樓市調(diào)控持續(xù)了兩年之后，不少房企因為資金短缺、銷售艱難，出現(xiàn)了融資、打包出售項目、轉(zhuǎn)讓股權(quán)、被合并等現(xiàn)象，近期終于有房企宣告破產(chǎn)。繼杭州金星、杭州錦繡天地之后，廣東小型房企廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司近日以“資不抵債”為由向法院提出進(jìn)入破產(chǎn)程序申請，引發(fā)了業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注。對此，不少業(yè)界人士分析指出，房企破產(chǎn)的主要原因肯定在自身，接下來將有更多中小房企破產(chǎn)，但不會成潮，不過不排除會出現(xiàn)并購潮。
現(xiàn)象解析中小房企破產(chǎn)案增多
4月12日，廣德業(yè)在順德本地媒體發(fā)布公告稱，公司擬向法院申請破產(chǎn)和解，盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務(wù)以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，請相關(guān)公司或個人3天內(nèi)到本公司洽談有關(guān)破產(chǎn)和解事宜。順德法院證實，廣德業(yè)確實已經(jīng)以“資不抵債”為由向法院提出申請，進(jìn)入破產(chǎn)程序，法院正對其提交的材料進(jìn)行審核，尚未正式作出受理或駁回的決定。
據(jù)悉，這是限購以來順德第一家申請破產(chǎn)的地產(chǎn)公司。該公司旗下國際商業(yè)城建成十幾年，目前業(yè)主還未拿到房產(chǎn)證，此遺留問題如何解決存疑。不過有知情人士透露，該公司破產(chǎn)跟限購關(guān)系不大，而主要與其老板身故后留下的復(fù)雜財產(chǎn)、債務(wù)問題有關(guān)。另有知情人士透露，廣德業(yè)陷入法律訴訟由來已久，僅2011年以來，就有28單相關(guān)訴訟，涉及金融債務(wù)、借貸、商品房買賣合同、商鋪?zhàn)赓U等多個方面。
4月初，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)，成為全國首例宣布破產(chǎn)的房企。據(jù)網(wǎng)上公開資料顯示，金星房產(chǎn)曾5次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，欠款4000萬元，欠稅2398萬元，在今年杭州市地稅局曝光欠稅所有企業(yè)中排名第二。它的母公司為浙江中江控股，而中江控股集團(tuán)也已經(jīng)申請破產(chǎn)保護(hù)。有報道稱，金星房產(chǎn)所開發(fā)的主要項目——杭州市余杭區(qū)西城時代家園項目共分3期，前兩期已交付，第3期共790戶，幾乎售罄，其中約300多戶本應(yīng)已交房，但礙于資金問題，項目3期自今年初已停工數(shù)月。業(yè)主近日收到余杭區(qū)政府辦公室短信，短信透露區(qū)人民法院已依法受理金星房產(chǎn)公司破產(chǎn)案；西城時代家園三期后續(xù)各項工程也于4月1日起陸續(xù)開工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭于7月底前完工；同時余杭區(qū)政府將依法保障業(yè)主辦理“三證”的權(quán)利。
高負(fù)債使中小房企風(fēng)險大
對中小房企破產(chǎn)現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)人士分析指出，任何行業(yè)都會有企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外；房企破產(chǎn)的主要原因肯定是自身經(jīng)營管理不善。
經(jīng)緯行研究中心高級主任曾英杰強(qiáng)調(diào)，在調(diào)控背景下，市場對發(fā)展商的資金鏈、應(yīng)對策略有著更高的要求，很多中小房企難以做到游刃有余。
滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培認(rèn)為，一些房企破產(chǎn)看似因持續(xù)深入的宏觀調(diào)控所致，但究其根本，源自行業(yè)自身粗放式的發(fā)展模式。近年來房價飆升，大量資金涌入房地產(chǎn)，高負(fù)債、高杠桿率已成為房地產(chǎn)業(yè)的普遍現(xiàn)象，給房企帶來高回報的同時蘊(yùn)藏了巨大的風(fēng)險。當(dāng)調(diào)控不斷深入，成交量和房價齊齊下降的時候，房企的資金風(fēng)險就暴露出來，部分實力弱的中小企業(yè)自然會率先倒下。
新城市董事長曹志偉表示，行業(yè)在經(jīng)濟(jì)低潮中，并購、破產(chǎn)現(xiàn)象肯定會增多，一個房企破產(chǎn)不僅會導(dǎo)致旗下的樓盤爛尾，對房產(chǎn)下游企業(yè)的負(fù)面影響也非常明顯，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)有64個之多，直接影響的有10多個行業(yè)，比如施工公司、材料公司、廣告設(shè)計公司等等。在廣州其實也有面臨破產(chǎn)的小房企，只是暫時尚未公布出來。
后市預(yù)測破產(chǎn)不會成潮并購潮或涌現(xiàn)
據(jù)了解，本輪樓市調(diào)控經(jīng)歷了2年多，大企業(yè)可以通過融資等方式解決燃眉之急；一些中小房企由于融資渠道窄、銷售業(yè)績差，紛紛看衰后市，不得以將項目廉價出售或進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓等等，近日終于有房企支撐不住不得已宣布破產(chǎn)。房企破產(chǎn)的多米諾骨牌效應(yīng)會不會就此開始？不少行業(yè)專家表示，未來會有越來越多的中小房企頂不住政策帶來的影響，破產(chǎn)企業(yè)會增加，但數(shù)量不會太多。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家鄧浩志明確表示，房企倒閉的多米諾骨牌效應(yīng)不會就此開始，其實已經(jīng)有不少小房企頂不住了，將企業(yè)連項目賣給更有實力的大企業(yè)，因此所以未來房企破產(chǎn)不會成潮，但不排除會出現(xiàn)并購潮。
經(jīng)緯研究中心主任曾英杰分析，房企破產(chǎn)可能會使正在開發(fā)建設(shè)的項目停工，造成更多項目爛尾，推遲收樓時間，如此一來需要自住的買家無法入住，卻還需每月向銀行交按揭款，投資型買家則是資金被“套”；不過一些中小企早年買下的地塊位置不錯，有不少位于市中心，這樣有實力的大房企可能會重新購買進(jìn)行開發(fā)。鄧浩志表示，總的來說行業(yè)的市場份額比例會有所調(diào)整，萬科，恒大等大房企會繼續(xù)成長。“行業(yè)會重新洗牌，部分大型房企應(yīng)該會趁機(jī)重布棋局，對市場格局重新進(jìn)行劃分，并且做出新的經(jīng)營戰(zhàn)略，從而形成獨(dú)步天下的格局。”有行業(yè)人士這樣表示。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)則對媒體表示，任何行業(yè)經(jīng)營都會出現(xiàn)業(yè)績的不同，房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)倒閉并不奇怪。一個成熟的行業(yè)不可能只進(jìn)不出，那樣的話反而說明行業(yè)的不成熟。當(dāng)然目前的樓市調(diào)控會加速一些實力不強(qiáng)、經(jīng)營不善的企業(yè)倒閉。杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)目前來看屬于個案，不能將其影響拔高，當(dāng)然，調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行，還會有開發(fā)商倒下來，中小開發(fā)商的出路就是穩(wěn)健經(jīng)營，不能過快擴(kuò)張，遇到資金鏈緊張時可以考慮出讓股權(quán)或者合理降價等手段，活下來是第一位的。
專家觀點(diǎn)適度破產(chǎn)并購有助房企發(fā)展
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文分析，全國有3萬多家房企，市場泡沫又很嚴(yán)重，調(diào)控持續(xù)了很長時間，才倒了幾家企業(yè)，其實很正常；適度的破產(chǎn)并購有助于房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展，畢竟房地產(chǎn)不能成為一個只賺錢不破產(chǎn)的行業(yè)。
趙卓文指出，以下三類企業(yè)特別容易在這一輪調(diào)控中倒下。其一，其它行業(yè)有新進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的公司和項目，他們高成本進(jìn)入，不熟悉房地產(chǎn)運(yùn)作，缺開發(fā)經(jīng)驗，缺團(tuán)隊和管理人才，缺公共關(guān)系，如果再缺資金，當(dāng)然離倒閉就不遠(yuǎn)了；第二，開發(fā)市場前景弱勢、投資性需求支撐的項目，例如，缺乏剛性需求的不成熟區(qū)域的居住類項目、度假類休閑項目和脫離市場需求的超大型商業(yè)項目；第三，“負(fù)債高，本小項目大”的小型公司，“四兩拔千斤”的時代已經(jīng)過去。做超過自己能力項目的企業(yè)，往往在市場環(huán)境惡化的背景下，率先死去。值得一提的是，在本輪調(diào)控中，大型房地產(chǎn)商，特別是上市房企，短期內(nèi)暫時不會有“停擺”的風(fēng)險，主要因為，當(dāng)前中國城市的地價還有一定的支撐力。開發(fā)商囤積的大量土地資源、在建工程還是“物有所值”。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志則分析認(rèn)為，目前陷入困境的房企一般有兩類，一類是跨行投資開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，由于經(jīng)驗不足容易導(dǎo)致經(jīng)營陷入困境。第二類是產(chǎn)品過度集中在一些重點(diǎn)調(diào)控品種或調(diào)控區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)，比方說開發(fā)豪宅為主的企業(yè)，受到國家重點(diǎn)打擊高端物業(yè)影響；比方說項目集中在一線城市，而這些城市基本都實行了限購。
