在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，政府首先必須沖破GDP增長(zhǎng)拜物教意識(shí)的禁錮，徹底舍棄通過(guò)住房市場(chǎng)投機(jī)炒作短期內(nèi)推高GDP增長(zhǎng)的幻想。重新吹大房地產(chǎn)泡沫來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)。
隨著“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策出臺(tái)，要求松綁持續(xù)了兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的呼聲越來(lái)越高。這不僅在于地方政府加緊推出各種“軟性”托市政策，投機(jī)炒作者又開(kāi)始涌入市場(chǎng)及一線城市住房銷售快速升溫，而且在于房地產(chǎn)市場(chǎng)傳言四起。比如有說(shuō)央行在重申七折優(yōu)惠按揭貸款利率；有的說(shuō)銀監(jiān)會(huì)已降低個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重；有發(fā)改委官員就住房宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向發(fā)表談話；還有國(guó)內(nèi)一線城市千人排隊(duì)購(gòu)買住房等。
同時(shí)，更值得注意的是，那些與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的部門又開(kāi)始加大輿論，說(shuō)什么當(dāng)前房地產(chǎn)景氣指數(shù)比2008年更低，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資、銷售量及銷售金額、土地交易等急速下跌，但房?jī)r(jià)卻是微跌，因?yàn)檫@是前兩年的政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策錯(cuò)誤的結(jié)果。因?yàn)檫@些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策調(diào)控的是房地產(chǎn)博弈四方之三方的利益受損害：如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，地方政府及住房投機(jī)炒作者，而獲利的是銀行。這才是當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)增加根本所在。因此，要“穩(wěn)增長(zhǎng)”就得重新啟動(dòng)房地產(chǎn)這個(gè)宏觀調(diào)控工具等。
上述這些現(xiàn)象及流行甚廣的言論，頗能迷惑人，如果不能就此辨明是非，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將可能陷入危險(xiǎn)的境地，兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就可能前功盡棄，新一輪樓市炒作高潮或又將啟動(dòng)。
為什么說(shuō)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控若戛然而止會(huì)讓宏觀調(diào)控陷入一種危險(xiǎn)境地呢？因?yàn)檫@就是“謹(jǐn)防房地產(chǎn)要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的具體表現(xiàn)。這是我在2004年就提出的問(wèn)題：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫吹得巨大時(shí)，要擠出房地產(chǎn)泡沫，一定會(huì)影響“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而且“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)越是嚴(yán)重，其擠出房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響就更大。從今年的情況看，隨著房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行。而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)增加，宏觀政策要轉(zhuǎn)向，擠出房地產(chǎn)泡沫只能戛然而止，或又得重新啟動(dòng)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)之工具。所以，趁央行降息之機(jī)，地方政府公然托市，這些都是當(dāng)前一線城市住房的銷售又開(kāi)始回暖重要原因(當(dāng)然這其中還有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷等).
對(duì)此，有兩個(gè)問(wèn)題值得思考，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)有多高？“穩(wěn)增長(zhǎng)”是不是要重新回到房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)老路？對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，盡管第一季度GDP增長(zhǎng)下行8.1%，甚至第二季度可能下行到8%以下，但這實(shí)際上正在靠近今年政府工作報(bào)告所設(shè)定的目標(biāo)7.5%，與十二五規(guī)劃7%的目標(biāo)其實(shí)還有距離。只要不以GDP增長(zhǎng)為拜物教，不唯GDP增長(zhǎng)為整個(gè)政府工作目標(biāo)，對(duì)這種增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)實(shí)在不必過(guò)度緊張。否則，“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的現(xiàn)象必然會(huì)為房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)所利用。
對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，既要“穩(wěn)增長(zhǎng)”，那就得建立起擴(kuò)大內(nèi)需的長(zhǎng)效機(jī)制，而不是靠房地產(chǎn)投機(jī)炒作短期內(nèi)推高GDP增長(zhǎng)。既然“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)是影響當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的重要原因，也就說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)越高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫就越大，其擠出水分就越多。而在房地產(chǎn)泡沫擠出水分過(guò)程中，整個(gè)社會(huì)所承擔(dān)的成本，就取決于以往房地產(chǎn)泡沫大小。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫巨大時(shí)，其水分的擠出，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)大。對(duì)于這些，無(wú)論是政府還是市場(chǎng)都得有承受這種風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。要不然，如果聽(tīng)任房地產(chǎn)泡沫自然破滅，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比這要大得多，甚至于大幾十倍。
2008年，在次貸危機(jī)狂飆下破滅的房地產(chǎn)泡沫，給美國(guó)造成了巨大損失。可是美國(guó)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫相比要小得多，而美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退為此持續(xù)了四年多，至今還沒(méi)有完全走出困境。當(dāng)前歐洲不少國(guó)家的主權(quán)債務(wù)危機(jī)，其問(wèn)題為何會(huì)越演越烈，不僅有政府揮霍過(guò)度，最為重要的原因就是房地產(chǎn)泡沫破滅。比如西班牙、愛(ài)爾蘭、挪威等房地產(chǎn)泡沫破滅都是最大問(wèn)題。而德國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，就在于房地產(chǎn)泡沫在德國(guó)沒(méi)能吹起?？梢?jiàn)，無(wú)論是歷史還是現(xiàn)在，前車之鑒很多，太值得此刻房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正陷入窘境的我們?nèi)タ偨Y(jié)并記取。
盡管中央政府始終對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策持堅(jiān)決不動(dòng)搖的態(tài)度，但各地方政府對(duì)GDP增長(zhǎng)拜物教的意識(shí)尚未轉(zhuǎn)變，一見(jiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行，就總是希望通過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)宏觀調(diào)控工具在短期內(nèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，而這就可能讓“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)政策給住房市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤的政策信號(hào)，以致改變住房市場(chǎng)預(yù)期。由此，相關(guān)的房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)，就會(huì)借助政府這種GDP增長(zhǎng)拜物教的意識(shí)，以不同方式與當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策博弈，不僅在房地產(chǎn)市場(chǎng)制造各種假象與謠言，進(jìn)而誘導(dǎo)民眾進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)來(lái)接樓市泡沫的最后一棒。
因此，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻，政府首先必須沖破GDP增長(zhǎng)拜物教意識(shí)的禁錮，徹底舍棄通過(guò)住房市場(chǎng)投機(jī)炒作短期內(nèi)推高GDP增長(zhǎng)的幻想，在擠出巨大房地產(chǎn)泡沫同時(shí)，建立起穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擴(kuò)大內(nèi)需的長(zhǎng)效機(jī)制。這種穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擴(kuò)大內(nèi)需長(zhǎng)效機(jī)制，就是轉(zhuǎn)變國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)性質(zhì)，使住房市場(chǎng)由投機(jī)炒作主導(dǎo)轉(zhuǎn)向消費(fèi)主導(dǎo)，讓民眾的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。而所有這些方面最為核心的內(nèi)容，就是讓住房?jī)r(jià)格回歸到合理水平，回歸到消費(fèi)者有支付能力的水平。質(zhì)言之，不把希望重新吹大房地產(chǎn)泡沫來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的跡象消弭于萌芽，讓剛有可能遏制的房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)而又繼續(xù)吹大，可能成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)。這絕非危言聳聽(tīng)。需要弄清楚的是，購(gòu)買首套住房如果沒(méi)有事中與事后的稅收限制，同樣可吹大房地產(chǎn)泡沫，美國(guó)95%以上的居民只購(gòu)買一套住房，不是也照樣把房地產(chǎn)泡沫吹得巨大而釀成百年未遇的金融危機(jī)嗎？
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昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。從環(huán)比看，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的有43個(gè)，持平的有21個(gè)，上漲的有6個(gè)，與4月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差別并不是很明顯，但二手房的環(huán)比數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)了明顯的變化，4月份環(huán)比上漲的城市只有9個(gè)，而5月份達(dá)到了18個(gè)。
盡管統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字表示：“環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.9%。”但這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，卻和北京、上海、深圳等一線城市居民的感受有些不同。
根據(jù)一些房地產(chǎn)上市公司披露的信息，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，在五月份，包括萬(wàn)科、恒大、中國(guó)海外以及保利在內(nèi)的四大地產(chǎn)商銷售均突破百億；北京市住房成交量連續(xù)3個(gè)月突破萬(wàn)套，直追房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆時(shí)的數(shù)據(jù)，在成交明顯放量的同時(shí)，無(wú)論是二手房，還是新房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了明顯的跳漲，排隊(duì)購(gòu)房、“日光盤(pán)”等現(xiàn)象再現(xiàn)江湖，樓市的回暖不僅和統(tǒng)計(jì)數(shù)字不一致，也的確超過(guò)了很多人的預(yù)期。
很顯然，樓市的這種反常的表現(xiàn)并不符合基本常理，一方面，高層一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，另一方面，整體的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也并不樂(lè)觀，況且一線城市的房?jī)r(jià)歷經(jīng)嚴(yán)厲的調(diào)控但并未有明顯的回歸。
一些機(jī)構(gòu)對(duì)5月份以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的解釋，大多認(rèn)為是政策的微調(diào)，讓“剛需”得到了好處，所以，大量的自主需求開(kāi)始入市，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。但是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種回暖顯然不是“自住需求”所能撬動(dòng)的。
經(jīng)過(guò)三年多的調(diào)控，盡管房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制，但在各地對(duì)土地財(cái)政的依賴難以擺脫的情況下，房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策和房?jī)r(jià)隨時(shí)都有逆轉(zhuǎn)和反彈的可能。由首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)與中國(guó)社科院聯(lián)合對(duì)35個(gè)城市居民的調(diào)查顯示，32個(gè)城市居民皆預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲。
在各地的成交持續(xù)回暖、民眾對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)又人心惶惶的時(shí)候，有關(guān)部門對(duì)目前的這種回暖需要高度重視。面對(duì)民眾的恐慌，我們也看到，人民銀行、住建部等有關(guān)部門對(duì)于市場(chǎng)上的一些不實(shí)的傳言及時(shí)進(jìn)行了辟謠。這些都有利于穩(wěn)定民眾的預(yù)期。
中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控成敗的標(biāo)志并不在于房?jī)r(jià)是否下跌，甚至下跌多少，而在于有沒(méi)有給購(gòu)房者穩(wěn)定的價(jià)格預(yù)期。如果中國(guó)的房地產(chǎn)公共政策給購(gòu)房者的多是不確定和恐慌，那這樣的政策注定不會(huì)贏得公信力，特別是在利益博弈非常慘烈的情況下，短期的政策只會(huì)引發(fā)價(jià)格的更大波動(dòng)，這無(wú)論對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、開(kāi)發(fā)商、還是購(gòu)房者，都是最不愿意看到的情況。
當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持到底，最根本的還是應(yīng)該抓住有利時(shí)機(jī)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)制度建設(shè)方面的欠賬，以“制度調(diào)控”替代“政策調(diào)控”，最終形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。
