[提要]得房率，是購房者買房時反復提及、問詢的詞語，它和樓盤地段、開發(fā)商品牌、樓盤品質、戶型結構等一樣，是影響購房者是否購買的重要因素。
得房率，是購房者買房時反復提及、問詢的詞語，它和樓盤地段、開發(fā)商品牌、樓盤品質、戶型結構等一樣，是影響購房者是否購買的重要因素。sf
但是，就是這樣一個重要的參考項，在所有房地產(chǎn)法規(guī)、文件和字典里都查詢不到，只是市民約定俗成的一種叫法。因為缺少規(guī)范性的定義，在購房行為中，購房者對得房率存在著不少的理解誤區(qū)和片面判斷。sf
得房率是一筆“糊涂賬”sf
購房者容易存誤區(qū)sf
近期，城北某樓盤業(yè)主陳先生（化名）正在忙著收房，但是得房率的問題困擾了他。sf
對于得房率沒有任何概念的陳先生，發(fā)現(xiàn)自己所購的房子面積為135平方米，而套內面積只有86平方米，按照別人提供的計算方式，計算出得房率也僅有63.7平方米。sf
陳先生打聽了數(shù)位業(yè)主，發(fā)現(xiàn)大家的“得房率”相差很大，令他不能接受的是，同一個小區(qū)的一套面積為120平方米的房子，套內面積為89平方米。sf
“我的建筑面積比他（另一位業(yè)主）家的大了15平方米，使用面積卻少了3平方米。得房率怎么能差這么多？”陳先生對于得房率充滿了無奈和疑問。sf
陳先生的疑問并不是個案，目前商品房的購買合同文本中，并不存在“得房率”這一詞語，只存在“建筑面積”和“套內面積”兩個數(shù)據(jù)，在一般購房者的眼里，僅僅是兩組數(shù)據(jù)而已，即使一些業(yè)主計算過得房率，但是也缺少橫向比較的概念。sf
得房率是購房者在選擇樓盤時的一個重要因素，通常得房率的高低能夠從側面反映出樓盤的品質以及戶型結構配置是否合理。sf
由于得房率是民間的一種叫法，在法律法規(guī)上并沒有相關的明確規(guī)定，而且也沒有一個硬性的數(shù)值來界定得房率必須達到多少標準。測繪部門也只是負責測量建筑面積等，不會去計算和比較得房率的問題。所以，得房率是一筆“糊涂賬”。sf
杭州市普遍目前采用的計算方式為，得房率為可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。而套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。sf
影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。公攤面積包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用用房和管理用房建筑面積。其二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。sf
值得注意的是，車庫、會所等具備獨立使用功能的空間；售樓單位自營、自用的房屋；為多棟房屋服務的警衛(wèi)室、管理用房、設備房等，并不計算入公攤面積內，所以其大小并不影響住戶的得房率。sf
同個小區(qū)得房率有區(qū)別sf
多方面因素影響得房率sf
據(jù)記者調查，目前杭州商品房市場的得房率相差較大，從60%多到90%多均有存在。甚至同一個小區(qū)內，不同幢數(shù)的房源得房率相差較大，相同幢數(shù)不同單元的得房率也有差距。sf
之所以存在如此大的差距，是因為影響得房率大小的因素較多，主要有以下幾個方面。sf
樓盤形態(tài)：對于一般公寓而言，樓盤形態(tài)分為高層公寓（12層以上）、小高層公寓（8—11層）和多層公寓（7層以內）等，對于一般公寓而言，一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。杭州的一些老的商品房多為多層公寓，大部分得房率都在90%以上，70多平方米甚至能做到三室一廳一衛(wèi)一廚，主臥還相對寬敞。隨著商品房越建越高，不同樓盤類型得房率差距逐漸明顯，即使同一個小區(qū)，不同幢數(shù)的房源得房率相差也較大。比如華盛達·閱城項目，同是建筑面積為126平方米的房源，小高層的10幢得房率為84.59%，套內面積為107.31平方米；而高層的9幢得房率為74.92%，套內面積只有94.85平方米，相差約13平方米，相當于一個房間的差距。sf
物業(yè)類型：同一個小區(qū)，不同幢數(shù)的單元數(shù)一般有區(qū)別，單元數(shù)較多的一般稱為板式樓，其外形像一塊板磚；而單元數(shù)較少的稱為點式樓，外形偏向于柱狀。相對來說，板式樓的得房率較高，點式樓的得房率較低，同一個小區(qū)，板式樓的得房率一般比點式樓大幾個百分點。sf
小區(qū)檔次：隨著樓盤品質的提高，公共區(qū)域部分也是開發(fā)商重點考慮的賣點，在杭州甚至出現(xiàn)了挑高近5米的入戶大堂，多部寬敞的電梯，甚至還出現(xiàn)了室內車庫，這些提高了小區(qū)檔次的同時，也會占用到大量公攤面積，故得房率相對較低。相對來說，剛需樓盤的購房者對于面積格外敏感，開發(fā)商相對注意實用性，公共區(qū)域面積減少，將省下的面積轉移到業(yè)主的房間內。sf
房源面積大?。涸谕恍^(qū)內，大戶型房源和中小戶型房源一般分布在不同的幢數(shù)，這也造成了同一個小區(qū)內得房率不同的情況。一般來說，同一層房源，房源面積越大，戶數(shù)越少，電梯的數(shù)量越少，公共區(qū)域也越小，公攤面積減少會增加得房率，所以大面積集中的幢數(shù)房源得房率要高于中小戶型為主的房源。比如觀瀾時代10幢均為大戶型房源，得房率高達96.04%，而2幢為中小戶型分布，得房率僅為66.45%，一套面積為88.88平方米的房源，套內面積僅為59.06平方米。建議中小戶型購房者在選購房源時，盡量選取同一幢內有大戶型分布較多的房源。sf
得房率多少最適合？sf
得房率是買房比較重要的一個指標，得房率高意味著套內面積大，但是并不是越高越好，當?shù)梅柯蔬^高時，公共部分的面積就越少，住戶居住性會受到影響。sf
雖然得房率和住房舒適性是一個此消彼長的駁論體，但是得房率保持在什么數(shù)字是最佳狀態(tài)呢？目前國內接受度最高的標準為：多層得房率為88%左右，高層得房率為72%左右。sf
記者選取了數(shù)十個杭州主城區(qū)熱點區(qū)域的熱點樓盤，經(jīng)過計算得知不少樓盤在售或已售房源得房率低于70%。業(yè)內人士稱，低于70%的得房率，對于購房者來說非常不劃算，室內居住性受到較大影響。sf
但是，得房率的多少并不能完全真實的反映出房屋的居住性。比如位于下沙的湖左岸項目，其得房率僅為71.29%，但是由于其挑高較高，贈送面積較大，得房率雖小，但是能利用的面積并不小。除此之外，開發(fā)商通過贈送飄窗、露臺、設備平臺等，也能提高房屋的使用面積。sf
目前市場上，關于得房率的問題存在著很多的亂象，有些樓盤在宣傳中聲稱得房率超過100%，但是實際得房率遠遠達不到這個數(shù)據(jù)，這是因為開發(fā)商在宣傳的過程中，混淆定義的將贈送面積算進建筑面積里面，事實上，這些合同中體現(xiàn)不出來的“贈送面積”，實質上屬于室內“違章建筑”，如果通不過有關部門的審批，存在著拿不到的風險。sf
