標普昨日稱，中國地產(chǎn)商今年再融資壓力巨大，并稱今年將是樓市“兩極分化年”，部分中小房企出局讓強者愈強。
近兩月樓市輕微回暖，但對于開發(fā)商而言，“倒春寒”也許迫在眉睫。
昨日，國際評級機構(gòu)標準普爾召開電話會議，解讀今年中資地產(chǎn)商的融資困局：對中小房企而言，當前四條融資渠道已經(jīng)有三條“此路不通”，而下半年面臨地產(chǎn)信托的集中到期，房企倒閉可能重現(xiàn)。
出來借錢總是要還的
“年初杭州有房地產(chǎn)公司倒閉。最近還聽說因為有地產(chǎn)企業(yè)還不上錢，地產(chǎn)信托產(chǎn)品需要重組。”標普信用分析師陸楓在會上說，今年有6成的房地產(chǎn)信托面臨兌付，而且集中在下半年，對地產(chǎn)公司的資金鏈構(gòu)成沖擊。“如果市場持續(xù)低迷，中小房企資金鏈斷裂的可能性會變大”。此外，由于銀監(jiān)會厲行監(jiān)管，房地產(chǎn)信托的發(fā)展顯露疲態(tài)，信托融資越來越難。
信托不行了，能不能從其他地方借到錢？畢竟從標普監(jiān)測的30家境外上市房企來看，信托融資僅占債務(wù)結(jié)構(gòu)的10%，另外三條渠道為：境內(nèi)銀行貸款(占51%)、境外債券(占25%)以及境外銀行貸款(占14%)。
陸楓認為，境外融資已經(jīng)“此路不通”。“海外債券受市場波動影響大，B級以下的房企，債券收益率在二手市場已經(jīng)上升到15%至20%，融資大門基本關(guān)閉；海外銀行貸款只適用于少數(shù)評級高的企業(yè)，利率也提高了1個百分點，期限從往常的5年縮短到3年”。
唯一能指望的是境內(nèi)銀行貸款：央行三度下調(diào)存準，令資金面略顯寬松。但陸楓表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)內(nèi)地房企只有在原授信額度內(nèi)騰挪，先還舊才有望借新。
樓市下滑仍未見底
“今年一季度，我們評級的房企銷售都下滑，3、4月份銷售輕微回暖，但不確定這個趨勢能否持續(xù)。”標普分析師符蓓說，“今年地產(chǎn)銷售應(yīng)當跟去年持平，或者稍微下滑，關(guān)鍵是高存貨、高競爭有可能導(dǎo)致價格戰(zhàn)。我們維持負面展望，樓市的底部還沒有出現(xiàn)。”
符蓓認為，出于通脹憂慮，政府年內(nèi)仍將抑制樓市投機，限購政策不大可能放松。隨著資金鏈壓力的逐步增大，更多開發(fā)商將不得不降價促銷———不排除有個別中小房企資金鏈斷裂，走向破產(chǎn)。
據(jù)透露，標普在情景計算中設(shè)定今年房價下跌10%。“目前武漢、青島等二線城市的地產(chǎn)庫存已經(jīng)超過一年半的銷量，10%是個合理的假設(shè)。但我們沒有考慮價格戰(zhàn)的情況。”符蓓說。
標普在報告中稱，今年將是樓市“兩極分化年”，部分中小房企出局讓強者愈強。
“樓花”能救樓市嗎？
羊城晚報記者統(tǒng)計A股地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，過去一年里，開發(fā)商面臨資金壓力，紛紛加大“賣樓花”力度，以預(yù)收客戶購房款來獲取現(xiàn)金流。
今年一季報顯示，120多家A股開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入增加12.8%，但負債里的“預(yù)收賬款”增加將近3成。
“樓花”能幫地產(chǎn)商“過冬”嗎？
標普分析師陸楓對羊城晚報記者表示：“房地產(chǎn)整體銷售還在增加，可以部分解釋預(yù)收賬款的增長。但這并不能緩解開發(fā)企業(yè)的資金緊張。”———尤其是預(yù)收賬款與銷售額關(guān)系密切，一旦銷售下滑，只是“杯水車薪”。
目前支撐開發(fā)商的主要是賬面現(xiàn)金。據(jù)標普統(tǒng)計，至去年12月31日，房企的現(xiàn)金儲備同比下滑了12%。
