當(dāng)前一些地方房價上漲，很大程度上是地方政府某些政策誤導(dǎo)影響了市場預(yù)期的結(jié)果。所以，現(xiàn)在最要緊的是管理層趕緊給市場一個房價下行趨勢不變的穩(wěn)定預(yù)期。只要差別化住房信貸政策不改，按揭貸款條件就不會變。而沒有銀行的金融杠桿，房價想快速飆升是不可能的。
易憲容
國內(nèi)不少城市又出現(xiàn)了樓價快速上漲的現(xiàn)象。對此，政府及市場都在擔(dān)心，兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會不會戛然而止？或當(dāng)前樓市是不是因為在調(diào)控中產(chǎn)生的供求關(guān)系變化而造成了價格上漲？
只要觀察一下近十年來國內(nèi)樓市的演變，就一目了然：國內(nèi)樓價之所以能夠快速上漲，房地產(chǎn)市場之所以能有近十年的飛速繁榮，最根本原因在于政府實行的過度優(yōu)惠的住房信貸政策及過度優(yōu)惠的稅收政策。而貨幣條件是國內(nèi)樓價變化或波動最為重要的原因。
近十年來國內(nèi)樓價之所以能快速飆升，很大程度上是信貸大規(guī)模擴(kuò)張的結(jié)果。比如說，從1998年至2002年，銀行信貸增加量是6.7萬億元，但2003年至2007年，銀行信貸增加量達(dá)到14.7萬億元，是前五年的2.2倍。而2008年至2011年，銀行信貸增加了28.8萬億，四年的信貸是1998年至2002年那五年的4.3倍。如果以年均計算，這四年是1998年度年均的近7倍多。當(dāng)大量銀行信貸來追逐同樣多的住房時，房價的快速上漲就是必然的了。
可以看到，2008年居民從銀行獲得貸款約6000億元左右，但到2009年至2011年已分別增長到24600億元、29000億元、25000億元。分別是2008年的4至5倍。再清楚不過，這幾年國內(nèi)樓價的快速飆升，是居民利用銀行金融杠桿蜂擁進(jìn)入住房市場的結(jié)果。
就此而言，本文開首的疑問便可轉(zhuǎn)換為這樣的問題：當(dāng)前市場大量渲染的國內(nèi)住房市場又開始出現(xiàn)“量升價漲”的局面，是不是因為貨幣市場條件發(fā)生根本性變化了？在筆者看來，當(dāng)前各地不少經(jīng)濟(jì)政策確有重新刺激住房市場價格上漲之嫌，但國內(nèi)住房市場的貨幣市場條件并沒有發(fā)生多少變化。它根本上就沒有或不支持住房市場價格的快速上漲。
首先，盡管當(dāng)前住房銷售有所增加，在一定意義上與政府宏觀政策有所調(diào)整有關(guān)，但目前的貨幣政策及金融市場條件與2009年有很大差別，限制住房投機(jī)炒作的住房信貸政策及貨幣條件沒有改變，再說，“穩(wěn)增長”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境與2008年下半年及2009年的貨幣市場條件也有很大不同。比如貨幣政策，2008年下半年，銀行存款準(zhǔn)備金率下降4個百分點，由17.5%下調(diào)到了13.5%。而今年銀行存款準(zhǔn)備金率只下調(diào)兩次共計1個百分點，由21.0%下調(diào)到了20.0%。2008年下半年存貸款利率下降了216個基點，一年貸款利率由7.56厘下降到5.40厘，貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松。而今年存貸款只是下降25個基點(特別是不對稱利率調(diào)整)，貨幣政策也沒有變化。
更為重要的是，2008年10月《中國人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度有關(guān)問題的通知》規(guī)定，自2008年10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下降擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。這樣，居民首次購買普通商品房和改善型自住房，個人住房貸款利率由以往的6.426厘，下降到4.158厘，按揭貸款利率下降幅度達(dá)35%。盡管該文件規(guī)定，享受利率優(yōu)惠是購買首套住房或改善型住房的居民，但由于沒有把住房投資與消費區(qū)分開，實際上當(dāng)時凡購買住房者都可獲得貸款及享受優(yōu)惠利率。
但在2010年國十條頒布之后，央行與銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》的275號文件。差別化的住房信貸政策的核心就是：一是不允許投機(jī)炒作者利用銀行信貸進(jìn)入住房市場；二是對于改善性住房貸款利率及首付比例上升(貸款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上，貸款利率上漲幅度至少不低于87%；首付比例由20%上升到不低于60%)；三是購買首套住房者盡管其貸款利率下限到基準(zhǔn)利率0.7倍，但完全由銀行根據(jù)商業(yè)原則定價。
這也就是說，今年央行存貸款利率下降后，由于采取的是不對稱減息，進(jìn)而使得銀行利差水平全面縮小。在這種情況下，盡管購買首套住房者的貸款利率下限最低可下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍，但事實上首套住房購買者很難獲得這種下限利率的貸款，其貸款利率優(yōu)惠至多也是85折(這是銀行不虧損的底線)，而且這僅是首套住房購買少數(shù)人所享受的條件，與2008年至2010年期間的按揭貸款信貸條件有天壤之別。從央行統(tǒng)計報告就可以看到，2009年一季度的按揭貸款加權(quán)利率為4.42厘，而今年一季度按揭貸款加權(quán)利率上升到7.43厘，是2009年的1.68倍。換言之，只要差別化住房信貸政策不改，住房按揭貸款的條件就不會變。而沒有銀行的金融杠桿，房價想快速飆升是不可能的。
還有，由于人民幣匯率開始逐漸穩(wěn)定，升值預(yù)期在變，外匯占款增長情況與2009年相比，基礎(chǔ)貨幣動態(tài)上是處于收縮狀態(tài)；特別是商業(yè)銀行的信貸不僅實際增長減少，而且增長遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。這些都顯示銀行通過信貸過度擴(kuò)張的方式來強(qiáng)化競爭的意識已經(jīng)改變，銀行信貸風(fēng)險意識在增加。這些貨幣政策因素，都不支持住房市場價格的快速飆升。
由上述分析可見，當(dāng)前一些地方房價上漲，很大程度上是地方政府某些政策誤導(dǎo)影響了市場預(yù)期，是房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府刻意炒作，或一些媒體刻意放大有利房價上漲的信息、一些急于購買住房者的恐慌性心態(tài)等因素導(dǎo)致的結(jié)果。據(jù)此判斷，筆者以為，現(xiàn)在最要緊的是管理層趕緊給市場一個房價下行趨勢不變的穩(wěn)定預(yù)期(房地產(chǎn)去庫存化就得以量換價)，并密切關(guān)注、嚴(yán)密提防樓市泡沫重新吹大的風(fēng)險。
