進入“紅五月”后，北京樓市成交隨著氣溫節(jié)節(jié)攀高，5月純商品住宅新房成交自2011年2月“京十五條”公布后首次突破8000套大關(guān)，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為樓市成功“筑底”的標(biāo)志。隨著多個項目熱銷，擔(dān)憂房價將觸底反彈、“再不買就錯過最后時機”的“恐慌性購房”也重返樓市。
5月樓市成交量沖高
記者綜合北京市住建委網(wǎng)站、亞豪機構(gòu)、思源機構(gòu)和中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，北京一手商品房交易量已維持了連續(xù)4周的上漲行情，扣除保障房后，全月純商品住宅新房成交自2011年2月“京十五條“公布后首次突破8000套大關(guān)。
“5月前三周成交就已和4月持平。”思源經(jīng)紀北京副總經(jīng)理任莉告訴記者，據(jù)思源監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，北京市普通商品住宅去化率已超過60萬平米，環(huán)比增長近50%，幾乎與4月的整個去化量相當(dāng)。
不少業(yè)內(nèi)人士用“喜出望外”來形容北京樓市5月的成交佳績。在經(jīng)歷了前三周每周近10個新盤入市沖高成交量后，上周(5月21日-27日)僅有 5樓盤入市，但期房、現(xiàn)房商品住宅累計成交2834套，面積31.4萬平米，環(huán)比前一周(5月14日-20日)套數(shù)增加13.8%，成交面積增長 12.8%。
“3月成交初現(xiàn)小回暖，而4月中下旬受國家強調(diào)樓市調(diào)控不動搖的講話影響，市場又開始下滑，從5月堅挺的成交量能基本判斷，北京樓市成交量已經(jīng)筑底并開始緩慢回升。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者。
購房者預(yù)期發(fā)生變化
據(jù)上述機構(gòu)統(tǒng)計，5月北京約有近30家樓盤集中入市，供應(yīng)量創(chuàng)下北京年內(nèi)的高峰。
其中龍湖·時代天街“夜光”、北京城建·世華泊郡“售罄”、華潤·橡樹灣“開盤認購超12億元”、招商嘉銘瓏“兩周熱賣6億元”、華潤·公元九里“認購破8億元”等樓盤熱銷新聞不斷。
隨著純住宅商品房月度成交量重回8000套大關(guān)，持續(xù)了一年多的觀望預(yù)期似乎也被打破。記者了解到，上述囊括了剛需、中高端住宅的項目熱銷形成了今年市場首次大規(guī)模的紅火場面，更引發(fā)擔(dān)憂房價將再次上漲、“再不買就錯過最后時機”的“恐慌性購房”重返樓市。
“一個月之內(nèi)已幫了四位朋友聯(lián)系買房。”一家國有企業(yè)高管告訴記者，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策即使不會放松，也不會更嚴厲，而從國家經(jīng)濟發(fā)展情況看，銀根放松，啟動新一輪基建投資都意味著買房時機已到，據(jù)其了解很多項目都已開始“暗漲”。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平(微博)表示，目前很多地產(chǎn)界人士都有市場“逐步見底”的判斷，一方面樓盤的土地成本較高，降價空間有限；另一方面業(yè)界普遍認為經(jīng)濟增長壓力下會對樓市調(diào)控有整體放松。
“目前市場上對調(diào)控政策的傳言很多，各個地方政府近期也針對樓市調(diào)控進行微調(diào)，這些都引起了購房者預(yù)期的變化。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為這促使剛需群體結(jié)束觀望、選擇出手，但他強調(diào)這些需求不能簡單歸于“恐慌性購房”，而還應(yīng)觀察樓市后期成交情況。
■ 業(yè)內(nèi)分析
整體環(huán)境放松將惠及地產(chǎn)
記者了解到，雖然對樓市是否“觸底”仍有爭議，但大部分業(yè)內(nèi)人士都認為，年內(nèi)政府針對樓市不會再有更嚴厲的調(diào)控政策出臺，而整體銀根放松及對首次置業(yè)的支持等將惠及房地產(chǎn)行業(yè)。
限購短期不會放開
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，近期中國經(jīng)濟硬著陸風(fēng)險加大，中央將“保穩(wěn)定”放在首位，擴大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、放寬信貸、開發(fā)民間資本等一系列刺激 政策接連出臺；雖然限購短期內(nèi)不會放開，但各個地方政府打著鼓勵自住需求旗號出臺的放寬政策屢屢過關(guān)，政策的松動也在吸引購房者積極入市抄底。
北京工程勘察設(shè)計行業(yè)協(xié)會會長曲際水對記者表示，國家“十二五”的經(jīng)濟增長方式仍然主要依靠投資和內(nèi)需轉(zhuǎn)換，無論從地方政府的財政收入，還是城市化需求看，房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)仍然處于強勁的發(fā)展期，轉(zhuǎn)變地方政府的收入結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)所占比重都難以在短期內(nèi)實現(xiàn)。
樓市仍處去庫存階段
SOHO中國董事長潘石屹(微博)則對本報記者表示，據(jù)其了解北京市財政一年對公交車、地鐵的補貼超過百億元，這些資金來源通常都是賣地收入；土地出讓金銳減后，各地方政府的稅務(wù)機關(guān)正通過企業(yè)稅收來增加收入，實體經(jīng)濟困難重重，成為各地樓市頻傳“微調(diào)”的大背景。
但也有一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)期并不樂觀。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，目前來看針對開發(fā)商的銀根還未出現(xiàn)放松，樓市仍處于去庫存階段。“調(diào)控是中央政府，缺錢是地方政府，二者博弈下我們需要做最糟的打算。”大興一家民營房企開發(fā)商高管對記者如是說。
房價年內(nèi)難上漲
多位業(yè)內(nèi)人士向記者強調(diào)，目前樓市“以價換量”的基調(diào)未變，從前五月銷售良好的樓盤看，都是針對剛需的低價推盤項目，目前大部分項目的優(yōu)惠幅度并未改變。5月的樓市成交回暖是受到了政策預(yù)期轉(zhuǎn)好、剛需項目維持“低價”策略促銷的雙重影響。
促銷到位致成交量大漲
“近期熱銷的龍湖·時代天街、綠地國際花都、魯能7號院，成交單價均在萬元左右，是典型的剛需盤。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，而橡樹灣、公元九里、招商嘉銘瓏原等中高端豪宅產(chǎn)品都經(jīng)過了較長的蓄客期，屬于改善性需求的回流，銷售較好屬意料之中。
任啟鑫表示，今年房企到期的債務(wù)規(guī)模處于高位，流動性也遭到削弱，而目前北京的調(diào)控政策依舊趨緊，迫使企業(yè)采取靈活推盤、降價促銷等措施，從而令上周高、中、低端項目成交延續(xù)了全面上漲之勢。
價格反彈可能性不大
陳國強表示，筑底成功的前提是價格不變后成交量仍穩(wěn)定在一定的成交水平上，單憑5月的數(shù)據(jù)并不能代表樓市筑底已經(jīng)完成，重回上升軌道還有待一段時間的觀察。
在房企流動性沒有根本好轉(zhuǎn)的前提下，仍會采取“降價保量”的方式回籠資金，降價項目將成為吸引樓市銷量提升的最大動力。
“樓市回暖和促銷力度大、新盤低開有關(guān)。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平表示，即使樓市已筑底，但房價快速、大幅反彈不大可能，或出現(xiàn)小幅回暖。
