[提要]近日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》?！督忉尅返诙l規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任。
近日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)?！督忉尅返诙l規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任，或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，《解釋》的出臺(tái)有利于維護(hù)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商雙方的權(quán)益，同時(shí)也有利于促使開(kāi)發(fā)商根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行定價(jià)。sf
賠付不超總房款的20%sf
《解釋》第二條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任，或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。sf
這意味著，一旦開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者拒不依約簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同，另一方可就房?jī)r(jià)漲跌提出相應(yīng)索賠，賠償就不止以往定金賠償這么簡(jiǎn)單了。sf
“新出臺(tái)的《解釋》實(shí)際就是《合同法》第44條具體化。”重慶西南政法大學(xué)教授劉云生表示，簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，開(kāi)發(fā)商一般均要求購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并以此鎖定購(gòu)房者及決定銷(xiāo)售策略。sf
不過(guò)，僅是定金賠償制約力度完全不夠，過(guò)去房?jī)r(jià)的暴跌暴漲都導(dǎo)致了違約事件頻發(fā)?！督忉尅返膶?shí)施，將為守約一方追究因此造成的包括房?jī)r(jià)漲跌所帶來(lái)的損失提供了法律依據(jù)。sf
劉云生說(shuō)，要求賠付的金額不能超過(guò)總購(gòu)房款的20%。同時(shí)，定金也仍然需要賠付。如果是開(kāi)發(fā)商違約，就是雙倍返還定金，如果是購(gòu)房者違約，交出去的定金就相當(dāng)于打了水漂。sf
“捂盤(pán)惜售”成打不響的算盤(pán)sf
重慶鋼運(yùn)集團(tuán)總經(jīng)理王永明告訴記者，開(kāi)發(fā)商不能依約簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)外乎兩個(gè)原因，一是項(xiàng)目抵押給了銀行，但是銀行沒(méi)有解押，開(kāi)發(fā)商還不能與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同；另一個(gè)就是房?jī)r(jià)暴漲，開(kāi)發(fā)商不想履行合同。sf
“以前房?jī)r(jià)漲得多，開(kāi)發(fā)商寧愿賠定金，加價(jià)賣(mài)出去還是有賺。”在同心工業(yè)園儀表廠工作的劉文劍說(shuō)。sf
比如一套房子70萬(wàn)元，定金交5萬(wàn)元，雙倍返還定金開(kāi)發(fā)商也只賠償5萬(wàn)元。而因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，購(gòu)房者此時(shí)在同一地段想買(mǎi)同類(lèi)型房子可能要100萬(wàn)元，或者開(kāi)發(fā)商“截留”的這套房子賣(mài)到了100萬(wàn)元，購(gòu)房者的損失肯定就不止5萬(wàn)元。sf
“如果在此期間，房?jī)r(jià)漲了，購(gòu)房者就可以根據(jù)漲跌價(jià)，依法向開(kāi)發(fā)商索要額外的索賠。”劉文劍說(shuō)，現(xiàn)在《解釋》出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商這種小算盤(pán)再也打不響了。sf
《解釋》出臺(tái)是雙贏sf
對(duì)于違約，開(kāi)發(fā)商也顯得很委屈，“購(gòu)房者不依約簽署正式購(gòu)房合同的，也有很多。”sf
重慶龍力地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)主管陳燦說(shuō)，購(gòu)房者也常常因?yàn)橘Y金不到位、有其它意向樓盤(pán)、房?jī)r(jià)下跌等三個(gè)原因?qū)е虏宦男泻贤?font color="#ffffff">sf
對(duì)于《解釋》的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商也都表示，這對(duì)開(kāi)發(fā)商也有好處。sf
“以前購(gòu)房者不履行合同我們會(huì)按照之前的約定不退定。”金魯能地產(chǎn)重慶公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理陳勇說(shuō)，現(xiàn)在《解釋》出來(lái)，開(kāi)發(fā)商除了不退定金外，如果房?jī)r(jià)跌了，同樣也可以依法向購(gòu)房者索要額外的索賠。sf
定價(jià)更為慎重sf
房?jī)r(jià)或繼續(xù)向下走sf
王永明說(shuō)，《解釋》出來(lái)后，有利于規(guī)范交易秩序，“我明天開(kāi)會(huì)時(shí)要提議把《解釋》相關(guān)條例加入合同文本，說(shuō)明清楚。”sf
《解釋》出臺(tái)后，增加了一些賠付，會(huì)使開(kāi)發(fā)商接下來(lái)定價(jià)更為慎重。sf
劉云生表示，“在現(xiàn)有宏觀調(diào)控政策持續(xù)作用下，消費(fèi)者觀望心態(tài)還是較重，這樣‘一擠一壓’，房?jī)r(jià)上不去，樓市空置率高，這會(huì)影響開(kāi)發(fā)商定價(jià)繼續(xù)向下走。”sf
●房屋買(mǎi)賣(mài)違約，僅賠償定金不夠，過(guò)去房?jī)r(jià)暴跌暴漲都導(dǎo)致了違約事件頻發(fā)。《解釋》將為守約一方追究因此造成的房?jī)r(jià)漲跌損失提供法律依據(jù)。s
