[提要]今年不少即將交付的樓盤被業(yè)主爆出品質(zhì)縮水，而記者了解到，其實(shí)私下里給樓盤縮水的開發(fā)商不在少數(shù)，“成本在漲，房?jī)r(jià)不變或者下降，開發(fā)商為求利潤(rùn)率，只得犧牲品質(zhì)。”有業(yè)內(nèi)人士一語道破玄機(jī)。
今年不少即將交付的樓盤被業(yè)主爆出品質(zhì)縮水，而記者了解到，其實(shí)私下里給樓盤縮水的開發(fā)商不在少數(shù)，“成本在漲，房?jī)r(jià)不變或者下降，開發(fā)商為求利潤(rùn)率，只得犧牲品質(zhì)。”有業(yè)內(nèi)人士一語道破玄機(jī)。sf
減配，發(fā)生在你難以投訴的地方sf
江寧一項(xiàng)目的業(yè)主也發(fā)帖質(zhì)疑品質(zhì)縮水，開盤時(shí)宣傳過道貼磚，并有過道的示意圖；而實(shí)際將交付的過道卻變成了白墻。在該貼圖上，記者清楚地看到，示意圖上的過道，確實(shí)貼著磚，一直貼到墻面的腰線，而實(shí)際的過道卻變成了普通涂料刷的白墻。業(yè)主們很憤慨：“先不論室內(nèi)裝修如何，連過道這種公共部分都省成這個(gè)樣子。”sf
而江寧另一樓盤最近身陷業(yè)主維權(quán)門，其品質(zhì)被業(yè)主一再質(zhì)疑，外立面與承諾不太一樣，同時(shí)，曾經(jīng)許諾的雙層隔音玻璃，即將交付時(shí)卻變成了普通的單層玻璃。sf
河西某個(gè)曾打折促銷的樓盤也被業(yè)主爆料稱“不僅房?jī)r(jià)跌了，品質(zhì)也跟著縮水”，大堂的玉石變瓷磚、門窗由整體進(jìn)口換為配件進(jìn)口、安全通道三樓以上全部水泥地白墻等等問題。sf
看得見的地方，比如小區(qū)的公共部分：大堂、樓梯、過道、外立面、門窗等，經(jīng)常在開發(fā)商的節(jié)約成本過程中縮水。“我們所采用的門窗都是YKK的，成本就是一般門窗的雙倍，但忙著做減法的開發(fā)商會(huì)將門窗由高檔品牌換為普通的，能節(jié)約不少成本。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。sf
更有開發(fā)商直言不諱：“例如外墻面本來是真石材，換成仿石材；本來是高速電梯，變?yōu)槠胀娞?；本來是用大理石鋪公共空間，改成瓷磚了；本來是瓷磚貼墻，變成涂料了……這些在近期的南京樓市中都很常見。”sf
減配，發(fā)生在你容易忽略的地方sf
在不影響房屋質(zhì)量安全的前提下，“減配”成為開發(fā)商節(jié)約成本的主要途徑。“在很多業(yè)主不容易發(fā)現(xiàn)的地方，偷工減料的辦法更多。”和多家開發(fā)商有合作的某園林公司負(fù)責(zé)人透露說，最容易偷工減料且不太容易看出來的就是樓盤的園林綠化。sf
例如，通常一棵直徑5厘米的樹只需要100元，而直徑10厘米的樹成本六七百元，相差不止一倍。同時(shí)，小區(qū)主要干道行道樹的要求是直徑15到18厘米，成本將近2000元一棵，而換成直徑13到15厘米的樹，成本陡降為1000多元一棵。即使是同樣直徑的樹，不同品種價(jià)格相差也很大，比如種植銀杏的成本肯定高于種植桃樹的成本。另外，調(diào)整喬灌木與草坪的比例，也就是把種喬灌木改為種草坪也可以節(jié)約成本：灌木的成本大約是50到60元/平方米，而草坪一般只需要10元/平方米。再或者減少硬質(zhì)景觀，所謂硬質(zhì)景觀是指噴泉、廊架、雕塑等，成本較高，換成園林綠化這種軟質(zhì)景觀成本又會(huì)節(jié)約不少。sf
“廣義上的園林綠化是包含了綠化、鋪裝、景觀等，價(jià)格也不盡相同。綠化景觀造價(jià)1000元/平方米是非常高檔的了，一般中檔綠化在600元/平方米左右，比較便宜的兩三百元每平方米的小區(qū)也有。有的開發(fā)商為了節(jié)約成本，將單價(jià)600元的綠化降檔為400元，以一個(gè)10萬平方米的小區(qū)來說，光園林一項(xiàng)就可以輕松節(jié)約2000萬。這樣的減配方式，業(yè)主很難發(fā)現(xiàn)。”sf
針對(duì)以上種種情況，律師也表示，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)交付后綠化、景觀、公共裝修等縮水，維權(quán)也十分困難。因?yàn)橐话銇碚f，小區(qū)的綠化標(biāo)準(zhǔn)、公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)都不會(huì)詳細(xì)地寫入合同。sf
開發(fā)商sf
“不降低質(zhì)量，但降低品質(zhì)”sf
減配過程中，業(yè)內(nèi)人士一致表示，這種降成本絕非在所有方面都縮水，涉及到工程的結(jié)構(gòu)質(zhì)量的鋼筋、混凝土等通常不會(huì)縮水。也就是說，在不影響房屋安全的情況下，同時(shí)也不是在合同約定范圍內(nèi)的，開發(fā)商會(huì)想辦法“節(jié)衣縮食”。“減配后的房屋不會(huì)影響居住，但是會(huì)影響品質(zhì)。”sf
“現(xiàn)在人工費(fèi)、材料費(fèi)、土地成本等都在上漲，但是房?jī)r(jià)變化不大，甚至還下跌了，這樣雙方面一算，利潤(rùn)率下降得厲害，有的項(xiàng)目是硬著頭皮賣。”有開發(fā)商很坦白地表示，在其他成本不可能減少甚至增加的情況下，降低成本最好的辦法就是在降低品質(zhì)上想辦法。sf
“成本核算，土地是最大的組成部分，有的占到一半還多。此外還有設(shè)計(jì)、材料、融資、建安、稅費(fèi)等成本，看來看去，最好的節(jié)約成本的地方就是品質(zhì)了。不動(dòng)安全結(jié)構(gòu)，也就不影響居住安全，風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任相對(duì)要小很多。品質(zhì)方面，不是特別注意的業(yè)主也不太看得出來，可以蒙混過關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士說道。sf
“當(dāng)然，小幅度縮減成本還是比較常見的，大幅度削減成本對(duì)樓盤品質(zhì)的影響肯定非常大，業(yè)主也很容易一眼識(shí)破。因此，不是資金鏈極其緊張的開發(fā)商一般不會(huì)做得非常明顯，畢竟，開發(fā)商后期還是要賣房的，要是把樓盤口碑搞砸了，后面的房子就沒法賣了。”另一位業(yè)內(nèi)人士表示。sf
更有面向改善型需求的開發(fā)商對(duì)記者大吐苦水，前期成本都投進(jìn)去了，但是去年房子根本沒賣幾套，資金回籠極慢。再加上，、今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不冷不熱，材料和人工還都在漲價(jià)，更是雪上加霜，因此選擇在樓盤品質(zhì)上動(dòng)手腳也是迫不得已。“2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，不少開發(fā)商都選擇了給樓盤降檔，因此2009年、2010年針對(duì)減配的業(yè)主維權(quán)很多。從2011年開始，不少樓盤又選擇了降檔，這些樓盤今年即將交付，可以預(yù)見，今年的交付關(guān)不好過啊。”
