[提要]搜房網(wǎng)友爆料：據(jù)傳，5月過后，北京各區(qū)縣主管財(cái)稅的領(lǐng)導(dǎo)紛紛召集開發(fā)商開會。據(jù)北京一位地產(chǎn)界人士透露，開會的目的是希望開發(fā)商能幫“缺錢”的政府一把，預(yù)先繳納一筆稅款。類似的會在各個省市都在召開著。青島開發(fā)商也透露，青島主要領(lǐng)導(dǎo)也在5月下旬約將約20家開發(fā)商叫到市委開會。
搜房網(wǎng)友爆料：據(jù)傳，5月過后，北京各區(qū)縣主管財(cái)稅的領(lǐng)導(dǎo)紛紛召集開發(fā)商開會。據(jù)北京一位地產(chǎn)界人士透露，開會的目的是希望開發(fā)商能幫“缺錢”的政府一把，預(yù)先繳納一筆稅款。類似的會在各個省市都在召開著。青島開發(fā)商也透露，青島主要領(lǐng)導(dǎo)也在5月下旬約將約20家開發(fā)商叫到市委開會。
無論此傳言是真是假，正所謂無風(fēng)不起浪，畢竟本輪樓市調(diào)控的效應(yīng)大家有目共睹。如果地方政府仍然堅(jiān)挺，那么多“政策微調(diào)”又是怎么回事？如果央行降息與樓市沒有關(guān)系，那么大家還在爭論不休些什么？
10城土地出讓收入創(chuàng)3年新低 地方仍存微調(diào)沖動
最新統(tǒng)計(jì)顯示，京滬等十大城市前5月土地出讓金僅922億元，為近3年最低，較2011年的2217億元下跌了58.41%，比2010年的2760億元更大幅縮水。
業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然因?yàn)槭袌龅某山环磸?，各地銷售環(huán)節(jié)的征稅收入環(huán)比有所上升，但和大幅下滑的土地出讓金收入相比仍是九牛一毛，地方政府仍期盼進(jìn)一步出臺政策進(jìn)行微調(diào)，以滿足各地財(cái)政收入的需要。
以小錢換大錢 不少地方政府試水微調(diào)政策
不管該新政最終是否會執(zhí)行，亦有不少地方政府頻頻試水微調(diào)政策，因此不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為地方政府的試水行為是因缺錢而產(chǎn)生的沖動，以新政倒逼中央政府放松調(diào)控。
“無論是積極貫徹執(zhí)行樓市調(diào)控政策，還是地方政府因?yàn)槿卞X試驗(yàn)性地探中央政府樓市調(diào)控的底，都無法掩蓋一些地方政府財(cái)政收入囊中羞澀，力圖利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入突圍的心態(tài)。”上述權(quán)威人士向記者表示。
樓市重回2009？
降息多重利好樓市 房價(jià)或回2009年歷史最高位
一方面，有學(xué)者表示，降息雖然利好樓市，但在宏觀調(diào)控常態(tài)化的背景下，樓市不會出現(xiàn)很夸張的反彈；另一方面，有不同觀點(diǎn)對和訊房產(chǎn)指出，樓市“綁架”著中國經(jīng)濟(jì)，在這個不容觀望的年代，獨(dú)上高樓的將不僅是中國經(jīng)濟(jì)，房價(jià)很可能也將回到2009年的歷史最高位。
業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，降息對樓市是重大利好，并且將會幫助本身就處在回暖期的樓市延續(xù)復(fù)蘇勢頭。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，降息毫無疑問將理順開發(fā)商的資金運(yùn)作，一方面緩解融資的壓力；一方面對沖債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，隨著7月的來臨，房地產(chǎn)信托集中到付，而7月也將是樓市的淡季，這時(shí)候降息窗口的開啟就如同給開發(fā)商雪中送炭。
對于購房者而言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將會刺激一些剛需以及改善性需求的購房者。他指出，畢竟目前的房價(jià)處于相對低位，隨著購房者對后市房價(jià)的預(yù)期不容樂觀，觀望情緒還將逐漸退去。
與此同時(shí)，陳云峰強(qiáng)調(diào)，由于其他個檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整，降息將會與首套房貸利率降低、公積金貸款利率調(diào)整等共同作用刺激購房需求。
2012和2009樓市有多少相似？
報(bào)道稱：五月全國樓市普遍成交量回暖，出現(xiàn)了名副其實(shí)的“紅五月”。截至到5月24日,全國54個大中城市當(dāng)月累計(jì)新房銷售套數(shù)較4月同期上升22%。其中,四大一線城市領(lǐng)漲,同比增幅達(dá)28%。預(yù)期5月54個大中城市新房成交量較4月環(huán)比回升幅度在20%左右,并有望超過今年3月,成為2011年初新一輪調(diào)控以來的月度新高。
然后，盡管這樣的新聞還有很多，但就是不被人重視。特別是不被國家級主流媒體的重視。這和2009年3月時(shí)的“小陽春”行情，可以說是如出一轍。一方面，市場成交量在不斷放大。而另一面，包括主流媒體在內(nèi)的評論，都認(rèn)為這種行情：要么有假，“假按揭”或開發(fā)商雇人自導(dǎo)自演。要么長不了，因?yàn)橹袊績r(jià)一直以來都是高的，大家都買不起房，會長久嗎？！不信，到網(wǎng)上查一下，新華社10多問樓市的文章還在那。但是，往往這些評論都在低估群眾的力量。
就象這次新華社的“成交量回暖并不意味著價(jià)格會反彈”文章一樣。市場回暖只說了三個方面。1、銀行方面兌現(xiàn)貨幣政策差別化政策。2、地方政府調(diào)控政策實(shí)施“微調(diào)”。3、開發(fā)商“以價(jià)換量”結(jié)果。把最主要的最關(guān)鍵給忘了。那就是4、普遍看跌又轉(zhuǎn)為普遍看漲。沒有這一點(diǎn)支撐，成交量放大那是不太可能的。明知道房價(jià)還會跌，誰會在這個時(shí)段買呢？2年都觀望下來了，再觀望一段時(shí)間又什么不可以的呢？
有人說，09年時(shí)政策是鼓勵買房。2012年并沒有明確鼓勵大家買房。這是一種誤解。其實(shí)政策一直在鼓勵大家買房。所不同的是，這一次提法有些不同罷了。“差別化”只為了滿足剛需買房貸款。其實(shí)這條也只適合40多個實(shí)施了限購的城市，就全國來說有大小城市660多個，其占比又是多少呢？
房價(jià)上漲的條件已具備
引爆中國房價(jià)暴漲炸藥已經(jīng)埋好
中國房地產(chǎn)市場之所以有著充足的購買力，最關(guān)鍵的問題在于信貸充足。中國房價(jià)上漲的十二年，也是中國信貸大投放的十二年。信貸大投放一方面導(dǎo)致了通貨膨脹，資金被迫進(jìn)行投機(jī)，才能保值；一方面，信貸大投放導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格上漲。貨幣政策已經(jīng)嚴(yán)重不能反映信貸投放量了，在這種背景下，流動性如地下熾熱的火焰，不在房地產(chǎn)市場爆發(fā)，就在物價(jià)上升騰。這是這些年的現(xiàn)實(shí)證明了的事情，從根本上來說，宏觀調(diào)控政策已松，房價(jià)就暴漲，最主要的原因是貨幣超發(fā)所致，以至于很多人都總結(jié)出來這個規(guī)律了。所以，遏制投機(jī)性需求，沒有管好信貸政策，就是無根的政策。
我們多次指出，民間資金十分匱乏，并非是說流動性不足，而是信貸制度極其不合理。正是基于此，中國的稅收成本、資金使用成本都是非常高。一些企業(yè)可以拿著巨額信貸去放高利貸，去投機(jī)，制造“火箭蛋”、“蒜你狠”，去制造土地市場的地王，一些企業(yè)嗷嗷待哺，告貸無門。經(jīng)濟(jì)兩難從某種意義上來說，是信貸體制造成的。如果這種無效成本繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)增長下滑并不奇怪。信貸投放量增加而不調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，等于直接房地產(chǎn)作為保值和投機(jī)的蓄水池和銀行，等于埋下了炸藥，專等著地方微調(diào)政策突破底線而爆發(fā)。
如果貨幣繼續(xù)超發(fā)下去，那么，房價(jià)暴漲就會有很強(qiáng)的基礎(chǔ)。
我們早就說過，限購令并非這輪調(diào)控成功的最重要原因，這輪調(diào)控之所以取得暫時(shí)的成功就是限貸令和信貸投放放緩。投機(jī)最重要的驅(qū)動力就是避免貨幣貶值和利用信貸杠桿進(jìn)行運(yùn)作。與其說限購令起到了作用，那只是表象：真正起到作用的就是信貸放緩。信貸投放放緩造成了資金饑渴，但這種饑渴是結(jié)構(gòu)問題。
謝逸楓：今年樓市房價(jià)上漲3%-5%內(nèi)波動
全國各地樓市調(diào)控微調(diào)不斷，傳遞著一種政策調(diào)整救市的信號，意味著房地產(chǎn)調(diào)控正式見底。而超九成地方政府的“微調(diào)”政策均被默許，代表樓市正式進(jìn)入微調(diào)期。主要是房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)存在客觀的條件。一是保增長大于一切，房地產(chǎn)業(yè)依然是投資最重要的火車頭，況且涉及60個相關(guān)產(chǎn)業(yè)。二是房價(jià)上漲趨勢已經(jīng)遏制，而房地產(chǎn)投資額下降和購買土地面積下滑坡，將影響到保增長和財(cái)政收入。
三是考慮到保護(hù)合理購房需求，避免調(diào)控“一刀切”。四是地方政府調(diào)控微調(diào)的城市達(dá)到51個，其中45個城市獲得通過。顯然，中央對調(diào)控微調(diào)也是支持多反對少。四是全國前4個月財(cái)政負(fù)增長,稅收下降影響到財(cái)政收入。五是今年地方政府債務(wù)到期，財(cái)政部拒延到期地方債，導(dǎo)致地方政府扎堆借新還舊?；蛘邔⒈破鹊胤秸ㄟ^賣地還債。六是房地產(chǎn)市場處于不穩(wěn)定時(shí)期。一方面是市場庫存增加和部分房企資金緊張及土地抵押貸款嚴(yán)重，一旦房地產(chǎn)市場持續(xù)蕭條，將威脅到金融機(jī)構(gòu)安全。另外一方面是市場銷售成交部分城市有反彈，但是大部分城市的銷售成交依然下降。
今年國內(nèi)房價(jià)將是“先抑后揚(yáng)”，房價(jià)預(yù)計(jì)上半年“降中回穩(wěn)”，下半年將“穩(wěn)中有升”。從前5月房價(jià)數(shù)據(jù)看，房價(jià)上漲幅度依然是繼續(xù)回落，但見底呈現(xiàn)。從房市層面上看，銷售面積和投資額及購買土地面積等銷售額下降，市場底部凸現(xiàn)。從調(diào)控趨勢看，已有51個城市調(diào)控微調(diào)，90%獲得通過，調(diào)控基本見底。從經(jīng)濟(jì)層面上看，保增長的背景下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，信貸和貨幣政策寬松將是大趨勢。毫無疑問，二季度后房價(jià)漲幅回落停止后將轉(zhuǎn)平穩(wěn)。三季度后，房價(jià)則顯小幅度上漲，全年房價(jià)比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大起大落的波動。”
今年國內(nèi)房價(jià)依然保持上漲的趨勢，上漲幅度維持在3%-5%之間上下波動。一是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面看，今年國內(nèi)GDP增長幅度依然是7.5%-8.2%之間,而今年CPI政府控制目標(biāo)與去年一樣,是4%,而去年是CPI上漲5.4%,今年CPI要控制在4%內(nèi)估計(jì)比較困難。剔除除通脹因素，今年房價(jià)上漲3%-5%是沒問題。二是今年國內(nèi)前5個月房價(jià)上漲幅度看，70個大中城市住宅銷售均價(jià)上漲維持2%以上。顯然，5月房價(jià)上漲趨勢明顯，利好政策和信心恢復(fù)后，房價(jià)上漲是肯定的。
