中國(guó)中部最大城市武漢的一個(gè)近郊樓盤(pán)，其均價(jià)只有市中心樓盤(pán)的一半左右。雖然路途遙遠(yuǎn)，每天還是吸引了不少年輕人一早就坐一個(gè)多小時(shí)公交車(chē)趕到這里。剛交完定金的小李說(shuō)，這里推出的“定房立減１萬(wàn)”活動(dòng)很實(shí)惠，房?jī)r(jià)相比周邊也不高。
像小李一樣購(gòu)買(mǎi)首套房自住的群體，被中國(guó)房地產(chǎn)界視為剛性需求，業(yè)內(nèi)稱(chēng)為剛需。最近許多樓盤(pán)都將銷(xiāo)售目標(biāo)轉(zhuǎn)向剛需，并為此推出了誘人的折扣優(yōu)惠。
作為傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季，“五一”假日期間，中國(guó)多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了良好局面，迎來(lái)“紅五月”的開(kāi)門(mén)紅。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商展開(kāi)促銷(xiāo)大戰(zhàn)爭(zhēng)奪剛需人群，“以價(jià)換量”取得顯著成果。
實(shí)際上，樓市成交“回暖”自３月份就開(kāi)始了。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布研究數(shù)據(jù)顯示，４月上海新建住宅成交面積為５４．６６萬(wàn)平方米，與３月相比繼續(xù)沖高。武漢主城區(qū)商品住宅成交７２７９套，日成交量達(dá)２４３套，比３月有明顯上漲。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，樓市“回暖”得益于剛性需求的持續(xù)釋放。武漢郊區(qū)某大型樓盤(pán)客戶經(jīng)理鄧陽(yáng)說(shuō)：“平均一個(gè)星期可以賣(mài)出６０套，我們幾個(gè)銷(xiāo)售員都忙不過(guò)來(lái)，似乎看到樓市正重回繁榮期。”
近期，以婚房、首次置業(yè)等剛需為主的看房團(tuán)每到一家樓盤(pán)，都受到了極大的“禮遇”。專(zhuān)人接待，專(zhuān)人講解，甚至經(jīng)理親自服務(wù)。然而，一年前的情形并非如此。雖然群體數(shù)量大、購(gòu)房欲望強(qiáng)，但剛需的購(gòu)買(mǎi)力有限、選擇區(qū)域局限，一直不被市場(chǎng)人士所看好。
特別是自去年以來(lái)的持續(xù)嚴(yán)厲政策，一定程度上提高了購(gòu)房門(mén)檻，加大了利息等購(gòu)房成本。在投資性購(gòu)房者被政策打擊出局的同時(shí)，許多首套房購(gòu)房者也被誤傷，直呼更加買(mǎi)不起房了。
早在去年底，中國(guó)有關(guān)部門(mén)就注意到了這一點(diǎn)，并在不同場(chǎng)合表示要加大普通商品房供給，支持首套購(gòu)房需求。近期召開(kāi)的幾次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也都提出，進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，增加普通商品住房供給，滿足自主性購(gòu)房需求。
于是，從中央到地方悄然推出一系列有利政策，涉及貸款、稅收及公積金等方面，力求解決剛需的實(shí)際購(gòu)房困難。
首先是貸款利率微調(diào)。自３月中旬開(kāi)始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到９折左右，部分銀行甚至推出８．５折優(yōu)惠。
接著，武漢、南昌、鄭州等１０幾個(gè)二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限。個(gè)別城市將最高貸款額度提至八成，兩成首付購(gòu)房政策重新回歸市場(chǎng)。同時(shí)，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購(gòu)房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，自２０１１年下半年來(lái)，北京、上海、杭州、武漢、南京、佛山、蕪湖等１７個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市“微調(diào)”政策。其中，蕪湖、佛山、成都等地因調(diào)整幅度過(guò)大，有悖中央政策而被“叫停”。其他大多數(shù)城市的政策“微調(diào)”符合樓市調(diào)控目標(biāo)而得以延續(xù)。
不過(guò)，樓市“微調(diào)”并非調(diào)控放松，對(duì)挽救樓市“起死回生”作用不大。從普通百姓到研究專(zhuān)家，再到開(kāi)發(fā)商，大多對(duì)樓市調(diào)控政策的持續(xù)嚴(yán)厲堅(jiān)信不疑。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東教授認(rèn)為，商品房的根本屬性在于解決居住需求，所以樓市的政策方向應(yīng)該是抑制投資投機(jī)，鼓勵(lì)自住消費(fèi)。從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，解決剛需購(gòu)房困難，促進(jìn)剛需入市買(mǎi)房，是符合市場(chǎng)實(shí)際的，也是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。
中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前在一論壇上表示，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控手段可能從限購(gòu)、限價(jià)等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會(huì)變，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)加大保障性住房供給，滿足市場(chǎng)剛性需求。
“剛需救不了中國(guó)樓市！”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政更是直呼，沒(méi)有了購(gòu)買(mǎi)能力雄厚的投資性需求做支撐，即使大量的剛需入市，短期內(nèi)可能會(huì)帶來(lái)一定的成交量，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，僅靠剛需很難推動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)量的持續(xù)增長(zhǎng)，樓市走出低迷期依然面臨著重重困難。
