家也戶戶都有，卻唯獨徐女士買的12樓房屋沒有安裝“飄窗”。與開發(fā)商協(xié)商無果，徐女士將開發(fā)商告上法庭，要求對方補償損失3萬元。就在此前不久，因為合同未約定，徐女士的訴訟遭到法院判決駁回。sf
對于此類遭遇，應該說徐女士不是第一個碰到，也不會是最后一個碰到。據(jù)了解，房產廣告由于存在過度包裝情形，由此而引發(fā)的糾紛比比皆是，這種現(xiàn)象被法律界人士揶揄為“都是房地產廣告惹的禍”。這是因為在當前預售制度下，房地產廣告發(fā)布之初，住房大都屬于尚未竣工的期房，它到底是什么樣子，購房者只能通過樓書、沙盤模型、樣板房、售樓人員的介紹或者承諾等，來了解一個大致情形。但一旦房子交付使用，房屋的實際情況與廣告宣傳或多或少存在出入，糾紛便由此而生。sf
但實際情況是，房地產廣告一般不能算作是要約。因此即使是開發(fā)商故意打擦邊球、耍花招，購房者如果一不小心中了招，只能自認倒霉。法律專家解釋認為，由于房地產廣告是向不特定多數(shù)人發(fā)出的，其目的是希望有購買房屋意向的人向開發(fā)商提出訂立房屋買賣合同的要約，因而，從法律性質上分析，房地產廣告應屬于要約邀請，對開發(fā)商沒有法律約束力。sf
除非是房地產廣告的內容符合要約規(guī)定的，才能視為要約。針對房地產廣告引發(fā)的糾紛日益增多現(xiàn)象，最高院司法《解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”但法律界人士指出，對于廣告內容是能否產生“重大影響”的，其實對于經驗缺乏的購房者來說，仍然很難做出準確的判斷。sf
小知識：要約與要約邀請之間的區(qū)別sf
根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，要約與要約邀請主要區(qū)別在于，要約是對特定人發(fā)出的、希望訂立合同的意思表示，要約一經受要約人承諾即對要約人具有法律約束力；而要約邀請則是向不特定的多數(shù)人發(fā)出的、希望他人向其發(fā)出要約的意思表示，要約邀請對發(fā)出人沒有法律約束力。sf
寫進合同是關鍵sf
如何才能保證自身權益，防止被忽悠？sf
雖然《廣告法》以及地方性法規(guī)已經規(guī)定，房產廣告應確保廣告內容的客觀性、真實性、準確性、合法性。但不斷加劇的市場競爭態(tài)勢，以及為了自身利益，少數(shù)開發(fā)商還是常常利用法律法規(guī)方面存在的漏洞，欺騙消費者。于是，房產廣告和宣傳資料中會摻入大量虛假信息，最常見的方式是言過其實，比如稍有一點綠化就說成綠樹成蔭，有一條小水道經過就說成絕佳水景等等，類似的例子不勝枚舉。sf
但不可忽視的是，這些廣告內容對購房者最終下定有著不可忽視的作用，有些甚至是決定性的。記者的熟人老張在給兒子挑婚房時，為了方便兒子、兒媳婦上下班，他最看重的一個就是交通方面的信息，比如靠近地鐵。對他來說，軌道交通會成為買房過程中一項重要的參考因素。sf
為了保證自身利益不受侵犯，最有效的辦法是把廣告中的內容作為合同條款寫入購房合同。上海聯(lián)業(yè)律師事務所主任律師王展告訴記者，如此操作最大的好處就在于，交付之后一旦發(fā)現(xiàn)與廣告內容或者當初承諾的內容不符，在解決糾紛過程中能夠做到有據(jù)可依。sf
具體如何操作呢？王展給出的建議是，把廣告中自己比較感興趣的，或者是對自己購房起到極大促進作用的內容挑出來，以附件形式寫入買賣合同中。當然，這需要事先與開發(fā)商進行協(xié)商。而如果開發(fā)商以各種理由推脫，那么這份買賣合同就不必簽了，因為對方自己心里都沒底，這樣的廣告十有八九是不靠譜的。sf
怎樣去寫？這也很有講究，專家提醒說，一定要把廣告中承諾的內容寫得翔實而具體，比如綠化率具體要達到多少，50%或者60%？何為豪華裝修，采用的廚衛(wèi)設備、裝飾材料品牌、型號等……“總之，越詳細約好。”王展說。sf
當然，在操作過程中，還需要留意補充內容與其他補充條款不能沖突。比如有些開發(fā)商會做出這樣的約定：所購房屋面積、結構、裝修設備標準均以合同及其附件為準，樣板房及其樣板區(qū)域以及售樓資料僅供展示、參考。面對這樣的條款，專家建議應該與開發(fā)商進行協(xié)商并修訂。sf
違約責任提前定sf
還有另外一項重要的工作不得不做，就是要明確違約責任。sf
專家表示，將廣告內容或者承諾內容寫入購房合同中，其實只是完成了其中一項工作，如果沒有事先明確違約責任，自己的權益仍然無從得到保障。為何會這樣呢？王展解釋說，法律法規(guī)不可能細致到窮盡所有違約行為所需承擔的責任，因此只能自己事先把相關工作做到位。sf
的確，對于一般的購房者來說，要做到這一點的確有些勉為其難。首先是不了解違約責任如何確定；其次違約責任定多少比較合適，對于不具備專業(yè)知識的普通購房者來說，其實也不容易做好，定得高了開發(fā)商不會同意，定低了對自己又不利。不過這并非沒有解決辦法，王展建議，可以先咨詢律師，或者在律師的陪同下去完成這項工作。sf
對于每一項違約責任，也應該做到詳細具體。比如廣告中明確層高為3米，但如果一旦不達標，應該賠償多少，先約定清楚；再比如綠化率如未達到樓書中所承諾的標準，賠償比例是什么等等。sf
此外，對于賠償?shù)姆绞胶蜆藴室惨泻苊鞔_的約定。到底是退房，還是按照房價比例給予部分補償金，這也需要事先確定好。同時需要提醒的是，對于具體賠償標準的確定也很有講究，當然不能過低，否則對開發(fā)商起不到約束作用。
