提要]雖然土地和商品房市場有雙雙“回暖”跡象，但專家認為，近期房地產(chǎn)市場仍會以“以價換量”為主，房價短時間內(nèi)很難出現(xiàn)反彈，隨著去庫存化的加快，房地產(chǎn)商適當拿地反而有利于后市房價的穩(wěn)定。
近期，國內(nèi)不少城市的土地成交溢價率出現(xiàn)回升現(xiàn)象，成交量也有所放大，同時，隨著降息等利好消息的相繼出臺，一些城市的商品房成交量也繼續(xù)增加。雖然土地和商品房市場有雙雙“回暖”跡象，但專家認為，近期房地產(chǎn)市場仍會以“以價換量”為主，房價短時間內(nèi)很難出現(xiàn)反彈，隨著去庫存化的加快，房地產(chǎn)商適當拿地反而有利于后市房價的穩(wěn)定。
多地土地成交溢價率回升
近日，土地市場成交回暖、溢價率上升的消息受到廣大購房者的關注。據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的成交公告，12日，上海趙巷鎮(zhèn)嘉松公路西側地塊成交價達3.81億元，溢價率高達111.85%，而在6日，上海嘉定區(qū)嘉定新城一個地塊則以435.5%的超高溢價率成交。
從一些市場機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，6月份以來，我國一些城市的土地市場確實出現(xiàn)溢價率升高的現(xiàn)象。鏈家地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測全國20個重點城市的土地數(shù)據(jù)顯示，6月第一周，20個重點城市土地平均溢價率達到了14.6%。而自去年8月份至今年5月以來，這20個重點城市的土地溢價率均低于5%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為，調(diào)控后土地市場跌入冰點，低溢價率成為市場常態(tài)。造成各個地方政府的土地收益急劇減少，地方財政壓力增大。因此，當前各個城市推出優(yōu)質(zhì)地塊的積極性都在增加，價格也在下調(diào)，另外房企對于優(yōu)質(zhì)土地的積極性比較大，使得溢價率短期內(nèi)上升。
溢價率回升是否意味著土地市場“回暖”尚不確定，但近期的土地成交量有所放大。6月4日至10日，重點監(jiān)測的20個主要城市成交住宅用地18宗，較上周增加12宗，成交面積61萬平方米，較上周增加37萬平方米，均出現(xiàn)明顯增加。
然而，整體來看，住宅用地成交量仍處于低位。今年5月份全國300個城市共成交土地2154宗，環(huán)比減少5%，同比減少21%，其中，住宅用地542宗，與上月持平，同比減少33%。
商品房成交回暖
相對于土地市場最近才出現(xiàn)的“回暖”跡象，商品房成交量早已開始回升。特別是許多房地產(chǎn)商“以價換量”措施的推出，使不少城市的樓市成交同比開始出現(xiàn)上升。樓市成交整體快于土地成交，房地產(chǎn)投資增速不斷下降等“反差”使得房地產(chǎn)商的庫存壓力開始減小。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的20個一二線城市5月新房成交量環(huán)比上漲26.8%。某機構監(jiān)測顯示，6月4日至10日，重點監(jiān)測的40個城市中，八成城市商品房周均同比均有所上升。
這種土地和商品房成交的“反差”，對于各地樓市去庫存化具有明顯作用。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，截至5月末，10大城市中新建住宅存銷比為13，存銷比連續(xù)3個月回落，在5月成交量大幅反彈情況下，存銷比回落速度加快。
山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利說，目前開發(fā)商的資金壓力雖有所減輕，但總體來看并不十分樂觀，降價促銷仍是各大項目加快回籠資金的主要措施，這種“以價換量”的做法是各地庫存壓力下降的主要原因。
多重利好會否推動房價上揚？
近期和房地產(chǎn)市場有關的政策微調(diào)措施可謂不少，公積金貸款額度提高、基準利率下調(diào)、金融機構存款準備金率下調(diào)，這些消息刺激樓市成交的同時，也讓不少民眾開始擔心，房價會否就此反彈？
山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，房地產(chǎn)調(diào)控的最終目的是為更好地滿足人們的住房需求，無論是央行降息、房貸利率優(yōu)惠還是公積金額度提高都有利于緩解剛需購房者的負擔。
山東師范大學房地產(chǎn)研究中心主任程道平認為，剛需的合理釋放并不會導致房價反彈。“限購政策并未改變，這是有利于房地產(chǎn)市場繼續(xù)向健康方向發(fā)展和房價理性回歸的關鍵，這一前提不發(fā)生變化則普通商品房不會出現(xiàn)突然井噴的現(xiàn)象。”他說。
業(yè)內(nèi)專家表示，土地成交量的回升，反而對后市調(diào)控有積極意義。因為，1至4月，我國房屋新開工面積下降4.2%，今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，明年商品房供應的不足可能催漲房價。
“如果銷量持續(xù)增加，但上游供給不足，后期價格反彈的可能性是有的。所以目前這些利好政策在一定程度上反而有利于穩(wěn)定后期市場。”薄夫利說。
雖然對于房價的反彈不必過分擔心，但也有專家表示，目前樓市調(diào)控仍處于關鍵期，限購等抑制投機性需求的調(diào)控政策決不能放松，對于土地市場及樓市成交的回暖，也應密切關注，防止其可能引發(fā)非理性的土地開發(fā)投資和制造房價上漲噱頭。
