[提要]土地出讓底價(jià)悄然抬升，成為近年來土地市場(chǎng)跌宕起伏表象下的一股“暗流”。進(jìn)入7月，北京土地市場(chǎng)繼續(xù)表現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。除推遲競(jìng)拍的萬柳地塊外，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)金融用地項(xiàng)目”于7月3日開始接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)。
土地出讓底價(jià)悄然抬升，成為近年來土地市場(chǎng)跌宕起伏表象下的一股“暗流”。據(jù)北京市國(guó)土局的公告，海淀區(qū)萬柳地塊的現(xiàn)場(chǎng)拍賣時(shí)間由7月4日推遲至10日。經(jīng)過10次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，該地塊的總價(jià)被抬高至19.56億元，樓面價(jià)達(dá)25160元/平方米。單是這一價(jià)格，就能排進(jìn)北京地區(qū)出讓地塊樓面價(jià)歷史排行榜的前五名。
記者梳理北京市大興區(qū)舊宮、朝陽區(qū)來廣營(yíng)、房山區(qū)長(zhǎng)陽西站等熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)現(xiàn)，近兩年來上述區(qū)域的土地底價(jià)明顯提高，并被視為整個(gè)北京土地一級(jí)開發(fā)的縮影。這不僅成為土地溢價(jià)率降低，土地流標(biāo)、流拍增多的一個(gè)因素，也是悄然抬升房?jī)r(jià)剛性成本的一個(gè)原因。
出讓底價(jià)明顯上漲
進(jìn)入7月，北京土地市場(chǎng)繼續(xù)表現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。除推遲競(jìng)拍的萬柳地塊外，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)金融用地項(xiàng)目”于7月3日開始接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)。
掛牌文件顯示，該地塊的規(guī)劃建筑面積為138212平方米，是近期土地市場(chǎng)為數(shù)不多的大體量?jī)?yōu)質(zhì)地塊。入市時(shí)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心為其標(biāo)注的底價(jià)達(dá)15.168億元。由此計(jì)算，該地塊起拍的樓面價(jià)為10974元/平方米，創(chuàng)舊宮區(qū)域地塊樓面價(jià)新高。
而同樣位于大興舊宮區(qū)域，去年8月成交的“舊宮3號(hào)地C-11、C-14地塊公建混合住宅、二類居住用地項(xiàng)目”，起拍的樓面價(jià)為6928元/平方米；去年12月成交的“舊宮3號(hào)地C-17、C-24、C-25地塊二類居住用地、托幼用地項(xiàng)目”，起拍樓面價(jià)為8427元/平方米。
短短一年間，目前掛牌的舊宮舊村改造地塊分別比去年成交的兩個(gè)舊宮地塊上漲了58.4%和30.2%。
這三宗地塊的體量大致相當(dāng)，區(qū)位因素較為雷同(后兩宗為相鄰地塊)，且用地性質(zhì)差別不大。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，即便剔除這些影響定價(jià)的因素，這三塊地的底價(jià)仍表現(xiàn)出了明顯的抬升趨勢(shì)。
在北京土地市場(chǎng)，這種情況不止一例。以朝陽區(qū)來廣營(yíng)鄉(xiāng)為例，去年12月，“來廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B1-B3組團(tuán)居住及商業(yè)金融項(xiàng)目”以底價(jià)成交，樓面價(jià)為10807元/平方米。距該宗交易完成還不到一個(gè)月，同一區(qū)域的“來廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目A4和B4地塊二類居住用地”入市，底價(jià)定為23.7億元，折合樓面價(jià)12523元/平方米，比前一宗地塊高出16%。
在房山區(qū)域，去年12月同時(shí)入市的“房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽西站4號(hào)地、5號(hào)地和6號(hào)地”，起拍樓面價(jià)分別是4500元/平方米、3600元/平方米和4000元/平方米。而在2010年初成交的“長(zhǎng)陽西站1、2號(hào)地”，底價(jià)僅為3000元/平方米，比前者低出不少。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，雖然土地性質(zhì)占比不同可能影響地價(jià)，但近幾年來，北京土地底價(jià)抬升的趨勢(shì)十分明顯，即使此前房?jī)r(jià)有所下調(diào)，政府也并未調(diào)整土地底價(jià)。“地方政府不愿意低價(jià)賣地的心理依然普遍存在。”
按照規(guī)定，土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。但中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)，土地出讓底價(jià)大多比上述標(biāo)準(zhǔn)高出不少。來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)不少熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)，近幾年的土地出讓底價(jià)都有明顯提高。
一級(jí)開發(fā)成本增加
土地出讓底價(jià)通常由土地估價(jià)結(jié)果、供地政策、用地性質(zhì)和土地市場(chǎng)行情等因素綜合決定。其中，一級(jí)開發(fā)成本往往是最主要的參考因素。
北京從事土地一級(jí)開發(fā)的某企業(yè)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，近年來拆遷成本越來越高，導(dǎo)致土地一級(jí)開發(fā)成本水漲船高，進(jìn)而影響到底價(jià)。他說，在土地一級(jí)開發(fā)成本中，拆遷成本大約占一半。
供地方式的變化也在影響土地出讓底價(jià)。盡管近年來政府部門越來越多地介入土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)，但國(guó)土部逐漸禁止“毛地”出讓，要求在完成“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等基礎(chǔ)上，實(shí)行“凈地”出讓。這在提高了土地供應(yīng)質(zhì)量的同時(shí)，也在一定程度上抬高了土地的供應(yīng)成本。
土地出讓底價(jià)的變化往往還取決于“區(qū)域價(jià)值”。上述負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)一個(gè)區(qū)域競(jìng)出一宗優(yōu)質(zhì)地塊時(shí)，在各種配套實(shí)施建設(shè)和營(yíng)銷手段的作用下，該區(qū)域的價(jià)值往往被放大，房?jī)r(jià)也擁有上漲預(yù)期。在這種判斷下，政府有理由提高后期土地報(bào)價(jià)。
“就像賣房子，在首期項(xiàng)目通過熱銷贏得口碑后，后期的項(xiàng)目?jī)r(jià)格大多會(huì)上漲，很少出現(xiàn)降價(jià)的。”他說，這也算是土地出讓的“品牌效應(yīng)”。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，政府部門將土地底價(jià)調(diào)高，也說明對(duì)后市的預(yù)期較好。這種預(yù)期通常取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)的看好，區(qū)域配套設(shè)施的完善，軌道交通建設(shè)的加速等等。
上述負(fù)責(zé)人也表示：“一條地鐵、一個(gè)超市、一所學(xué)校都能成為房?jī)r(jià)上漲的理由，同樣也能成為地價(jià)上漲的理由。”
事實(shí)上，在對(duì)未來土地市場(chǎng)走勢(shì)的判斷中，外界已將房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底反彈的預(yù)期投射到土地市場(chǎng)中。不少業(yè)內(nèi)人士表示，隨著經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的長(zhǎng)期看好，居民收入水平的提高，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，土地市場(chǎng)升溫，土地出讓底價(jià)緩慢提升將可能成為未來的大趨勢(shì)。
抬升房?jī)r(jià)“鋼地板”
但2011年市場(chǎng)并未認(rèn)可這種良好的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年全國(guó)有近900宗土地遭遇流標(biāo)流拍，約為2010年的3倍。這既是由于企業(yè)對(duì)后市預(yù)期不明朗，從而放緩拿地節(jié)奏所致，也因?yàn)椴糠滞恋爻鲎尩變r(jià)過高，超出了企業(yè)可以接受的底線。
近日，在北京的一場(chǎng)土地拍賣中，一位開發(fā)商感嘆：“政府把底價(jià)定得越來越高了，如果用暗標(biāo)的方式出讓，大多數(shù)企業(yè)的估價(jià)都會(huì)出現(xiàn)失誤。”
他向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在北京拿地保證金一般相當(dāng)于土地出讓底價(jià)的30%左右，因此在采用暗標(biāo)出讓時(shí)，企業(yè)可通過繳納的保證金數(shù)量測(cè)算出土地的底價(jià)。但從去年下半年以來，一些土地的底價(jià)明顯提高，使得不少企業(yè)的報(bào)價(jià)低于土地底價(jià)，進(jìn)而導(dǎo)致流標(biāo)的現(xiàn)象發(fā)生，土地溢價(jià)率明顯降低。
張大偉認(rèn)為，土地定價(jià)偏高使得土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量增加，影響了整體市場(chǎng)的供應(yīng)和成交情況。除北京外，去年以來，在合肥、蘭州等二線城市的市場(chǎng)，也頻頻出現(xiàn)上述現(xiàn)象。
另一方面，土地出讓底價(jià)的提升無疑提高了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，進(jìn)而助推房?jī)r(jià)上漲。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生向中國(guó)證券報(bào)記者表示，從中長(zhǎng)期來看，土地成本的提高勢(shì)必會(huì)給未來的房?jī)r(jià)提供更大的支撐。
張大偉稱，2009年以來的北京“地王”，土地成本占售價(jià)的比例約為四成。更有民間機(jī)構(gòu)報(bào)告稱，土地成本已占房?jī)r(jià)的一半。這也在一定程度上反映出，土地成本已成為影響房?jī)r(jià)的重要因素。
近期，土地市場(chǎng)明顯回暖，不少城市的土地交易重現(xiàn)多輪競(jìng)拍、高溢價(jià)的情況，土地價(jià)格迅速回升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著下半年土地供應(yīng)的放量和企業(yè)資金壓力的緩解，土地市場(chǎng)將繼續(xù)升溫，單價(jià)“地王”或?qū)F(xiàn)身。
事實(shí)上，在構(gòu)成房?jī)r(jià)的因素中，除土地成本外，企業(yè)財(cái)務(wù)、融資、人力資源等成本都在不斷上升。按照聶梅生的說法，隨著上述一系列成本的提高，房?jī)r(jià)或面臨一個(gè)難以壓縮的“鋼地板”。
