[提要]5月2日，百城價格指數(shù)顯示，4月百城住宅均價環(huán)比、同比首次雙降。然而，在施建剛看來，目前房價并沒有下跌多少，更多的是統(tǒng)計數(shù)據(jù)給人造成的錯覺，而未來房價，如果在完全市場化的情況下，必漲無疑。
5月2日，百城價格指數(shù)顯示出，4月百城住宅均價環(huán)比、同比首次雙降。然而，在施建剛看來，目前房價并沒有下跌多少，更多的是統(tǒng)計數(shù)據(jù)給人造成的錯覺，而未來房價，如果在完全市場化的情況下，必漲無疑。sf
降價是表象sf
施建剛表示稱，城市均價是被外環(huán)的房價拉低了，給人以降價的錯覺。“舉一個極端的例子，如果2011年上海均價是21000元/平方米，2012年全年市區(qū)都沒有成交，只在金山區(qū)有成交，成交價均價為10000元/平方米，這樣計算出來的結(jié)果是：上海的房價從21000元/平方米狂跌到10000元/平方米，跌幅達(dá)50%以上。但實際上這僅僅是一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)的問題。”施建剛表示。sf
另外一方面，開發(fā)商在定價上耍手段也是重要原因。“一些房地產(chǎn)商會以打折為賣點，但實際上是抬高房價后再進(jìn)行打折，折后價幾乎與周邊房價相差無幾。”施建剛說。sf
對于用房價與收入比來衡量房價是否合理的方式，施建剛表示存在很多弊病。施建剛解釋稱，“發(fā)達(dá)國家房價收入比一般維持在4至6倍之間。百姓家庭收入增速每年在6％-7%，在房價平穩(wěn)的前提下，只需10年的時間，我國房價收入比即可降到5甚至更低。同時，人們在購房選擇過程當(dāng)中，并不需要一次性付清的，金融在其中起了杠桿作用，70%左右的款項是不用現(xiàn)付的。”sf
“除此之外，還要考慮的是，計算房價收入比要選擇有效的人群，應(yīng)剔除享受保障房的人群。而對于像上海這樣人口導(dǎo)入型的城市，購房者來自全國，乃至全世界，是不能以本市家庭收入來測算的。”施建剛補(bǔ)充道。sf
房價會上漲sf
施建剛認(rèn)為說，撇開行政干預(yù)，房價是一定會上漲的，因為很多層面都希望它漲而不是跌。sf
首先，地方政府希望房價漲。“我們做過調(diào)研，20個市級城市的主要官員對于房價問題，他們坦言希望上漲。因為考核地方政府的一項主要指標(biāo)是GDP（房地產(chǎn)投資基本上占到整個固定資產(chǎn)投資的30%左右）。另外，房地產(chǎn)還牽涉到50多個部門、5萬多種產(chǎn)品，對拉動就業(yè)將產(chǎn)生很大作用。”sf
第二，毋庸質(zhì)疑，開發(fā)商肯定希望房價上漲。同時，絕大多數(shù)消費者其實也是希望房價漲。目前，上海的房屋自有率是83%，絕大多數(shù)買了房子的人是不希望房價下跌的。sf
第三，由于房地產(chǎn)業(yè)有一個較長的建設(shè)周期和預(yù)售制度，合理的供求平衡是1.5∶1，上?，F(xiàn)在的供求平衡是1.2∶1，所以還是供不應(yīng)求。sf
第四，銀行也希望房價漲，因為銀行主要是靠存貸利差賺錢，而以建設(shè)期為基準(zhǔn)日計算，包括開發(fā)商、百姓貸款在內(nèi)的100%以上的貸款是從銀行來的，而房地產(chǎn)企業(yè)和個人抵押貸款是它的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時，匯率的變化也將提升房價的上漲。sf
第五，人工費用和建設(shè)原材料的上漲，城市化率的進(jìn)一步提高，像上海這樣的城市每年將新增600萬平方米的增量房源來平衡新增人口的數(shù)量。
