[提要]“五一”小長假期間，各地房企打折“真刀真槍”、促銷“真金白銀”，購房者復現(xiàn)“排隊購房”。不過，記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市各方的博弈日益加劇。僅憑短期的活躍，就斷言市場回暖為時過早。樓市調(diào)控既不可掉以輕心，也應注意“區(qū)別用力”。
“五一”小長假期間，各地房企打折“真刀真槍”、促銷“真金白銀”，購房者復現(xiàn)“排隊購房”。不過，記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市各方的博弈日益加劇。僅憑短期的活躍，就斷言市場回暖為時過早。樓市調(diào)控既不可掉以輕心，也應注意“區(qū)別用力”。
以價換量蔓延
剛需“活躍”市場
現(xiàn)場給出的優(yōu)惠讓不少人心動：搜房網(wǎng)會員交2萬元服務費抵6萬元房款、開盤當天8.7折優(yōu)惠，包括首付30%有5個點優(yōu)惠等。
“早晨８點來的，排號就已排到280多號。”現(xiàn)場購房的31歲的王先生說。臨近中午，他終于“搶”到了一套兩居室。同一天開盤認購的保利·春天里等樓盤也出現(xiàn)了類似的熱銷場面。
在上海，和以往假日樓市“遮遮掩掩”的優(yōu)惠不同，今年“五一”房展會上，房企打折“動了真格”。嘉定新城的“盤古天地”，去年報價最高達到1.8萬元／平方米，此次折后價在1.4萬元／平方米至1.6萬元／平方米；寶山顧村的“保利·葉語”，去年曾賣2.2萬元／平方米，此次有“成交送8萬元”的促銷活動……
在武漢，市郊一個樓盤推出“五一定房立減1萬”的活動，不少“剛需族”在1日一早就坐一個多小時公交車趕到售樓處。銷售人員介紹，1日上午就有10多人交了定金。而在市區(qū)“福星惠譽”樓盤現(xiàn)場，售樓中心里擠滿了人。售樓人員告訴看房者：“我們經(jīng)理已經(jīng)發(fā)話了，這一周要把剩余房源解決掉。”
“經(jīng)過一段時間的調(diào)控，我們看到了降價希望?，F(xiàn)在買房也許不是最好的時機，但錯過了還是會覺得可惜。”整個“五一”期間忙于看房的北京市民張女士的話，在購房者中頗有代表性。記者感到，這種“搶購”，是長久焦灼等待后需求的釋放；是“漲怕了”的購房者“不得已而為之”的舉動。
中原集團研究中心總監(jiān)劉淵認為，在調(diào)控政策的引導之下，剛性需求和部分改善需求正加快入市。此時，“低價入市”仍是提高銷售率最為重要的因素，低價優(yōu)勢甚至可以彌補樓盤在品質(zhì)、品牌知名度上的不足。
樓市博弈有增無減
斷言“回暖”為時尚早
樓市的博弈是一場拉鋸戰(zhàn)，每次價格變動背后都是購房者和房企的相持、進退。調(diào)控“重壓”之下，博弈的天平似乎在向購房者傾斜，但反彈力量絕不可忽視。
“買的人多了，開發(fā)商就會見好就收。”一些看房者認為，房源價格頻頻改變，就是開發(fā)商與購房者心態(tài)博弈的結(jié)果。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份武漢樓市發(fā)生價格波動的樓盤有40多個，其中漲價的樓盤超過了三分之一。
戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務主管伍惠敏說，在調(diào)控壓力下，當前住宅市場確實處于歷史低位：除了公開打折的樓盤之外，市場中的大部分項目存在議價空間，其中甚至包括那些擁有稀缺性資源、此前始終不愿意加入促銷行列的高端住宅項目。此外，許多中端樓盤甚至是在以成本價出售。
她認為，從歷史數(shù)據(jù)分析，成交量迅速拉升往往是市場反彈的最直接信號，但是目前市場呈現(xiàn)明顯“政策市”的特征。“因此僅憑短期成交量的拉升，就開始展望樓市的反彈，顯然為時尚早。”
即使是收獲了活躍行情，樓市成交依然處在低位。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，我國商品房銷售同比下降13.6%，而商品房待售面積卻增長35.5%。從各地統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，不少城市4月份的成交量又出現(xiàn)環(huán)比下滑。有關城市住建委公布的4月份相關數(shù)據(jù)顯示，北京新房成交量環(huán)比下降3.6%；上海新房成交量環(huán)比下跌26%；廣州新房成交量環(huán)比下降18%，但同比去年增長9%。
價格方面，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告顯示，4月份全國100個城市住宅平均價格環(huán)比3月下跌0.34%。
“‘五一’小長假期間這一波活躍行情，并不意味著市場會迎來‘紅五月’。目前的成交離正常水平還有差距，市場能否復蘇還需觀察。”上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎說。
莫為浮云遮望眼
“區(qū)別用力”施調(diào)控
從長期來講，以后的樓市調(diào)控手段可能從限購、限價等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟手段。但“政策市”的性質(zhì)和回暖基礎脆弱的現(xiàn)實，表明調(diào)控還沒有到可以松綁的時候。
業(yè)內(nèi)人士認為，如果下半年市場慢慢回暖，政策將趨于穩(wěn)定；如果房價止跌反彈、市場反彈幅度過大，可能會招來新一輪打壓，“因為今年控制房價仍然是很重要的目標”。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹4月29日表示，未來樓市調(diào)控政策的核心仍是控制房價上漲，讓被投資性需求推高的房價回歸合理水平，讓超過居民人均可支配收入增長水平的房價不合理上漲回歸理性。另一方面，持續(xù)加大保障性住房建設力度，增加普通商品房供給，滿足市場剛性需求。
值得關注的是，近期對剛性需求的鼓勵措施正陸續(xù)落地。比如，從3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠；此外，一些二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。另外，多個城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購房者的稅費負擔。
“這樣的導向應該堅持。此外，鼓勵剛需入市的方式可以是靈活多樣，但在執(zhí)行環(huán)節(jié)要嚴格控制‘非剛需群體’鉆空子。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說
