備受關(guān)注的新版《閑置土地處置辦法》，將于7月1日起施行。
6月7日，國土資源部網(wǎng)站刊登的新版《閑置土地處置辦法》（下稱《辦法》）提出，土地閑置滿一年的，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)，土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；滿兩年的，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
這一部門法規(guī)共計(jì)32條，比1999年公布的《閑置土地處置辦法》多出21條。近年來，伴隨著房價(jià)飆漲，從中央到地方，關(guān)于清理閑置土地、打擊囤地的呼聲漸高。去年底，新版《閑置土地處置辦法(修訂草案)》向社會(huì)征求意見，這是12年來首次對(duì)該辦法進(jìn)行修訂。
新版辦法與“修訂草案”并無太大出入。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱，國土部一直都在強(qiáng)調(diào)處置閑置土地。今年的用地指標(biāo)特別緊張，國土部出臺(tái)此辦法，也是表達(dá)了要在存量土地上下工夫，加大存量土地開發(fā)效率，但這并不是治本之策，關(guān)鍵還是要看地方政府的配套政策和細(xì)化措施。
某國有背景開發(fā)商則認(rèn)為，“這個(gè)時(shí)機(jī)出臺(tái)《辦法》，是想給一些抄底的企業(yè)提個(gè)醒，囤地是有代價(jià)的。”
詳細(xì)界定“政府原因”http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
按《辦法》的定義，閑置土地是指“超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地”。“已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。”http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
一位國企開發(fā)商稱，《辦法》的推出不一定和房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)系，這只是一個(gè)更為細(xì)化的版本。
體現(xiàn)之一，即針對(duì)“閑置土地”的重頭——“政府原因閑置”，《辦法》進(jìn)行了較為詳細(xì)的界定。
《辦法》稱，屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成的土地閑置包括：因未按照合同約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開發(fā)條件的；因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成使用權(quán)人不能按合同約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的；因國家出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改的；因處置土地上相關(guān)群眾信訪事項(xiàng)等無法動(dòng)工開發(fā)的；因軍事管制、文物保護(hù)等無法動(dòng)工開發(fā)的；政府、政府有關(guān)部門的其他行為。
此外，因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的，也將依照前款規(guī)定辦理。
長期以來，“政府原因?qū)е碌拈e置”一直是解決閑置土地問題的頑疾。據(jù)新華社6月7日?qǐng)?bào)道，2009年度全國閑置的700多宗、面積3000多公頃土地中，“政府原因”所占宗數(shù)為企業(yè)原因的5倍，面積為企業(yè)原因的2倍。http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
稍早前的2010年8月，國土部土地利用司司長廖永林曾介紹，截至當(dāng)年5月底，各地上報(bào)的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上。
按現(xiàn)有規(guī)定，政府原因造成土地閑置原則上不予追究。
新版《辦法》則規(guī)定，因政府原因造成土地閑置的，可以采取延長動(dòng)工開發(fā)期限（最長不得超過一年）、調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，以及“協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)”等方式處置。
“地方政府和開發(fā)商能‘相互理解’”
雖然新版《辦法》對(duì)閑置土地的認(rèn)定、處置、監(jiān)管，均提出了較為詳細(xì)的管理方法，但多位受訪人士還是強(qiáng)調(diào)，具體影響還是要看執(zhí)行力。
一位受訪開發(fā)商直言，不少地方政府對(duì)于閑置土地的處理，并沒有那么認(rèn)真。
一國企開發(fā)商提到，《辦法》對(duì)于竣工時(shí)間的限定并不算嚴(yán)格，而“開工”對(duì)開發(fā)商而言則頗為簡單。而且，即便不能如期開工，開發(fā)商也能找到理由來搪塞，比如規(guī)劃原因，最容易搗糨糊。關(guān)鍵是，地方政府也不愿意惹事，除非太出格，不會(huì)主動(dòng)去插手太多。很多高價(jià)地太早開工開發(fā)商賺不到錢，地方政府和開發(fā)商是買賣雙方，能“相互理解”。http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
一在港上市的大型房企投資部經(jīng)理也說，土地出讓文件中都有約定的開工、竣工日期，政策是一直有，但地方政府管得比較少。有些港資開發(fā)商拿下的土地閑置很多年，也沒有受到任何處罰。
地方政府似乎也有“苦衷”。http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
一央企開發(fā)商介紹，地價(jià)太高房企拿不動(dòng)，地方政府也有顧慮。比如說，綠城在蘇州就有一塊高價(jià)地，樓板價(jià)每平方米2萬多元，現(xiàn)在荒廢，“政府如果收回，會(huì)影響整個(gè)城市的投資環(huán)境。”
“一直以來，地方政府對(duì)閑置土地的監(jiān)管都不是很嚴(yán)格。因?yàn)橐坏╆P(guān)系破壞，開發(fā)商不拿地，損壞的是地方政府自身的利益。中央和地方的利益是有差別的。今年土地市場不樂觀，最近推的地體量也比較小，買家也不多。地方政府推地的積極性很強(qiáng)。”一位開發(fā)商說。
北京5月經(jīng)營用地零成交http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
今年以來土地市場的低迷，也讓不少地方?jīng)]了處置閑置土地的底氣。
一位央企開發(fā)商介紹，地方政府處理閑置土地問題，一直以來都是“欺軟怕硬”。某港資開發(fā)商囤地10年沒人管，民營企業(yè)很可能就被收回土地了。真正被處理的閑置土地是少數(shù)。
上述央企開發(fā)商透露，“最近一直和地方政府領(lǐng)導(dǎo)吃飯。（他們）招商很積極，賣地也很積極。而現(xiàn)在手中有錢能買地的，也就那么幾家（開發(fā)商）。”
至于價(jià)格，該開發(fā)商說，供應(yīng)量大的區(qū)域價(jià)格好談，以前樓板價(jià)5000元/平方米，現(xiàn)在3000元/平方米也是可以的。http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
克而瑞7日發(fā)布的一份報(bào)告稱，今年5月，10大重點(diǎn)城市的土地成交總占地面積為205.58萬平方米，同比（比去年同期）下降33%；成交總金額為91.21億元，同比下降50%。其中，京滬穗深等一線城市的土地成交面積均出現(xiàn)同比、環(huán)比下跌。其中，今年5月經(jīng)營性用地成交為零，土地出讓金比上月狂跌98%至0.76億元，土地市場幾近冰點(diǎn)。http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
在陳晟看來，要想調(diào)動(dòng)地方政府處理閑置土地的積極性，治本之策是要把“存量土地處置”和“新增供地指標(biāo)”掛鉤。http://news.zhoushan.soufun.com/2012-06-08/7844518.htm
