物業(yè)公司是小區(qū)的“總管家”，它掌管著設(shè)施資源、公共財(cái)產(chǎn)和屬于你你卻不知道的種種營(yíng)收。你以為自己更懂你居住的小區(qū)，這里其實(shí)有大量的信息不對(duì)稱。從本質(zhì)上說(shuō)，物業(yè)公司出售的產(chǎn)品只有一個(gè)，就是服務(wù)。但很多時(shí)候，你并不清楚自己買到了什么。
一、開(kāi)發(fā)商有時(shí)候相當(dāng)于“上級(jí)部門(mén)”
目前比較普遍的物業(yè)分為獨(dú)立和附屬于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司兩類。一位物業(yè)公司的經(jīng)理說(shuō)：“成立物業(yè)公司的門(mén)檻比較低，注冊(cè)資金達(dá)到30萬(wàn)元，有中級(jí)職稱的會(huì)計(jì)師及管理人員就可以了。”由此也造成物業(yè)公司水準(zhǔn)參差不齊，大部分情況下，它們都靠關(guān)系贏得小區(qū)項(xiàng)目?；蛘唛_(kāi)發(fā)商直接委托“自己人”開(kāi)的物業(yè)公司。
從法律關(guān)系上講，業(yè)主與物業(yè)公司是直接的合作關(guān)系，簽訂委托管理合同，繳納物業(yè)費(fèi)。但新的小區(qū)在竣工前，一般由開(kāi)發(fā)商先期委托物業(yè)公司介入新建物業(yè)的管理工作。所以，與購(gòu)房者的滿意度相比，實(shí)際上它們更在意開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，它們常說(shuō)，會(huì)去和開(kāi)發(fā)商溝通，甚至抱怨開(kāi)發(fā)商。想想看，某種情況下開(kāi)發(fā)商相當(dāng)于上級(jí)主官部門(mén)，討好還來(lái)不及，陪你抱怨只是“緩兵之計(jì)”。
二、它們的身份有一半是“管理者”
雖然在2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這在本質(zhì)將物業(yè)公司的職能由“管理”轉(zhuǎn)變?yōu)闉闃I(yè)主“服務(wù)”。但因?yàn)槲飿I(yè)掌握公共資源，熟悉小區(qū)狀況，作為最高品質(zhì)的三級(jí)服務(wù)等級(jí)還要求對(duì)業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料進(jìn)行登記管理，物業(yè)公司往往行使著居住區(qū)公共管理的大部分職能。是街道、社區(qū)的居民管理助手。因此，物業(yè)公司能扎根下來(lái)，往往意味著它已經(jīng)跟社區(qū)、街道搞好了關(guān)系。
所以，即使業(yè)主們成立了委員會(huì)，自助招標(biāo)，想炒掉不滿意的原物業(yè)公司。但物業(yè)公司有開(kāi)發(fā)商和街道兩大靠山，往往有辦法讓新來(lái)的物業(yè)主動(dòng)撤離，“比如給點(diǎn)補(bǔ)償金就能搞定。”一位前物業(yè)公司員工說(shuō)。
三、虧損是假的，毛利率通常在30%左右
物業(yè)公司應(yīng)該算是輕資產(chǎn)公司中資產(chǎn)最輕的了，連辦公場(chǎng)所都是免費(fèi)的，當(dāng)然，幾乎都是地下室。盡管物業(yè)公司堅(jiān)稱它們是保本微利，但真實(shí)情況應(yīng)該要更“有利可圖”一些。很少有物業(yè)公司在合同到期后主動(dòng)離開(kāi)，油水可見(jiàn)一斑。一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，在北京經(jīng)營(yíng)物業(yè)公司幾乎不會(huì)賠錢，“每年的毛利率在30%左右。”
因?yàn)槲飿I(yè)大多是先固定收費(fèi)、再提供服務(wù)的模式，服務(wù)成本越低利潤(rùn)當(dāng)然越豐厚。最常用的招數(shù)不外乎就是減少維護(hù)費(fèi)用。一位前物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)，“把綠化的澆水、修剪頻率降低；減少電梯檢修；有的物業(yè)收取樓房外立面清洗每月0.2元／平方米，實(shí)際上一年清洗一次就很不錯(cuò)了，新小區(qū)可以幾年不洗，這筆費(fèi)用就是純收益。”
四、你很難知道電梯廣告位的錢去哪兒了
新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場(chǎng)所要經(jīng)營(yíng)廣告，首先需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
據(jù)一位前物業(yè)公司人員說(shuō)，“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車位費(fèi)收入，一部電梯廣告費(fèi)一年有15萬(wàn)元左右。”即使在賬目上能看到這筆收入，它也不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中，因?yàn)榘匆?guī)定它們應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開(kāi)支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。關(guān)鍵問(wèn)題是，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被花到哪里去了？業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢，但錢又如何被花掉的，業(yè)主們和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對(duì)稱”。
五、你能享用的“免費(fèi)保修期”很短
家里的東西壞了，物業(yè)人員上門(mén)維修經(jīng)常會(huì)收取維修費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)公司稱，它們只負(fù)責(zé)維護(hù)“公共區(qū)域”。實(shí)際上，你屋內(nèi)的墻面、頂棚、地面、門(mén)窗、五金件、管道、為生潔具、燈具和電器開(kāi)關(guān)，都有2個(gè)月到1年的保修期。不過(guò)起始日期是從工程竣工驗(yàn)收合格之日開(kāi)始計(jì)算。有的免費(fèi)維修，你甚至還沒(méi)買到房子就已經(jīng)過(guò)期了。防水、供熱、各類管道等設(shè)施的保修期會(huì)長(zhǎng)一些，一般在2至5年。
事實(shí)上，即使連電梯壞了你也可能是需要付錢的，物業(yè)公司的人說(shuō)：“電梯的使用年限到了以后，可以啟用公用設(shè)施基金來(lái)購(gòu)買新電梯，費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。”
六、地下空間最賺錢
通常小區(qū)規(guī)劃車位的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，這部分車位費(fèi)也屬于開(kāi)發(fā)商，而非規(guī)劃車位的停車費(fèi)的去向就和廣告費(fèi)類似了。
據(jù)一位前物業(yè)公司人員說(shuō)，小區(qū)“最賺錢”的還不是會(huì)所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對(duì)于小區(qū)里的會(huì)所、幼兒園等機(jī)構(gòu)，這些本意是按照成本運(yùn)營(yíng)、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場(chǎng)所，在絕大多數(shù)小區(qū)是掌握在開(kāi)發(fā)商手中的，物業(yè)只能幫助管理，分享一筆基本的物業(yè)費(fèi)收益。“而地下空間，所有權(quán)有的是歸人民防空的，而人防有的地區(qū)是不收費(fèi)的，有的地區(qū)則每年要提取管理費(fèi)，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬(wàn)平方米一年只需要上繳30萬(wàn)元左右，如果物業(yè)將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬(wàn)。如果不追溯歸屬權(quán)，這當(dāng)然也會(huì)變成物業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源。”
七、它們也在利用“免費(fèi)保修期”省錢
這個(gè)“免費(fèi)的保修期”指的它們不用真正為維護(hù)付什么錢的時(shí)期。
對(duì)于一個(gè)新建小區(qū)，一切設(shè)備都是新的，第一年維護(hù)責(zé)任都在于設(shè)備廠商，其后2至4年也不容易出故障，這期間物業(yè)費(fèi)有一半都被物業(yè)賺走。比如綠化費(fèi)，物業(yè)公司在業(yè)主入住時(shí)就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小區(qū)的綠地未建成，那么這筆費(fèi)用就神不知鬼不覺(jué)流到物業(yè)公司的腰包，第二年綠地建成后，綠化費(fèi)照收不誤，僅綠化費(fèi)一項(xiàng)，物業(yè)公司一年就能白賺幾十萬(wàn)。如果小區(qū)的規(guī)模大，那物業(yè)公司僅綠化費(fèi)一項(xiàng)，賺個(gè)上百萬(wàn)元非常輕松。
鑒于如此種種，許多物業(yè)公司都愛(ài)接管新建小區(qū)，一位物業(yè)專家說(shuō)，“而對(duì)于10年以上的小區(qū)，隨著積累的問(wèn)題日益暴露，很少再有物業(yè)公司對(duì)它有興趣。”
八、物業(yè)管理費(fèi)是可以協(xié)商的
物業(yè)費(fèi)并不該由物業(yè)公司一方自行定價(jià)。在一些基本項(xiàng)目上，物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，余下服務(wù)項(xiàng)目，如綠化費(fèi)、高低樓層費(fèi)等，業(yè)主是可以與物業(yè)公司商議定價(jià)?；疽罁?jù)是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“比如說(shuō)要求門(mén)崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物業(yè)經(jīng)理舉例。
如果物業(yè)公司提出物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，理由可能是物價(jià)上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇傭一名保安人員只用800多元，現(xiàn)在是1500、1700元了。”這時(shí)候，你需要注意它們是否在減員吃空額?，F(xiàn)在管理?xiàng)l例強(qiáng)制要求物業(yè)公司公布費(fèi)用收支，業(yè)主有權(quán)對(duì)賬目進(jìn)行審計(jì)，“一條可行的方案是業(yè)主委員會(huì)用公共資金，聘請(qǐng)一個(gè)專門(mén)的審計(jì)機(jī)構(gòu)，幫助分析物業(yè)費(fèi)用收支情況。”一位物業(yè)專家說(shuō)。
九、發(fā)生入室盜竊，它們有時(shí)需要賠償
物業(yè)公司的工作人員都喜歡強(qiáng)調(diào)，他們的責(zé)任從你的戶門(mén)外開(kāi)始，公共區(qū)域才是他們的服務(wù)范圍。但如果發(fā)生入室盜竊，一位物業(yè)專家說(shuō)，“物業(yè)是否要承擔(dān)因管理過(guò)失導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任，要具體看物業(yè)管理合同中的安保義務(wù)。”比如是否有24小時(shí)3人巡邏、攝像頭安裝有無(wú)死角、小偷進(jìn)出時(shí)安保人員是否在崗、是否詢問(wèn)進(jìn)入小區(qū)的陌生人。如果經(jīng)調(diào)查司法機(jī)關(guān)認(rèn)定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業(yè)公司也要承擔(dān)賠償責(zé)任。
小區(qū)內(nèi)的攝像頭記錄是協(xié)助盜竊案?jìng)善频淖钪饕o助手段之一。鑒于對(duì)于隱私權(quán)的擔(dān)心，可以要求物業(yè)做到只在公共空間安裝、并且對(duì)私有場(chǎng)景視頻屏蔽、相關(guān)監(jiān)護(hù)人員不能進(jìn)行散播泄露等。
十、它們只是水電、燃?xì)夤镜膫髀曂?/strong>
在大部分近20年內(nèi)建成的商品房住宅小區(qū)內(nèi)，水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用都由業(yè)主通過(guò)銀行向自來(lái)水、電力、燃?xì)夤局苯又Ц?。雖然每當(dāng)有管道檢修、限制供應(yīng)等事情發(fā)生的時(shí)候，是物業(yè)出面張貼告示或電話通知，但它們只是個(gè)傳聲筒，你做出再多憤怒投訴，它們也不會(huì)代你向相關(guān)能源供應(yīng)公司交涉。絕大多數(shù)時(shí)候，你敦促物業(yè)解決這類問(wèn)題，都是沒(méi)有用的。
只有一種情況，物業(yè)公司可能對(duì)水電、燃?xì)夤居幸欢ㄓ绊懥?。那就是物業(yè)幫它們上門(mén)代收水電費(fèi)，它會(huì)和相關(guān)公司有合作協(xié)議。不過(guò)效果也是有限的，它們通過(guò)這項(xiàng)業(yè)務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)來(lái)自收款單位，而非業(yè)主。得罪了這些壟斷行業(yè)的金主可不好。
