[提要]華遠地產董事長任志強參加本屆論壇并致辭。他表示，“我不認為打壓房價是核心的問題，最重要要解決增值收益和財產分配，如果收入增長高于房價的增長，房價的增長也是合理的，問題是房價上漲，收入不上漲，原因是什么，原因就是財產分配不合理，從分配的路徑來看，政府的稅收和政府的土地收益取得部分過大。”
博鰲21世紀房地產論壇第12屆年會7月3日-6日在海南舉行。中國日報網(wǎng)房產作為本屆論壇的獨家國家級地產媒體全程直播報道。華遠地產董事長任志強參加本屆論壇并致辭。他表示，“我不認為打壓房價是核心的問題，最重要要解決增值收益和財產分配，如果收入增長高于房價的增長，房價的增長也是合理的，問題是房價上漲，收入不上漲，原因是什么，原因就是財產分配不合理，從分配的路徑來看，政府的稅收和政府的土地收益取得部分過大。”sf
以下是任志強的的講話實錄：sf
任志強：原來說是可以講25分鐘，現(xiàn)在改成15分鐘。我覺得剛才有很多人問我，媒體問我，房地產的冬天是不是過去了，我個人覺得什么是冬天，什么夏天，只有一個判斷點就是市場化還是非市場化，而不是在于價格高和低，上和下。完全市場化一定會有周期，會有高、低，會有波動，只要是市場化，就會按自身的規(guī)律進行調整，而非市場化的時候，不管高和低都是被扭曲的。我今天通過很多的資料分析，就是從分配路徑看政策的變化。sf
不動產是什么？不動產這個詞最早來自于公元前的古羅馬，他們的定義是土地+房屋+現(xiàn)金流+增值收益，如果將它分解一下就是土地在中國完全在政府手里，其他的國家不是這樣的，日本房地產出現(xiàn)了巨大的泡沫，上世紀九十年代出現(xiàn)的，日本房地產泡沫后，除了經濟下滑后，日本真的變窮了嗎，如果真的變窮了，為什么日本所有的國家債務都是自己本地居民的儲蓄，而不是像歐洲或者是美國借別人的錢，就是因為那個時候，日本在八十年代將個人土地變成了政府或機構或開發(fā)商的土地，這是一個逆向的過程，那個時候仍然有大量財務的錢留在了民間，中國只有一家，出讓過程中是政府的行為，建成房屋，銷售也好，租賃也好，金融的過程變?yōu)楝F(xiàn)金流。最后一個是物業(yè)的升值，就是持有物業(yè)而產生的增值收益。sf
增值收益如果是開發(fā)商持有，增益收益在開發(fā)商手里，如果是小業(yè)主持有，增值收益就落在了小業(yè)主的手里。sf
首先從土地看，在壟斷的情況下，土地的定價權不是在市場，而是在政府的手里，同時我們城鄉(xiāng)差別決定了土地差價。去年做的報告中有這樣的說法，當市場配置資源的時候，租金和城市的公共產品集中度或者是城市中心區(qū)的距離是對稱的?，F(xiàn)在發(fā)生了巨大的變化，土地制度是共有土地是共有土地和農村土地之差，形成了巨大的懸崖。這個懸崖是土地收入差別，就是不合理的價格曲線上升了，就是國有土地和政府壟斷的原因，農村土地不能轉讓和自由買賣導致兩級土地的價差，實際需求比要低，因此政府可以用低價征用，之后高價專賣，中間形成了不合理的差距，這就是土地巨大的差距。sf
第二部分就是稅收，稅收占的比重是逐年的加大。 流轉稅的部分，幾個部分加起來已經達到了13%，按照北京市去年和今年的財務報告可以看得到這一部分已經達到了19%，因此北京市財政部門提出要降低財政收入中的房地產的比例，提高其他的比例，目前這一比例是很高的，房地產稅占到一定的比重，占到地方財政收入的4.5%，兩者相加有20%到25%的比重，就是全部的比重，如果按照單一產業(yè)來說，房地產是最多的，而其他的單一產業(yè)中，沒有任何一個產業(yè)可以彌補這么多的稅收。sf
前面說的壟斷形成的土地收益是多少，在2009年的時候是40多，2010年是73.5，2011年維持了70左右的水平，兩者之間形成了不動產鏈條中政府的收益。非開放的金融體系影響了財富的分配。一個是寬松的貨幣政策導致了資金貶值，貨幣貶值。同時長期的低利率導致實物資產價格上升，我國在實際的貨幣增長過程中產生了變化，這一變化導致一個結果。存款可能因為負利率和低利率在短期之內和長期之內不能取得巨大的收益。sf
房改在一段時間之后產生的巨大收益是高于存款產生的收益，如果你在十年內購買房產，將存款變成房產，仍然產生巨大的收益，這就是現(xiàn)在的情況。銀行在整個提高貸款利率后，同樣分走了巨大的利潤，這就是實際利率變化產生的結果。貨幣和住宅價格之間形成巨大的反差，利率低的時候，價格指數(shù)最高，利率高的時候，價格指數(shù)最低。現(xiàn)在看到利率低和房價指數(shù)疊加在一起。sf
都說開發(fā)商暴利，最后形成的結果，最近三年上市公司的報表進行了統(tǒng)計，幾年前低價占房價的比重和開發(fā)成本進行了對比。三年的情況是怎樣的，上市公司已經公布的報表情況，土地所占的比重是非常高的，其次是債務，上市公司前十年平均的利潤是6.8%。 產生一個變化，土地價格在逐步上升的過程中，房價同步上升。很多人說房價上漲了，地價上漲了，房價在不斷的攀升過程中，但是有一個建設周期。房價上漲是在低地價的時候上漲，形成了開發(fā)商的高利潤，就是土地劃撥的時候產生的紅利，換句話說今天的地價就可以推動今天的房價，今天的地價對二手房產生了明顯的影響，我們說在下行周期就會形成錯峰，高地價拿到的天價地，未必是高價時期賣出的房屋，因此產生了收入分配之間的差。形成的結果是什么，我們認為利潤是調節(jié)供給的必要條件，當企業(yè)的利潤多的時候，才會加大公雞和增加投入。當企業(yè)的利潤低的時候，就會降低我們的投資增速。今年我們可以看到的是，我們的企業(yè)利潤是逐步下降，而且變?yōu)樨摰摹．斊髽I(yè)的利潤在逐步降低的時候，投資欲望就在降低。sf
我們可以看得到，開發(fā)投資雖然現(xiàn)在維持18%的高速度，如果將這張圖和前面圖的曲線進行對比。在2009年以前，我們看到的曲線是不包括保障性住房的投資增長，純粹是商品房的市場，2009年包括了保障性住房的投資增長，現(xiàn)在維持18%的速度，其中有大量是保障性住房，但是今年下半年會有所下降，如果扣除保障性住房的投資增長，大概只有10.5%左右的增長，這一下降速度是非常大的，決定著開工面積的下降，土地購置下降也是負的，因此重點城市基本上都是負數(shù)的，如果沒有利潤，是否會增加有效的供給。sf
很多的分析認為，二季度只有7.5和7.6的增長，但是大家認為三季度會達到7.9或者是8，私下討論認為三季度很難達到8%，各種指數(shù)來看，雖然有回升，但是并不高，核心的問題不是我們的GDP高增長，尤其是小年教授不認為統(tǒng)計數(shù)據(jù)是對的。sf
核心的問題是最終分配，我不認為打壓房價是核心的問題，因為房價在分配過程中，可能是政府獲得利潤，可能是開發(fā)商獲得利潤，可能是消費者獲得利潤，實際上消費者的增值收益遠遠大于開發(fā)商的收益，最重要要解決增值收益和財產分配，很多人在網(wǎng)上說你將房產給我，就解決了財產的分配，這不是分配，不要認為打土豪分田地是增值收益，而是財產的分配，將別人擁有的拿過來，不是創(chuàng)造財富的過程中增加新的分配。收入分配如果要倍增，房價不增是一個情況，如果倍增房價增長更快是另外一個情況，如果收入增長高于房價的增長，房價的增長也是合理的，問題是房價上漲，收入不上漲，原因是什么，原因就是財產分配不合理，從分配的路徑來看，政府的稅收和政府的土地收益取得部分過大。sf
從現(xiàn)在來看，出臺了一些政策，限購解決了合理分配的問題嗎，前端時間網(wǎng)上都在傳聞，說我說了“農村的人購買城市房屋也沒有社保”，很多人罵我。今天政府說了，無論買得起買不起都要先購買社保，為什么沒有人罵政府？前者是財產分配，后者是用權力代替，政府說可以交錢，就可以進入城市。如果以北京計算，五年的勞保加在房價中是比現(xiàn)在的房價更便宜還是更貴，你交了五年的勞保，你又能得到多少，倒過來說，提高了房價，而不是降低房價，如果不先交五年的錢，連購房的資格都沒有，限購沒有解決收入分配的合理。保障性住房是否解決了。要嚴格遵守保障性住房的合理分配的問題，以前說的合理分配都沒有做好，保障性住房是不可能完全做到合理的分配，保障性住房分為三類，廉租房做到應保盡保，第二類是限價房，有票的人可以購買，沒有票的人不可以購買，就像以前的特權和今天的特供，有資格就可以享受，沒有資格就不能享受。有替工票50元可以買得到一瓶茅臺酒，沒有票就買不到，特供限制了財富分配的合理性，加大了差距，現(xiàn)在同樣沒有解決收入的合理性，有的是剛性需求，我們說的是剛性需求就是結婚生孩子，有的不是，但是我們原來住的房屋很小，現(xiàn)在要生孩子結婚變成大房屋，可是第一套住房20%到30%的收入，第二套住房就是50%和60%收入，也是不合理的，現(xiàn)有的政策解決不了住房的合理性。sf
現(xiàn)有的路徑從財務的角度來看，都不是合理的，調控政策的最終目標，一定是維護市場的競爭秩序，不是限制，也不是用各種各樣的政策擾亂市場的秩序。維持分配的公平似乎未解決收入分配公平的問題。當利潤減少的時候，投資就會減少，當投資減少的背后是供求關系的惡化，導致房價必然的反彈，保證有效的供給，或者是擴大供給的時候，才可以防止后期價格出現(xiàn)的過分波動。今天看到的情況不是這樣的，我們認為調控還需要公共財政保障弱勢群體，就是我們說的保障，遺憾的是，現(xiàn)在不是用公共財政來保障，可能沒有人愿意花這個錢，也沒有人有這么多的錢，因為政府的直接投資的效率是最低的，于是看到住建部等部委發(fā)出呼聲，要求民間投資，他們來做好事，你來花錢，是否可以收回這些錢就不知道了。政府沒有承擔起應當承擔的責任，就是解決居住權益的事情，總是在市場上攪和的就是財富再分配的問題，如果用價格解決財富分配，最終的結果還是讓市場更加的扭曲，而不能達到我們理想的目的，因此我們空喊了這么多年，讓房價具有合理性，意思是解決分配的問題，最終的抱怨是沒有解決這些問題，謝謝大家。
