提要]標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司說，由于一批短期房地產(chǎn)貸款將在今年到期，中國超過8萬家房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨一場(chǎng)生死存亡的考驗(yàn)。這些企業(yè)有可能會(huì)孤注一擲地違約，在中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始放緩的情況下留下一堆爛尾樓，或是開始大幅降價(jià)，引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。
由于被高利貸者逼得走投無路，曾經(jīng)風(fēng)光無限的包頭市“房地產(chǎn)大王”魏剛上月自殺。
魏剛自殺事件發(fā)生之前，中國的信貸收緊政策已持續(xù)兩年，中國的小型房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力正與日俱增。
標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司說，由于一批短期房地產(chǎn)貸款將在今年到期，中國超過8萬家房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨一場(chǎng)生死存亡的考驗(yàn)。這些企業(yè)有可能會(huì)孤注一擲地違約，在中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始放緩的情況下留下一堆爛尾樓，或是開始大幅降價(jià)，引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。
魏剛的故事集中體現(xiàn)了小型開發(fā)商的無奈與絕望。一些開發(fā)商與魏剛一樣，向放高利貸的人求助。高利貸的利息最高可達(dá)每月5%，這是違反中國法律規(guī)定的。
渣打銀行前不久發(fā)表報(bào)告說，預(yù)計(jì)借了大量信托貸款的開發(fā)商將會(huì)通過大幅降價(jià)或出售資產(chǎn)來償債，估計(jì)房價(jià)將會(huì)平均下降10%。
但報(bào)告說，當(dāng)壓力開始讓某些人承受不住時(shí)，良性讓價(jià)有可能演變成一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。
靠信托公司獲得融資的房地產(chǎn)開發(fā)商的問題更大。在中國政府去年加緊了對(duì)銀行放貸的限制之后，信托公司已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的合法貸款的主要來源。最近幾個(gè)月，中國的銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)幾乎已禁止信托公司給開發(fā)商貸款續(xù)期。
證券經(jīng)紀(jì)商中國國際金融有限公司估計(jì)，今年將有2230億元的信托貸款到期，其中大約一半將在7月到9月之間到期，另外有2820億元的信托貸款將在明年到期。加在一起，這相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)2011年末所有未償信托貸款的75%。
開發(fā)商正在尋求從一些新成立的房地產(chǎn)投資基金以及資產(chǎn)管理公司那里融資。
房地產(chǎn)投資基金安泰盤實(shí)股權(quán)投資管理有限公司董事長蓬鋼說，希望從他那里獲得融資的開發(fā)商數(shù)量太多了，“我們根本無力提供這么多資金。”
蓬鋼曾掌管美林公司在中國的房地產(chǎn)投資。安泰盤實(shí)基金的預(yù)期年回報(bào)率至少為25%，遠(yuǎn)高于一般信托基金10%～20%的回報(bào)率。該基金以接近完工的項(xiàng)目為目標(biāo)，要求開發(fā)商提供大量擔(dān)保，以確?；鹪诜績r(jià)大幅下降的情況下仍有高額回報(bào)。
蓬鋼說，“去年的時(shí)候，開發(fā)商對(duì)我們的利率還有些抵觸，現(xiàn)在他們已經(jīng)是窮途末路了。”
截至今年3月底，中國的信托公司管理的資產(chǎn)有5.3萬億元，是兩年前水平的兩倍多。.
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剛剛過去的端午假期，京、滬、深等一線城市樓市延續(xù)了近兩個(gè)月來供需兩旺的局面，特別是假期的前兩天，北京住宅網(wǎng)簽總量較五一假期前兩天的成交量上漲了56%，與去年端午假期前兩天的成交量相比更是增近3倍；而另據(jù)報(bào)道，太原、珠海、南昌等二三線城市的成交量也明顯增加。
樓市“紅六月”的回暖跡象引發(fā)了輿論的廣泛關(guān)注。網(wǎng)民認(rèn)為，這種跡象的出現(xiàn)，在很大程度上，是因?yàn)榉績r(jià)的松動(dòng)刺激了剛需，目前還不能認(rèn)為樓市已經(jīng)回暖，近期一些城市房價(jià)的反彈也只是暫時(shí)的，房價(jià)會(huì)重回調(diào)整下降軌道。也有網(wǎng)民認(rèn)為，樓市還面臨一個(gè)繼續(xù)擠出泡沫的過程，需警惕投機(jī)者借機(jī)炒作樓市回暖。
價(jià)格松動(dòng)刺激剛需
署名為“高卓”的博客認(rèn)為，高呼樓市已回暖為時(shí)尚早。首先，5月份以來的住房銷售增加，在很大程度上源自房價(jià)的松動(dòng)刺激了剛需。也就是說，這次所謂的回暖并不是源于市場(chǎng)的供需均衡，而是源于心理，可以確定的是近幾個(gè)月來的房價(jià)下跌只是微跌，同時(shí)，央行調(diào)查報(bào)告顯示，近7成居民仍舊認(rèn)為當(dāng)前的高房價(jià)難以接受。
其次，當(dāng)前住房銷售量表面增加和近期宏觀的“穩(wěn)增長”政策被誤讀有一定關(guān)系。目前，降息政策被市場(chǎng)過度解讀，加之全國超過30個(gè)城市樓市調(diào)控政策的微調(diào)，都使得購房者預(yù)判市場(chǎng)將走出低谷，害怕再次踏空，而且5月份部分項(xiàng)目因成交量樂觀減少了折扣，購房者擔(dān)憂價(jià)格上行，所以入市積極性提高。
署名為“懿軒-晨晨”的微博也說：“6月份的降息只是改變了部分購房者的心理預(yù)期，促使開發(fā)商積極開盤，而剛需入市又造成了短時(shí)間內(nèi)的高成交(量)。”
反彈不等于反轉(zhuǎn)
隨著近期樓市回暖跡象的出現(xiàn)，一些城市的房價(jià)不同程度上漲。網(wǎng)民認(rèn)為，這和市場(chǎng)上剛需購房者的心理預(yù)期有一定關(guān)系。
網(wǎng)民“陳昌華”認(rèn)為，一個(gè)較為現(xiàn)實(shí)的可能是，市場(chǎng)參與者預(yù)期到房地產(chǎn)調(diào)控將開始放松，因此投資者便在價(jià)格反彈前進(jìn)場(chǎng)。這其實(shí)是市場(chǎng)中一個(gè)普遍的預(yù)期，因?yàn)榕c房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的行業(yè)實(shí)在太多。
署名為“汪_Zhangfa”的微博分析認(rèn)為，“如今在中國，很多人買房如同買黃金：用與不用沒有關(guān)系，買下來就放在那里。如果房價(jià)能夠持續(xù)調(diào)整兩三年，打破‘只升不跌’的心理預(yù)期，很多‘剛需’都將消失。”
網(wǎng)民“劉彬”說，房價(jià)短期上漲實(shí)際源于市場(chǎng)需求增長，但需求增長受制于收入增長緩慢和貨幣供給平穩(wěn)等長期因素制約，并不會(huì)維持較長時(shí)間。待消費(fèi)需求告一段落，房價(jià)會(huì)重回調(diào)整下降軌道。
還應(yīng)繼續(xù)“擠泡沫”
不少網(wǎng)民認(rèn)為，應(yīng)該警惕對(duì)這種樓市回暖跡象的炒作。
署名為“高卓”的博客分析表示，房屋中介和投機(jī)性需求適時(shí)跟風(fēng)宣傳抬價(jià)出貨。北京二手房房主再現(xiàn)“坐地漲價(jià)”，一天漲價(jià)45萬，這就是一個(gè)很好的例證，先前樓市囤房較為充裕的投機(jī)客們來不及出手就被堵在了門口，這次趕上樓市“小陽春”，自然會(huì)竭力推高房價(jià)，在大賺一筆的前提下順利解套。
也有網(wǎng)民評(píng)論說，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于遏制投機(jī)炒作的效果還是明顯的。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前也表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場(chǎng)上的投機(jī)性需求基本上被擠出了市場(chǎng)。
但是，多數(shù)網(wǎng)民認(rèn)為，樓市還面臨一個(gè)繼續(xù)擠出泡沫的過程。
據(jù)媒體報(bào)道，眼下，盡管住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作有所降溫，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻迅速升溫，因此照樣需要擠出泡沫。隨著商品住宅持續(xù)受到嚴(yán)厲調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)以不限購的特點(diǎn)“接棒”，成為吸引投資者的熱點(diǎn)物業(yè)形態(tài)，開發(fā)商拿地?zé)崆楹芨?。商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。
不少網(wǎng)民還說，中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基調(diào)依然堅(jiān)定。在復(fù)雜環(huán)境下，如何在穩(wěn)增長的同時(shí)，繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的正確方向不動(dòng)搖，防止新的泡沫泛濫，這對(duì)各方都是新考驗(yàn)。
網(wǎng)民“夏天”認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵階段，要擠出房產(chǎn)泡沫，促使房價(jià)合理回歸，需做到以下幾點(diǎn)：一是中央政府與各部委堅(jiān)持調(diào)控的決心和政策不動(dòng)搖。二是各部委、局在具體房市信貸、稅收政策等方面不放松。三是對(duì)于地方政府“救樓市”的各種小動(dòng)作要發(fā)現(xiàn)一個(gè)叫停一個(gè)，讓房市調(diào)控的概念真正深入老百姓心中，直到房價(jià)回歸到合理水平。
