[提要]近期，在調(diào)控寒冬中徘徊已久的樓市出現(xiàn)“回暖”跡象。今年3月開始樓市出現(xiàn)“小陽春”，5月成交業(yè)績飄紅，6月樓市也被業(yè)界傳為“紅五月”余溫蔓延，全國各地市場成交量明顯回升，部分地方甚至再現(xiàn)“千人排隊(duì)購房”的火爆局面。
近期，在調(diào)控寒冬中徘徊已久的樓市出現(xiàn)“回暖”跡象。今年3月開始樓市出現(xiàn)“小陽春”，5月成交業(yè)績飄紅，6月樓市也被業(yè)界傳為“紅五月”余溫蔓延，全國各地市場成交量明顯回升，部分地方甚至再現(xiàn)“千人排隊(duì)購房”的火爆局面。
樓市調(diào)控堅(jiān)守的同時(shí)，各地樓市政策微調(diào)不斷。近日河南出臺(tái)樓市新政更是被指“公然救市”，有關(guān)樓市“真回暖”還是“假火爆”的討論引起民眾廣泛關(guān)注。6月27日，應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌做客中新網(wǎng)視頻訪談時(shí)表示，基于地方政府角度的考慮，地方樓市政策微調(diào)可理解，目前說全國樓市“回暖”還為時(shí)過早，下半年房價(jià)也將保持平穩(wěn)。
地方樓市政策微調(diào)可理解但勿超越底線
國家樓市調(diào)控政策堅(jiān)定不動(dòng)搖，但地方上一些樓市政策“微調(diào)”也值得我們注意，顧云昌在訪談中表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)控的確有很大的難度，開發(fā)商、銀行、中介商他們在政策調(diào)控當(dāng)中利益受到影響，基于地方政府角度的考慮，肯定希望樓市不要太冷淡。地方政府出臺(tái)政策是可以理解的，但政策不能脫離中央的政策，不能超越“底線”。
針對近期樓市“揚(yáng)州新政”和“河南新政”，顧云昌認(rèn)為，我們國家十幾年前就開始鼓勵(lì)精裝房，但是現(xiàn)在的進(jìn)展還不理想。揚(yáng)州這方面向政府推一把。揚(yáng)州的做法也是想通過對精裝房的獎(jiǎng)勵(lì)，來鼓勵(lì)大家，開發(fā)商開發(fā)精裝房。河南的做法即認(rèn)房不認(rèn)貸，同時(shí)它要求銀行都按照首套房30%的基準(zhǔn)利率下降，當(dāng)然現(xiàn)在銀行已經(jīng)表過態(tài)，可以到30%，從這個(gè)就說明了地方對房地產(chǎn)的依賴。
部分地方樓市回暖與宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化相關(guān)
雖然以限購為主的樓市調(diào)控大政策堅(jiān)定不動(dòng)搖，但央行降息、首套房貸利率優(yōu)惠等利好消息的不斷傳來，部分樓盤價(jià)格開始“止跌回漲”。 對此顧云昌表示，降息、降低準(zhǔn)備金率，調(diào)整存貸利率的浮動(dòng)區(qū)間等等舉動(dòng)，都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的變化。這一次樓市5、6月份的表現(xiàn)，恰恰是宏觀經(jīng)濟(jì)層面的變化對樓市的影響。
顧云昌稱，在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，中央始終提出來，不放松、不動(dòng)搖，不放松，不反復(fù)。變化的是宏觀經(jīng)濟(jì)層面的政策，這個(gè)政策是在穩(wěn)增長的前提下，對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行的“微調(diào)”，這些盡管不是針對房地產(chǎn)的，但是必然會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。無論是從心理預(yù)期和實(shí)際發(fā)生的成本，都有助于買房者進(jìn)入市場買房，宏觀經(jīng)濟(jì)對金融的變化會(huì)影響買房者，也會(huì)影響者賣房者，也會(huì)影響著開發(fā)商。
大城市正在釋放的都是剛性購房需求
有媒體報(bào)道稱，住建部人士表示樓市投機(jī)性需求已基本被擠出市場，90%以上都是自住型需求。對于投資投機(jī)性購房需求是否仍然存在的問題，顧云昌訪談時(shí)說，“在未限購城市，投資投機(jī)需求完全被抑制住是不可能的，不過現(xiàn)在大城市正在釋放的都是剛性需求。”
顧云昌認(rèn)為，對于對投資性購房需求，特別是在未限購城市當(dāng)中的一些投資投機(jī)需求，只不過是貸款貸不到了，或者利率提高了，但并不是不能買房。顧云昌指出，反而在大城市，投機(jī)需求或者說多套房的投資需求已經(jīng)基本抑制住了，現(xiàn)在正在釋放的都是剛性需求。
“根據(jù)有關(guān)部門進(jìn)行的調(diào)查，在目前的剛性需求中，改善型需求恐怕比例更高，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)的家庭都有第一套房。”顧云昌表示，除了投資投機(jī)需求，只要是自住型需求，都應(yīng)該支持。但是顧云昌指出，當(dāng)前國家對首次購買房屋者支持的力度相對更大。
